資金鏈會斷嗎？

    更令市場恐慌的是，上周末曝出，包括興業(yè)銀行在內(nèi)的部分股份制銀行已于春節(jié)前下發(fā)通知，要求暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并要求涉房相關(guān)貸款確保總量不增加。

    截至2月26日，盡管已有數(shù)十家銀行出面澄清“并未停止房地產(chǎn)相關(guān)貸款”，依然保持房貸的“穩(wěn)健”；但實(shí)際收緊房貸已是不爭事實(shí)，地產(chǎn)企業(yè)資金今年并不寬裕。長沙一位房企營銷負(fù)責(zé)人稱：“中小開發(fā)商的房貸要3-6個月才能放款，貸款確實(shí)很緊。”

    “之所以不放貸，主要還是考慮到風(fēng)險，樓市降溫，銷量不好，上級行覺得有風(fēng)險，不批額度，貸款就緊。我個人的房子在去年5月都拋掉了。”上述支行行長說，房地產(chǎn)開發(fā)貸一般是基準(zhǔn)利率上浮40%，加上評估等費(fèi)用，利率成本在9%-11%，小房企風(fēng)險大，大房企產(chǎn)出又少，銀行都不想做。

    不過，針對市場唱衰言論，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)再次在微博上連發(fā)五條信息炮轟：“且不說去年到位資金八萬多億只完成投資六萬多億，手中尚有余錢。僅一月購地的成倍支出和天價，也證明尚不存在行業(yè)缺錢。”

    杭州德信地產(chǎn)營銷部和杭州工商信托雙方都告訴記者，并不存在信托產(chǎn)品提前清算的可能，而該盤的銀行貸款也已還清，德信資金并沒有問題。

    值得注意的是，德信一邊將北海公園盡快清盤，一邊在快速拿地。就在降價的同一天，德信在杭州主城區(qū)以17.5億元競得城東一地塊，樓面價達(dá)到12440元/平米。

    深圳一位央企高管說，今年以來銀行確實(shí)沒有放出開發(fā)貸，但去年公司銷售業(yè)績不錯，現(xiàn)在資金還是很充裕，目前還看不到降價會馬上蔓延到一線城市的跡象。

    某龍頭房企高管表示，目前土地市場太熱，一二線城市地價太貴，導(dǎo)致比較謹(jǐn)慎的房企不敢買地，土地市場降溫對開發(fā)商反而有利。

    市場有個邏輯，開發(fā)商缺錢后，就會選擇降價。但該高管認(rèn)為，這并不完全成立，有些資金頂不住的房企可能會降價，但目前開發(fā)商還在瘋狂買地，也恰恰說明他們并不缺錢。

    “大房企信用好，貸款規(guī)模大，銀行還是會放貸。”上述支行行長也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)會因?qū)嵙Υ笮《�進(jìn)一步分化，現(xiàn)在銀行不敢貸款給小房企，也是怕它們跑路。在2011年樓市調(diào)整時，長沙就有多家小房企因資金鏈斷裂而“跑路”，而隨著地價的狂奔，資金實(shí)力不足的小房企逐步被淘汰出局。

    但不能忽視的是，2014年整個房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力并不小，尤其是在2013年通過信托、基金、債市等渠道融資然后高價拿地的房企，如泰禾、融創(chuàng)等，負(fù)債率已超過百分百，一旦房子滯銷，將直接影響公司現(xiàn)金流。

    中信證券數(shù)據(jù)顯示，2014年集合信托需兌付的本息將近1萬億元，房地產(chǎn)占比27.34%，規(guī)模為2479億元。

    逃命年還是“狼來了”？

    上海易居研究院副院長楊紅旭稱，外界對樓市判斷有些悲觀過度，但2014年市場降溫是肯定的。

    問題是，在房子脫離了實(shí)用價值演變成投資產(chǎn)品后，對未來的預(yù)期恰恰非常重要；然而，在經(jīng)歷了2011年的樓市假摔后，2014年只是又一次狼來了的聲音并不勢弱。

    “經(jīng)濟(jì)形勢越不好，對房地產(chǎn)業(yè)越是依賴，拋棄房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)要先死掉。”北京師范大學(xué)教授董藩這番論述的結(jié)果是，全國性房價大跌更不可能。任志強(qiáng)稱，2014年是房價漲幅增速下降而不是房價降。

    國信證券房地產(chǎn)分析師方焱則分析稱，短期調(diào)整不可避免，但崩盤不太可能，目前投資還是依賴房地產(chǎn)，地方?jīng)]有賣地收入，其它固定資產(chǎn)投資也沒資金，被房地產(chǎn)綁架的經(jīng)濟(jì)，短期內(nèi)難以改變，松松緊緊已經(jīng)成為中央調(diào)控房地產(chǎn)，延緩房地產(chǎn)泡沫破裂的手段。

    “太多不動產(chǎn)在銀行抵押，你想拋棄房地產(chǎn)，能行嗎？”上述央企高管稱，大量的資金在房地產(chǎn)行業(yè)積聚，一個原因是超發(fā)的貨幣沒處去，房地產(chǎn)作為貨幣的蓄水池，可以避免消費(fèi)品價格大漲。

    雖然不認(rèn)同崩盤論，但房企亦為短期的調(diào)整而擔(dān)憂。近日萬科創(chuàng)始人王石表示，2014年樓市非常不妙。

    “市場看似又在重蹈2011年的調(diào)整，市場在暴漲一兩年后，需求逐漸釋放，市場需歇息。”上述龍頭房企高管分析稱，市場短期調(diào)整，泡沫還可以延緩得更長，政府也希望以時間換空間，讓房地產(chǎn)軟著陸，這是最理想的狀態(tài)。

    上述高管分析認(rèn)為，目前處于政策的空窗期，有三個方向在今年全國兩會上可以明確，一是穩(wěn)定為上，房價大漲大跌都不行；二是調(diào)控有度，不會全面放開也不會打死，政府手里的牌太多，若樓市不好，可以放開限購限貸限價，民間資金馬上就會拉動起來；三是以市場調(diào)節(jié)為導(dǎo)向，政府逐漸退出行政管理。

    各說各的道理，但不可否認(rèn)，依然看多樓市的前提已發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變：不會再有四萬億了，新政府執(zhí)政理念變了，美國QE也在退出了。經(jīng)濟(jì)規(guī)律遲早會發(fā)威的，狼終究會來的。

    沒人知道，威脅中國經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草，是房地產(chǎn)、影子銀行還是地方債。但影子銀行有太多錢放給了房地產(chǎn)，而地方抵押的資產(chǎn)也大多是土地，這三者已經(jīng)盤根錯節(jié)混為一體。

    “房地產(chǎn)肯定有泡沫，但啥時候崩盤，誰也預(yù)見不準(zhǔn)，否則美國就不會發(fā)生次貸危機(jī)了。”一位證券機(jī)構(gòu)人士說。