摘要：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院12月18日公布的最新研究結果顯示，“羊群行為”導致房價大幅波動，一線城市或?qū)⒍叹�見頂。

　　12月18日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社等單位共同在京主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨城鄉(xiāng)一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會”。

　　“開發(fā)商和購房者的‘羊群行為’共同導致房價短期大幅波動。”綠皮書指出，2012年初，住房市場被集體看空，具體表現(xiàn)為住房滯銷、土地流拍。僅時隔一年，一線城市住房和土地又遭遇了購房者和開發(fā)商的擠兌式搶購。

　　2012-2013年，開發(fā)商經(jīng)歷了從悲觀退地到爭搶“地王”。2012年上半年以前，在嚴厲調(diào)控沖擊下，購房者集中觀望，住房銷售不暢，開發(fā)企業(yè)資金回籠困難，部分房企處于資金鏈斷裂的邊緣，對市場前景極為悲觀。土地市場遇冷，地塊頻頻流拍。

　　但僅僅過了一年，到2013年，隨著市場銷售的超預期好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)庫存快速下降，資金充裕起來。市場預期又變得過于樂觀，不斷大舉搶地，導致“地王”頻出。2012年上半年以前由于開發(fā)企業(yè)對市場前景過于悲觀，開發(fā)投資下滑，直接導致了2012年下半年到2013年大中城市住房供給的相對短缺。而2013年開發(fā)企業(yè)爭搶“地王”，又為未來住房供求緩和甚至供大于求埋下伏筆。

　　綠皮書說，2012-2013年，購房者經(jīng)歷了從集中觀望到恐慌性入市。2012年初，嚴厲的限購限貸政策在擠出了投機性購房者的同時，使自住型購房者對房價下跌寄予厚望，市場觀望氣氛濃厚。因觀望導致的局部房價短暫下跌又進一步加劇了市場觀望。商品房嚴重滯銷，樓市出現(xiàn)了“八套房追逐一個購房者”的局面。

　　2012年下半年，部分自住型購房者對市場失去耐心，住房銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房價緩慢上行。這又進一步使自住型購房者的房價下降希望破滅，購房者重返市場。2013年，自住型購房者又恐慌性集中入市。在購房者支付能力與2012年初沒有出現(xiàn)顯著改善的條件下，市場供求形勢卻出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由“八套房追逐一個購房者”變成“八個購房者追逐一套房”。

　　《住房綠皮書》預計，大城市短線見頂，中小城市頹勢延續(xù)。導致一、二線城市房價短線見頂?shù)闹苯釉�因包括：一是房價大幅上漲使住房支付能力下降;二是2013年住房銷售爆發(fā)性增長，自住型住房需求被大量消耗，在限購政策不出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的條件下，需求后期增長乏力;三是2012年底和2013年開發(fā)商爭搶“地王”預示著后期住房供給將顯著增加;四是房價過快上漲的城市政府將面臨較大的壓力，調(diào)控政策全面升級，這些調(diào)控政策客觀上起了穩(wěn)定自住型購房者預期的作用，可以暫時緩解市場恐慌情緒。

　　以中西部地級市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢和縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟出現(xiàn)相對空心化�！蹲》烤G皮書》預計，住房市場將延續(xù)2012~2013年滯銷態(tài)勢，部分城市房價可能步入下跌通道。由于三、四線城市前期造城運動產(chǎn)生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷的條件下，“鬼城”現(xiàn)象可能擴大。但在幾大城市群內(nèi)的中小城市，由于經(jīng)濟分工的有利地位，仍可能維持相對較好的發(fā)展趨勢。