摘要：盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)難有重大改變，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)變化。過(guò)去的調(diào)控主要依賴“堵”的方法，現(xiàn)在是以疏為主，疏堵結(jié)合，立足于市場(chǎng)供應(yīng)端，通過(guò)加快供應(yīng)來(lái)緩解龐大的市場(chǎng)需求。隨著調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將趨平穩(wěn)。

　　隨著年末一系列重大會(huì)議的召開，未來(lái)宏觀政策走勢(shì)逐漸明晰。作為宏觀經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)，也將迎來(lái)政策變局。多數(shù)專家認(rèn)為，盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)難有重大改變，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)變化。

　　未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控思路正從此前的控需求轉(zhuǎn)向增供給，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，新的市場(chǎng)供應(yīng)體系將在未來(lái)幾年確立。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照上述思路，帶有半市場(chǎng)化性質(zhì)的經(jīng)適房和限價(jià)房，未來(lái)很可能淡出市場(chǎng)。

　　就房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)而言，專家強(qiáng)調(diào)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)將迎來(lái)低速增長(zhǎng)期。

　　調(diào)控思路謀轉(zhuǎn)向

　　年末召開的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，過(guò)去的調(diào)控主要依賴限購(gòu)、限貸、限價(jià)等“堵”的方法，來(lái)遏制旺盛的購(gòu)買需求及投資動(dòng)能，現(xiàn)在是以疏為主，疏堵結(jié)合，調(diào)控思路發(fā)生了變化。

　　所謂“疏”，主要指立足于市場(chǎng)供應(yīng)端，通過(guò)加快供應(yīng)來(lái)緩解龐大的市場(chǎng)需求。分析人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，還將引致大量購(gòu)房需求，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，加強(qiáng)供應(yīng)將是政策主要立足點(diǎn)。

　　此前高層指出，將建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。今后的房地產(chǎn)建設(shè)中，要以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。

　　顧云昌表示，未來(lái)的保障房價(jià)格由政府決定，商品房價(jià)格則由市場(chǎng)決定。

　　按照顧云昌的觀點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、市場(chǎng)供需情況等的變化，住房供應(yīng)體系并非一成不變，而會(huì)有所調(diào)整。按照上世紀(jì)90年代房改政策的提法，我國(guó)的住房供應(yīng)體系為：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房，中等以上收入家庭提供商品房。未來(lái)這種方式可能有所調(diào)整。

　　據(jù)了解，針對(duì)本地的市場(chǎng)供需形勢(shì)，各地正重構(gòu)各自的住房供應(yīng)體系。在中央層面，也可能針對(duì)保障房政策做出新的調(diào)整。上述調(diào)整有可能納入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中。

　　專家認(rèn)為，三中全會(huì)首次提出，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。這意味著，在未來(lái)的住房供應(yīng)中，帶有半行政色彩的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房將可能逐漸退出歷史舞臺(tái)，廉租房和公租房將成為保障房供應(yīng)的主體，棚戶區(qū)改造的規(guī)模也將有所擴(kuò)大。而在市場(chǎng)層面，對(duì)普通商品房和高端商品房的交易限制也會(huì)逐漸放開。

　　政策基調(diào)短期難改

　　盡管樓市政策的總體思路正在發(fā)生變化，但短期內(nèi)政策基調(diào)恐難以改變。住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，建立樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)改革，必須是在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提之下。

　　他認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)并不穩(wěn)定，所以行政手段暫時(shí)還沒有退出的必要。長(zhǎng)效機(jī)制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出現(xiàn)“空窗期”，所以短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。

　　事實(shí)上，高層對(duì)市場(chǎng)化思路的強(qiáng)調(diào)，不僅不意味著政策馬上松綁，個(gè)別城市甚至在短期內(nèi)對(duì)調(diào)控進(jìn)行收緊。

　　10月以來(lái)，包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國(guó)共有17個(gè)城市以限購(gòu)從嚴(yán)、限貸升級(jí)、增加供應(yīng)等方式收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，以期能夠穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，上月這17個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)環(huán)比漲幅明顯回落，回落幅度高于70個(gè)大中城市平均值，體現(xiàn)出明顯的政策效果。

　　同時(shí)，溫州、蕪湖等地早在此前對(duì)樓市政策進(jìn)行松綁，溫州還松綁了“限購(gòu)令”的“紅線”。這也是自2011年1月我國(guó)推出限購(gòu)政策以來(lái)，首次有城市松綁“限購(gòu)令”且未被叫停。

　　一部分城市明確收緊調(diào)控，一部分城市明確松綁政策的現(xiàn)象，在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上還是首次出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種情況意味著，房地產(chǎn)調(diào)控思路恐不再“一刀切”，而將逐漸差別化。

　　專家表示，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不同城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市價(jià)值、人口聚集程度有所差別，所以未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策一定會(huì)體現(xiàn)出差別化思路。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革尚不足20年，但不同城市之間的樓市卻出現(xiàn)明顯分化。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一二線城市因聚集了過(guò)多資源，導(dǎo)致需求旺盛，房?jī)r(jià)也變得易漲難跌;廣大三四線城市則在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下大量供地，使得當(dāng)前市場(chǎng)面臨消化壓力。

　　高層推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，以及控制特大城市的人口規(guī)模的思路，將在很大程度上彌合城市之間的上述差異。因此，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策也將出現(xiàn)分化。

　　去泡沫過(guò)程將持續(xù)

　　中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉表示，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，在購(gòu)房者消費(fèi)及投資能力與房?jī)r(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的暴利上漲效應(yīng)已經(jīng)開始衰減。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近3年來(lái)，全國(guó)82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢(shì)。

　　達(dá)成上述效果的主要政策手段，在于限購(gòu)限貸等行政化調(diào)控思路。從上市房企財(cái)報(bào)不難看出，近幾年來(lái)，房企純住宅業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率正在下降。

　　上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著擠泡沫的繼續(xù)，明年房?jī)r(jià)增速放緩已難以避免，這種觀點(diǎn)得到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)同。上海易居房地產(chǎn)研究院就認(rèn)為，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅處于高位，但這一指標(biāo)即將見頂。

　　顧云昌表示，今年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資、銷售增速和房?jī)r(jià)環(huán)比增速都在放緩，這樣的態(tài)勢(shì)將在明年得到持續(xù)。在GDP增速下降的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速也將放緩。近兩年來(lái)，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模明顯提升，將有助于緩解市場(chǎng)供需關(guān)系，縮小城市之間差異，并穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　從更長(zhǎng)周期來(lái)看，專家認(rèn)為，隨著個(gè)人住房信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)征信系統(tǒng)等的完善，以及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定，劇烈波動(dòng)的情況將較少出現(xiàn)。