摘要：近日，北京市高級人民法院公布了《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》（試行）。對常見的二手房糾紛作出了明確規(guī)定。在實(shí)際生活中，哪些案例可以運(yùn)用這些規(guī)定？本報(bào)邀請北京中允律師事務(wù)所合伙人商宏冬進(jìn)行了細(xì)致解答。

    無房產(chǎn)證
    買賣合同也有效
    2013年，王先生將自己名下的一套房屋出售給張女士，張女士在辦理過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋的房產(chǎn)證尚未辦理下來。張女士起訴至法院，要求判定合同無效，終止交易。法院駁回張女士的訴訟請求，判定合同有效，但王先生需承擔(dān)因房屋無法過戶而對張女士造成的經(jīng)濟(jì)損失。
    律師：房子合法就能買賣
    發(fā)生上述案件最多的情況是期房的買賣，原因是期房獲得房產(chǎn)證的時(shí)間較長。在此類案件的判定中，有些法院會依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》中第38條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”為由判定合同無效。但由于《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，因此合同是否有效，須以《合同法》的規(guī)定進(jìn)行判定。
    在《合同法》中，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的屬于才屬無效合同。尚未拿到房本僅屬于違反管理性規(guī)定，因此不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買賣合同無效。
    但值得注意的是，沒有房產(chǎn)證的房子并非意味著房子在交易過程中就是安全的，如果房子被法院押扣或是房產(chǎn)證已被抵押，則一樣存在交易風(fēng)險(xiǎn)。
    共有房屋
    單方賣房算有效
    王女士與胡先生婚后共同貸款購買一套住房，房產(chǎn)證上只寫了胡先生姓名。在王女士不知情的情況下，胡先生將該房以市場價(jià)出售給黃女士。王女士起訴至法院，要求法院判定此次交易無效。法院駁回王女士的訴訟請求，判定合同有效。但要求胡先生將所售房款的50%交還給王女士。
    律師：單方反悔無濟(jì)于事
    近年來，房屋增值較快，不少賣房人反悔出售房屋，于是便以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院，要求確認(rèn)買賣合同無效。但只要購房人是善意購買，法院就會認(rèn)定購房合同有效，無論房子是否已經(jīng)過戶，都將無法被追回。
    只有房價(jià)過分低于市場價(jià)時(shí)，追討方可以以惡意串通、損害原告利益為由要求法院判定合同無效。
    未滿5年
    經(jīng)適房買賣無效
    王女士將2010年購買的經(jīng)濟(jì)適用房出售后，認(rèn)為所售價(jià)格太低，希望買方再加些錢，被拒后起訴至法院，要求法院判定此次購房合同無效。法院以經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年不能上市交易為由，判定購房合同無效。
    律師：不足5年可終止合同
    此次《指導(dǎo)意見》規(guī)定將經(jīng)適房買賣分為了兩種情況：在2008年4月11日后購買的經(jīng)適房，未滿5年便出售的，如果買賣一方起訴主張買賣合同無效，法院可予支持；但在2008年4月11日前簽訂購房合同的已購經(jīng)適房，取得房產(chǎn)證滿5年，如果出現(xiàn)買賣糾紛，應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效。
    一房多賣
    誰辦房本誰得房
    李女士將名下的一套房分別賣給了三人，均簽訂了購房合同。房子最終過戶到了其中一人名下，另外兩人起訴至法院，要求將房子過戶到自己名下。法院駁回兩人的訴訟請求，判定他們的購房合同無效，但要求李女士償還兩人的購房款及損失。
    律師：“一女多嫁”只認(rèn)房本
    《指導(dǎo)意見》規(guī)定，一房多賣且與買房人簽訂的購房合同均為有效的情況下，按照以下順序決定誰最終獲得該房屋的所有權(quán)：一是已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；二是雖未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的。合法占有房屋的界定，通常以是否已經(jīng)正常居住作為參考。
    對于未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，法院應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。