二三線城市新房銷售已顯疲態(tài) 揭開樓市調(diào)整序幕
發(fā)布時間：2014-03-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿貍
摘要：從全國范圍來看，一手房樓盤價格在很多二、三線城市已顯疲態(tài)，但尚未下跌，杭州樓盤如此大幅的降價揭開了全國樓市調(diào)整的序幕。
從
銷售來看，2014年
地產(chǎn)銷量的增速將放緩。在
利率市場化的大背景下，資金價格不斷高企，按揭
貸款對于
銀行來說屬于低收益資產(chǎn)，
優(yōu)惠的按揭利率甚至難以覆蓋成本。因此銀行對于按揭貸款的發(fā)放意愿必然下降，2014年來從銀行貸款
買房的優(yōu)惠基本消失，這將從需求端制約整體地產(chǎn)市場的需求。因此預(yù)計未來地產(chǎn)
庫存將上升，資金回籠壓力也將大增。
另一方面隨著銀行風(fēng)險業(yè)務(wù)調(diào)整，對
開發(fā)商的貸款也在收緊，地產(chǎn)的開工勢必會加速。雖然2013年地產(chǎn)銷售情況較好，但與大量的地產(chǎn)開發(fā)
投資相比，仍然是杯水車薪。從地產(chǎn)整個行業(yè)的銷售/投資比來看，2013年約為109%，盡管高于2012年的水平，但離2009-2010年仍有較大差距。后續(xù)的問題在于，2013年地產(chǎn)商通過非標(biāo)
融資獲得了大量的資金以支付
土地款和后續(xù)開發(fā)款，由于短久期、高息負(fù)債占比上升，因此無論銷售情況如何，地產(chǎn)商在2014年都將不得不加快開工以快速回款，這將進(jìn)一步惡化開發(fā)商2014年的現(xiàn)金流情況。
經(jīng)過近十年發(fā)展，
房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超越了基本
住房需求。在
房價易降難升之下，投資需求若完全消失，會讓樓市進(jìn)入冬季。從
政策態(tài)度來看，政府的基本策略是讓市場發(fā)揮主導(dǎo)性作用，不會為樓市托底，但完全放任會讓地產(chǎn)投資失控，可以通過加速城鎮(zhèn)化緩解供需不平衡的矛盾。
我國現(xiàn)在的大環(huán)境是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整。所謂經(jīng)濟轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)的就是以投資驅(qū)動的經(jīng)濟增長方式，所謂結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)的也就是以投資為載體的周期行業(yè)過剩產(chǎn)能。房地產(chǎn)投資是重點投資對象，主觀意愿上也希望看到房地產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
因此從
房產(chǎn)商現(xiàn)金流、供需失衡、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整上來看，未來幾年都意味著
全國樓市將進(jìn)入調(diào)整階段。
