北京土地出讓收官 攬金1821億為去年2.8倍
發(fā)布時(shí)間：2014-01-02 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)匯總計(jì)算，今年北京市土地出讓金總額將達(dá)到1821.8億，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。同時(shí)，這一金額也較2012年全年出地出讓金收入的2.8倍。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)12月31日隨著北京市最后三塊工業(yè)用地
掛牌出讓報(bào)價(jià)時(shí)間截止，2013年北京
土地市場(chǎng)拍賣正式收官。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)匯總計(jì)算，今年北京市土地出讓金總額將達(dá)到1821.8億，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。同時(shí)，這一金額也較2012年全年出地出讓金收入的2.8倍。
北京土地出讓排到了今年的最后一天。在下午3點(diǎn)的截止時(shí)間過(guò)后，最終位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的兩塊工業(yè)用地和位于房山的一塊工業(yè)用地，均為底價(jià)報(bào)價(jià)。此外，北京市土地整理儲(chǔ)備中心今日還公布了27日招標(biāo)出讓的一宗經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)結(jié)果，最終，金隅嘉業(yè)以22.0043億元的最高報(bào)價(jià)奪得了北京市今年最后一宗經(jīng)營(yíng)性土地。
2013年
房企回歸
一線城市，加劇土地市場(chǎng)火熱。北京市場(chǎng)更是成為房企的青睞地。上海易居房
地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，北京目前庫(kù)存量總體處于下滑態(tài)勢(shì)，在一線四個(gè)城市中最為明顯。因此“補(bǔ)庫(kù)存、加供應(yīng)”，成為北京房企的共識(shí)。拿地補(bǔ)倉(cāng)成為經(jīng)營(yíng)常態(tài)。此外，北京環(huán)線不斷向外擴(kuò)張，自主型商品住房、北京郊縣商業(yè)配套跟進(jìn)等元素，需要土地市場(chǎng)的擴(kuò)張。
從北京目前土地入市的趨勢(shì)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，郊區(qū)開(kāi)發(fā)有望點(diǎn)燃下一輪土地競(jìng)賽的熱火。房企更容易嗅出
政策與市場(chǎng)變動(dòng)的風(fēng)向。尤其當(dāng)北京自主型土地與
商品房用地捆綁“營(yíng)銷”時(shí)，北京房企綜合各種考慮，會(huì)向此類土地市場(chǎng)涌入。一是迎合地方政府需求，二是出于“先下手為強(qiáng)”的拿地戰(zhàn)略。
北京住宅庫(kù)存量今年以來(lái)已經(jīng)大幅下降。易居中國(guó)旗下
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2013年初，北京商品住宅可售量為80038套，12月26日降到了61456套。
針對(duì)北京土地市場(chǎng)，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析稱，2013年以來(lái)，住宅類地塊突破76宗，1359.5萬(wàn)平米。住宅類建筑面積占全北京經(jīng)營(yíng)性地塊也首次突破了57%。房企拿地積極性依然非常高，雖然大部分地塊都為自住房等保障房，但房企依然競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地溢價(jià)率都處于高位。房企在一線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)處于白熱化。
張大偉認(rèn)為，北京住宅類供需可能在2014年有明顯緩解，供應(yīng)的自住型面積已經(jīng)有望接近或超過(guò)2萬(wàn)套，商品房住宅部分年內(nèi)供應(yīng)的土地部分也有望突破10萬(wàn)套。整體土地供應(yīng)在2013年供應(yīng)明顯增加，這將緩解明后年的住宅供需結(jié)構(gòu)。但2014年將有大量高價(jià)地塊出讓，預(yù)計(jì)部分區(qū)域的
價(jià)格依然會(huì)有一定幅度的上漲。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，包括溢價(jià)率、成交總價(jià)、成交單價(jià)等指標(biāo)，一波更比一波高，表明北京土地市場(chǎng)“力壓群雄”的競(jìng)爭(zhēng)格局。而地方政府善于看透房企心思，利用“饑餓營(yíng)銷”、“庫(kù)存不足”、“
房?jī)r(jià)看漲”等字眼，不斷促使房企涌入北京土地市場(chǎng)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去的北京土地市場(chǎng)中，“拿地必有錢賺”成為共識(shí)，土地儲(chǔ)備成為房企經(jīng)營(yíng)與盈利的充分條件。但這一個(gè)特征正在褪色，取而代之的是，拿地成為盈利的必要條件，而非唯一條件。房企對(duì)于拿地后的風(fēng)險(xiǎn)把控、盈利機(jī)制設(shè)計(jì)等，成為土地市場(chǎng)熱議的話題。
房?jī)r(jià)不漲50%地王有風(fēng)險(xiǎn)
“面粉貴過(guò)面包”，
地價(jià)與房?jī)r(jià)的倒掛在各大城市已經(jīng)很常見(jiàn)，背后風(fēng)險(xiǎn)不小。張大偉表示，2013年來(lái)，各地地王出現(xiàn)最頻繁，甚至成為普遍現(xiàn)象，一二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價(jià)格就創(chuàng)歷史新高。按照
全國(guó)主要城市出現(xiàn)的地王，如果需求達(dá)到正常的利潤(rùn)，目前市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)。
就一線城市土地市場(chǎng)來(lái)看，中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，今年以來(lái)，一線城市土地出讓金暴漲，4個(gè)一線城市土地出讓金均創(chuàng)歷史記錄，集中上海更是歷史創(chuàng)造2000億的單一城市土地出讓金記錄。
4個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金已經(jīng)突破5000億達(dá)到了5014億，同比2012年全年的2005億上漲幅度達(dá)到了150%。
12月份標(biāo)桿房企表現(xiàn)最激進(jìn)的是恒大，過(guò)百億在上海、南京拿地，標(biāo)志著標(biāo)桿房企全面回歸一二線。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析稱，房企拿地依然集中在一二線城市，恒大等房企在最近購(gòu)入土地都集中在一二線城市。雖然最近一二線都發(fā)布了地方
調(diào)控細(xì)則。但房企對(duì)一二線看多的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。
地價(jià)依然明顯上漲，從全國(guó)土地市場(chǎng)看，因?yàn)橥恋刎?cái)政的存在，導(dǎo)致在
樓市火爆的時(shí)候，政府意愿更多賣地，部分高價(jià)低的出現(xiàn)又促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲。而在2012年樓市蕭條期間，土地供應(yīng)也相應(yīng)減少。土地價(jià)格的上漲，明顯影響了
購(gòu)房者、
開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。從2013年看，各地都出現(xiàn)了部分地塊，部分地塊的樓面價(jià)甚至都超過(guò)了周圍在售物業(yè)的價(jià)格。這將影響下半年價(jià)格走勢(shì)。
張大偉認(rèn)為，地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響，在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價(jià)很可能會(huì)再次上漲。
