摘要：“以房養(yǎng)老”的時(shí)間表日漸清晰。近期，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇在多場(chǎng)合公開(kāi)表示，相關(guān)部門(mén)已讓保險(xiǎn)公司12月份拿出試點(diǎn)方案，1月份推出相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

　　“時(shí)間表雖然已經(jīng)擬定，但試點(diǎn)方案推出需要一個(gè)過(guò)程，不會(huì)那么順利。”12月3日，國(guó)家行政學(xué)院公共政策教研室主任竹立家表示，“以房養(yǎng)老”的展開(kāi)依然會(huì)面臨很多障礙，導(dǎo)致銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的參與積極性不太高。

　　老齡化倒逼提速

　　從廣義上來(lái)講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都是“以房養(yǎng)老”，但狹義上來(lái)講即是“倒按揭”，也就是通過(guò)金融或房屋機(jī)構(gòu)買(mǎi)斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過(guò)測(cè)算定期給予養(yǎng)老補(bǔ)貼，老年人仍然可以在自己住房里終生居住。

　　其實(shí)，我國(guó)提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開(kāi)始在北京、上海、南京、杭州等地進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，可惜效果不佳，并未被市場(chǎng)接受。不過(guò)，眼下日益嚴(yán)重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。

　　“十年前，‘以房養(yǎng)老’的建議就得到了當(dāng)時(shí)中央高層的認(rèn)可。時(shí)隔十年之后，國(guó)務(wù)院才首次提出開(kāi)展‘以房養(yǎng)老’試點(diǎn)。”作為“以房養(yǎng)老”的首倡者，孟曉蘇坦言，十年間未進(jìn)行大力推廣的阻力主要是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)下行的擔(dān)心，加之人均預(yù)期壽命在增長(zhǎng)，致使銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)選擇了集體沉默。

　　據(jù)了解，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　如今，客觀因素并未有太大改變，但國(guó)家對(duì)養(yǎng)老領(lǐng)域的扶持力度日漸增強(qiáng)，很多地產(chǎn)、保險(xiǎn)及銀行等多個(gè)行業(yè)的公司紛紛布局養(yǎng)老領(lǐng)域，將產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，成為很多公司拓展業(yè)務(wù)的新渠道。

　　“‘以房養(yǎng)老’是給老百姓提供的一個(gè)養(yǎng)老渠道，老百姓可以自愿選擇，金融機(jī)構(gòu)也可以自愿選擇。就目前參與的險(xiǎn)企而言，大都有涉足地產(chǎn)的意愿。”12月3日，中國(guó)人保一相關(guān)研究員表示，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”的第一步就是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，比如，老人以評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到1萬(wàn)元。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致同一房屋或會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果。

　　問(wèn)題雖然存在，但急需增加養(yǎng)老渠道的現(xiàn)實(shí)同樣刻不容緩。今年10月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，其中明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，試點(diǎn)方案將于明年一季度拿出。同時(shí)了解到，各地有關(guān)部門(mén)已開(kāi)展調(diào)研，并陸續(xù)草擬了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件的實(shí)施意見(jiàn)，相關(guān)細(xì)則大都在年底前出臺(tái)。

　　試點(diǎn)暫難惠及農(nóng)村

　　“以房養(yǎng)老”的大網(wǎng)雖已張開(kāi)，但由于中國(guó)傳統(tǒng)的觀念以及現(xiàn)行房產(chǎn)制度的影響，真正惠及的人群不多。

　　“在中國(guó)傳統(tǒng)觀念影響下，老人更愿意將房產(chǎn)留給子女，而將房屋抵押最終賣(mài)給保險(xiǎn)公司，不少市民很難接受。”12月3日，中國(guó)老齡辦一工作人員表示，就此問(wèn)題，他們?cè)�做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，絕大多數(shù)人依然選擇將房產(chǎn)留給子女。

　　其實(shí)，據(jù)了解，老人身后的房產(chǎn)并非絕對(duì)要留給金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)老人去世的時(shí)候，銀行或保險(xiǎn)公司將有一筆錢(qián)幫老人打理后事，同時(shí)處理房產(chǎn)。但是，如果老人去世很早，房子則會(huì)按退保處理，房產(chǎn)繼承人補(bǔ)齊相應(yīng)款項(xiàng)后可繼續(xù)繼承。

　　“除了觀念問(wèn)題，‘以房養(yǎng)老’在技術(shù)和法律上都已不成問(wèn)題。”上述老齡辦工作人員介紹，前陣子住建部已對(duì)房產(chǎn)登記制度進(jìn)行革新，房產(chǎn)證上可以登記兩個(gè)人的名字，這樣一來(lái)，“以房養(yǎng)老”在房產(chǎn)登記制度上的問(wèn)題則迎刃而解，老人一旦選擇“以房養(yǎng)老”，房產(chǎn)證上便可加上保險(xiǎn)公司的名字，以便在日后進(jìn)行房產(chǎn)交易。

　　“以房養(yǎng)老”在技術(shù)和法律上雖已不成問(wèn)題，但我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)制度使得最有養(yǎng)老需求的農(nóng)村老人暫難參與其中。

　　“我國(guó)房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地等等，不同性質(zhì)的房產(chǎn)面臨的問(wèn)題都不一樣，政府應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行細(xì)化調(diào)研之后再出臺(tái)具體細(xì)則。”竹立家表示，小產(chǎn)權(quán)房首先是要清理的，農(nóng)村宅基地房屋是無(wú)法確權(quán)的，以上兩種房產(chǎn)性質(zhì)都不會(huì)納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時(shí)，二三線城市的房屋評(píng)估值相對(duì)較低，房屋價(jià)值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性也不會(huì)太大。

　　據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點(diǎn)主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農(nóng)村住房暫時(shí)不在試點(diǎn)之內(nèi)。同時(shí)，首要涉及人群多為失獨(dú)和無(wú)子女家庭。