摘要：在一線城市樓市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下，房企在2013年迎來了一個(gè)豐收年。除了萬(wàn)科連續(xù)4年破千億元外，保利、綠地、中海已輕松破千億，恒大、碧桂園前11月銷售額超過960億元，與千億規(guī)模一步之遙。再加上萬(wàn)達(dá)，年內(nèi)銷售超過千億元的房企將達(dá)到破紀(jì)錄的7家。

　　多數(shù)房企完成銷售任務(wù)

　　2010年，萬(wàn)科銷售額報(bào)1000.6億元，曾被認(rèn)為無人企及的“神話”，僅僅三年，房企“千億俱樂部”擴(kuò)容之快遠(yuǎn)超想象。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比前10個(gè)月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月，商品房銷售面積110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。2013年是自房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來銷售面積增長(zhǎng)最快的一年。

　　在空前火熱的樓市行情之下，各房企基本全面提前完成任務(wù)。萬(wàn)科今年前11個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售面積1393.5萬(wàn)平方米，銷售金額1598.8億元，同比分別增長(zhǎng)18.21%和25.74%。綠地前三季度已實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過2200億元，其中房地產(chǎn)預(yù)銷售收入、預(yù)銷售面積雙雙“破千”(分別突破1000億元及1000萬(wàn)平方米)，較上年同期分別增長(zhǎng)40%和30%，在全國(guó)行業(yè)中雙雙位居第二。保利地產(chǎn)今年前11個(gè)月，保利共實(shí)現(xiàn)簽約面積960.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.79%，實(shí)現(xiàn)簽約金額1110.97億元，同比增長(zhǎng)20.72%。

　　除了這3家老牌“千億軍團(tuán)”成員，今年各大房企在沖擊千億的道路上都十分積極。

　　今年12月5日，碧桂園發(fā)布前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約967億元，同比增長(zhǎng)130%，合同銷售建筑面積約1465萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114%。如果按其前11月月度平均銷售金額推算，碧桂園今年可輕松超過千億元銷售收入。

　　此外，萬(wàn)達(dá)、恒大、中海都有望躋身“千億軍團(tuán)”。其中，恒大今年1月至11月的合約銷售金額約983.8億元，合約銷售總面積約1460.7萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)16.3%及2.4%。目前，中海還未完成與實(shí)際控制人中國(guó)建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，但今年前11個(gè)月，其銷售金額已經(jīng)達(dá)到1317.6億港元(約合1031.81億元人民幣);萬(wàn)達(dá)雖未公布業(yè)績(jī)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為其銷售額突破千億元沒有懸念。

　　“2013年房子賣得好不是新聞，賣得差才是新聞。”對(duì)于今年樓市表現(xiàn)，北京一家房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人調(diào)侃道。

　　集中度提高

　　除了千億軍團(tuán)之外，其他房企表現(xiàn)得同樣耀眼，其中融創(chuàng)中國(guó)前11個(gè)月也取得了455.9億元的銷售業(yè)績(jī)，同比增幅達(dá)68%;而規(guī)模相對(duì)較小的中駿和奧園的增幅更是達(dá)到了95%和80.1%。截至目前，包括萬(wàn)科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內(nèi)的30家房企，前11個(gè)月合計(jì)的銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了10457億元，同比漲幅高達(dá)33.7%。

　　在業(yè)績(jī)普漲的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的趨勢(shì)可能會(huì)加速呈現(xiàn)。2012年TOP10企業(yè)的銷售額市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到12.5%，據(jù)克而瑞(CRIC)發(fā)布的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示，上榜房企銷售金額集中度方面，TOP10房企的市場(chǎng)份額為14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市場(chǎng)份額超兩成，比2012年同期增加了1.05個(gè)百分點(diǎn)。加速提升的態(tài)勢(shì)比較明顯，未來這一趨勢(shì)不僅會(huì)延續(xù)，而且可能會(huì)加速。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前房企海外融資總額(包含貸款)合計(jì)人民幣高達(dá)3256億元。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。前11月，房企包括票據(jù)跟債券的海外融資也已經(jīng)突破367.5億美元，合計(jì)人民幣2241億元。其中僅9月來，融資就達(dá)到了76億美元，合計(jì)人民幣達(dá)到了463億元。

　　利潤(rùn)率下滑

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)，一方面是市場(chǎng)熱度持續(xù)，另一方面也與房企加快周轉(zhuǎn)開發(fā)速度相關(guān)。今年前11個(gè)月銷售額排名前10的企業(yè)有8家企業(yè)都是快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)型企業(yè)。其中萬(wàn)科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉(zhuǎn)型企業(yè)，其快速拿地快速開盤的策略由來已久。在大房企年內(nèi)銷售規(guī)模擴(kuò)張，繼而在土地市場(chǎng)搶地，為下一輪擴(kuò)張積極儲(chǔ)備的時(shí)候，利潤(rùn)率普遍有所下降的情況值得關(guān)注。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度報(bào)的上市房企合計(jì)135家，這135家企業(yè)合計(jì)總利潤(rùn)為835億元，行業(yè)利潤(rùn)率只有17.9%，凈利潤(rùn)只有13%，相比2012年都出現(xiàn)了明顯的下滑。相應(yīng)的2013年上半年行業(yè)利潤(rùn)率為19.2%，在2012年同期則為21%。

　　“絕大多數(shù)一線房企都采取高周轉(zhuǎn)模式，策略是推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化。在未來幾年內(nèi)，行業(yè)平均利潤(rùn)率每年將降低1-2個(gè)百分點(diǎn)。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在市場(chǎng)熱度僅次于2009年的情況下，收入增加，但利潤(rùn)率明顯下滑的主要原因，一是高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高利息費(fèi)用“吃掉”了大量利潤(rùn)，資金成本增加很多，導(dǎo)致很多企業(yè)利潤(rùn)受到影響;二是土地成本增加，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致房企的利潤(rùn)率下滑;三是樓市分化，雖然目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)明顯上漲，但只是在一、二、三、四線市場(chǎng)量?jī)r(jià)均平穩(wěn)，甚至因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">地價(jià)處于高位利潤(rùn)也在下滑。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)，房企也都加大了推盤力度，同時(shí)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些企業(yè)并購(gòu)現(xiàn)象，這樣都會(huì)增加“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量。至于誰(shuí)當(dāng)龍頭老大，這個(gè)其實(shí)不重要，因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變化的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中發(fā)生的市場(chǎng)地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實(shí)，在規(guī)�；瘮U(kuò)張的同時(shí)，關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問題。

　　張宏偉認(rèn)為，對(duì)于轉(zhuǎn)型過程中的千億房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化的市場(chǎng)情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來說，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。