摘要：“海外市場(chǎng)看似藍(lán)海，但并不一定會(huì)有好的收益。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出，房企布局海外應(yīng)該要有充裕資金和可行性強(qiáng)的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)胤?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">地產(chǎn)市場(chǎng)需求及特色。

　　布局海外的國(guó)內(nèi)房企再添一員。11月30日，富力地產(chǎn)以85億收購(gòu)馬來西亞一幅土地，至此，房企“海外軍團(tuán)”已經(jīng)達(dá)到十余家。

　　事實(shí)上，房企布局海外市場(chǎng)的大潮從兩年前就開始涌起。一份來自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，自2012年以來，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬科、綠地、萬通等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)數(shù)百億美元。而以人民幣計(jì)算，業(yè)內(nèi)人士估算則達(dá)千億。

　　目前，“收購(gòu)+合作”的方式成為了房企比較認(rèn)可的項(xiàng)目開發(fā)模式。CRIC研究中心分析師楊晶晶分析稱，“內(nèi)地房企進(jìn)軍國(guó)外城市缺乏經(jīng)驗(yàn)，以收購(gòu)的方式獲取項(xiàng)目為企業(yè)的探索提供了實(shí)踐平臺(tái)，與當(dāng)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)合作，將有效彌補(bǔ)不足，推進(jìn)房企自身運(yùn)作模式的形成。”

　　“這種模式的缺點(diǎn)也是存在的。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，收購(gòu)項(xiàng)目使得企業(yè)難以在此類產(chǎn)品中糅合更多的自我思維，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行完善時(shí)就可能加大成本，從合作角度看，出海的內(nèi)地房企勢(shì)必在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上做出讓步。

　　內(nèi)外因驅(qū)動(dòng)

　　富力首度“出海”便選擇馬來西亞，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是在追隨碧桂園的腳步。據(jù)了解，碧桂園在馬來西亞市場(chǎng)的其首個(gè)開盤項(xiàng)目，截至目前已錄得百億元的銷售業(yè)績(jī)。

　　“高凈值人士投資移民意愿強(qiáng)，部分國(guó)家、地區(qū)提供政策優(yōu)惠是驅(qū)動(dòng)內(nèi)地房企競(jìng)逐海外市場(chǎng)的外在動(dòng)力。”楊晶晶認(rèn)為。據(jù)胡潤(rùn)中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書調(diào)查顯示，中國(guó)內(nèi)地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國(guó)外，14%已經(jīng)移民或者正在申請(qǐng)移民，而家資在1億以上的富人中，有移民意向的人比例高達(dá)74%，這些高凈值人士都是潛在客群。

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，目前加拿大、英國(guó)、美國(guó)等海外市場(chǎng)底部回暖、人民幣匯率升值都符合內(nèi)地房企在海外抄底的投資策略。

　　“內(nèi)因則是國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避國(guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)。房企學(xué)習(xí)海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)借機(jī)布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有利于企業(yè)分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　張大偉還認(rèn)為，從最近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，土地價(jià)格持續(xù)上漲，調(diào)控周期變短，對(duì)房企的利潤(rùn)影響越來越大，在這種情況下預(yù)計(jì)“出海”的房企可能會(huì)繼續(xù)增加。

　　面臨多重風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著萬通、碧桂園兩大海外項(xiàng)目入市熱銷，房企海外布局也面臨著較為復(fù)雜的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，由于政府問題，中坤集團(tuán)在冰島的項(xiàng)目擱淺，中航地產(chǎn)也因?yàn)楫?dāng)?shù)卣�府出爾反爾終止了斯里蘭卡項(xiàng)目。對(duì)此，楊晶晶表示，“政治方面要基于兩國(guó)外交關(guān)系良好，國(guó)外官員對(duì)外來房企開發(fā)有較高的支持力度，否則項(xiàng)目開發(fā)難以繼續(xù)。”

　　在經(jīng)濟(jì)方面，楊晶晶提到匯率變動(dòng)關(guān)系企業(yè)盈利。“房企在國(guó)外的投資是以美元支付，在國(guó)內(nèi)的銷售回款以人民幣形式回籠，如果在銷售期美元兌人民幣匯率不穩(wěn)定，出現(xiàn)大幅升值，將會(huì)對(duì)利潤(rùn)的鎖定造成不利影響。”

　　此外，社會(huì)因素也會(huì)影響出海房企的投資回報(bào)率。嚴(yán)躍進(jìn)說，“海外市場(chǎng)經(jīng)常爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、城市破產(chǎn)等國(guó)內(nèi)不常發(fā)生的事件，這背后恰是市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，房企海外拿地以及戰(zhàn)略擴(kuò)張容易受此重創(chuàng)。土地市場(chǎng)地頭蛇干預(yù)事件也存在。”

　　根據(jù)中國(guó)招商銀行和貝恩公司的數(shù)據(jù)，中國(guó)買家共持有13.1萬億美元的可投資資產(chǎn)，其中用于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)大約有6550億美元。對(duì)此，CRIC研究分析師朱一鳴認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房企出海項(xiàng)目大多是“返銷”給中國(guó)人，無論是拿地、開發(fā)還是銷售，都帶有濃郁的中國(guó)特色。“如果僅依托中國(guó)人的海外置業(yè)需求，國(guó)內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)很難持續(xù)發(fā)展。”

　　“海外市場(chǎng)看似藍(lán)海，但并不一定會(huì)有好的收益。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出，房企布局海外應(yīng)該要有充裕資金和可行性強(qiáng)的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，法律風(fēng)險(xiǎn)不可避免，房企布局海外要多學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)的制度法規(guī)，同時(shí)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，防止陷入拿地背后的各種股權(quán)債權(quán)等纏繞。