房價上漲速度放緩 未來房地產(chǎn)市場或進(jìn)一步降溫
發(fā)布時間：2014-04-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
摘要：盡管受“副首都”概念之利，保定的房價正在扶搖直上，但是放眼全國，房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫。中國銀行國際金融研究所最新的研究顯示，2014年以來，偏緊的信貸環(huán)境、高企的資金利率、人民幣匯率的大幅波動、居民預(yù)期的悄然轉(zhuǎn)向等因素，加大了房地產(chǎn)市場的趨勢性、周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的壓力。研究人員預(yù)計，我國房地產(chǎn)市場方向正在發(fā)生變化，商品房投資高增長難以持續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)投資累計7956億元，同比增長19.3%，比去年同期回落3.5個百分點。分房屋類型看，辦公樓投資增長下滑較快，較去年同期放緩了26.2個百分點，
住宅投資增長略有下滑，比去年同期放緩了5個百分點，商業(yè)經(jīng)營用房增長則比去年同期提高了4個百分點。與此同時，商品房成交量下滑較快。受去年末以來流動性緊張事件的影響，個人購
房貸款獲得性難度增加，再加上去年高基數(shù)和
購房者預(yù)期改變的影響，商品房銷售增速出現(xiàn)了下滑。1~2月，商品房累計銷售面積1億平方米，增長-0.1% ，增幅比去年同期回落了49.6個百分點。
銷售量下滑，房價上漲速度也開始放緩。2月份，百城住宅
價格環(huán)比上漲0.54%，比1月份放緩了0.9個百分點。分城市看，2月份，
一線城市住宅價格環(huán)比上漲1.2%，二線城市環(huán)比上漲0.22%，三線城市環(huán)比下降0.13% 。
2013年末，銀行間拆借利率再次大幅上升，銀行資金面偏緊。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源2.1萬億元，累計增長12.4%，比去年同期放緩了21.3個百分點。其中，定金及預(yù)收款、個人按揭
貸款減速更為明顯。利用外資仍為負(fù)增長。開發(fā)資金來源大幅放緩加大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力。
基于以上事實，研究人員認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場可能進(jìn)一步降溫。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)銷售繼續(xù)減速等。不過，房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)的可能性也不大。盡管部分空置率較高的三四線城市出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，偏緊的信貸條件更加大了這些市場泡沫破滅的風(fēng)險，但這種現(xiàn)象是局部性的。
眾所周知，中國房地產(chǎn)市場對
政策有高度的敏感性。那么，未來政府將如何
調(diào)控？該研究對比了歷年政府工作報告發(fā)現(xiàn)，本屆政府在調(diào)控思路、手段、保障性住
房產(chǎn)權(quán)模式創(chuàng)新、中長期需求和配套改革上都有新的安排。
人們已經(jīng)感到，本輪調(diào)控淡化了行政手段，不再強(qiáng)調(diào)地方政府的房價問責(zé)制，更多強(qiáng)調(diào)保障性住房
建設(shè)。研究人員認(rèn)為，這既是本屆政府強(qiáng)調(diào)“市場化”改革的必然要求，也是對過去一段時間地方政府難以切實履行房價控制任務(wù)的糾偏。需要注意的是，行政手段的淡化并不意味著放棄“
限購、限貸”手段的運(yùn)用，也不意味著政府責(zé)任的放松，而是將政策重點放在保障性住房的提供上，以消除“市場失靈”。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)分化跡象，一線城市房價繼續(xù)快速上漲，價格遠(yuǎn)超居民實際承受力，部分三四線城市供過于求，房地產(chǎn)市場局部風(fēng)險不斷加大。為防范風(fēng)險，此輪調(diào)控提出了“分類指導(dǎo)”原則。即：二線城市“維穩(wěn)”，一線城市繼續(xù)以“限”為主，三四線城市則防跌。在此思路下，信貸政策的差異化程度也在增強(qiáng)。加大了對首次置業(yè)者、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域信貸的支持力度，繼續(xù)提高對改善性及投資性購房需求的進(jìn)入門檻。
保障性住房建設(shè)不足，是我國過去十年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要教訓(xùn)。共有產(chǎn)權(quán)制度，作為一種創(chuàng)新設(shè)計，在2014年政府工作報告中首次提出，其實質(zhì)是以法律形式明確了現(xiàn)行“廉
租房、公租房及經(jīng)濟(jì)適用房”等各種類型保障性住房如何實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及政府資金的回籠。它勢必對該領(lǐng)域的良性發(fā)展注入活力。
為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府對財稅體制、
土地制度等重大問題的改革采取了漸進(jìn)式策略。
房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍及推出仍在討論之中，“土地財政”問題的解決主要落在“預(yù)算透明、全口徑管理、職能分權(quán)”等方式上，對地方政府的自主化負(fù)債機(jī)制及農(nóng)村建設(shè)土地的公開流轉(zhuǎn)等采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度。
這樣的政策格局和行業(yè)態(tài)勢表明，中國房地產(chǎn)市場正面臨內(nèi)外部環(huán)境的較大變化。因此，研究人員認(rèn)為，中國房地產(chǎn)過去十五年“超高速增長”的局面將不可持續(xù)。房地產(chǎn)市場發(fā)展的動能因素正在減弱。同時，房價將從此前的單邊上揚(yáng)轉(zhuǎn)變?yōu)殡p向波動。隨著供需矛盾的緩解，土地財政問題的解決，投機(jī)需求進(jìn)一步膨脹的可能性減小，部分地區(qū)房價下行壓力明顯加大。
