摘要：近日，央視曝光多家房企欠繳巨額土地增值稅一事引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。被點名的房地產(chǎn)公司紛紛以各種渠道集體自辯：欠繳不實，央視算法有誤，分批繳納風(fēng)險可控。

　　與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量房企只是按照一個很小的比例預(yù)繳土地增值稅，“然后不管項目賺多少錢，都很少進行匯算清繳，從而造成了稅收的大面積流失。”雙方針鋒相對，由于涉及房企多數(shù)還是上市公司，投資者希望，國家稅務(wù)部門能早日對此進行權(quán)威解讀。

　　房產(chǎn)公司：尚未達到清算稅收條件

　　25日，萬科公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：萬科一貫堅持守法經(jīng)營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億，其中土地增值稅52.8億。相關(guān)報道應(yīng)該是源于誤解，是把會計上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務(wù)”。其實這是完全不同的概念，房地產(chǎn)項目要達到清算條件才需要清算并繳納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對尚未達到清算條件的項目進行土地增值稅預(yù)提撥備。“我們相信，通過充分了解和專業(yè)討論，這一誤解完全可以消除。”

　　對于媒體報道房企拖欠土地增值稅，被指名的上市房企華發(fā)股份向媒體回應(yīng)稱：公司并無拖欠土地增值稅，相關(guān)報道系誤讀了公司的財務(wù)報告，央視報道中援引的數(shù)據(jù)應(yīng)是“預(yù)提費用”。這一回應(yīng)，代表了大部分房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對相關(guān)質(zhì)疑的普遍反應(yīng)，幾乎成為房企的“統(tǒng)一口徑”。

　　華發(fā)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司早已將項目該繳的這部分土地增值稅計提，并掛到2012年的財務(wù)報表上;但計提的數(shù)字為公司自己測算得出，實際該繳多少土地增值稅，應(yīng)在項目售完之后，由國家稅務(wù)機關(guān)對此進行核算，公司再繳納。由于目前項目還未售完，土地增值稅也未進行核算，故公司未繳納這部分稅款。

　　注意到，25日兩市大盤雙雙收綠，而房地產(chǎn)板塊并未明顯受到消息影響，涉及的房地產(chǎn)公司股票也有漲有跌，如萬科A股票全天下跌1.03%，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)反而逆市上漲1.89%，華發(fā)股份也上漲1.51%。

　　業(yè)內(nèi)人士：稅種存不易征繳弊端

　　25日，北京一家專業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地增值稅是一個非常復(fù)雜的稅種，房企出現(xiàn)土地增值稅征繳未及時完稅的情況，基本得到了地方稅務(wù)部門的默許，如果嚴(yán)格執(zhí)行，這筆稅款將對企業(yè)的現(xiàn)金流造成較大影響。

　　“我們請過國家稅務(wù)總局起草土地增值稅的稅務(wù)官員進行過稅法專項講解，這一稅種設(shè)計之初的目的性現(xiàn)在并沒有達到，并且存在著周期長、計算復(fù)雜、不易實際征繳操作的弊端。”據(jù)分析，目前來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，“一般情況下3年都算快的，長的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項目結(jié)束之后才能征收，在這期間，房價在不斷變化，企業(yè)的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少。這樣的工作需要專業(yè)團隊才有可能完成，普通的稅務(wù)工作人員也不一定能算清楚。”

　　經(jīng)濟學(xué)者馬光遠(yuǎn)在其微博公開表示，土地增值稅很少按規(guī)定匯算清繳，從而造成了實際的偷逃和拖欠稅款。一些地產(chǎn)商不承認(rèn)這一點，“是赤裸裸的無恥和裝傻。”據(jù)馬光遠(yuǎn)介紹，目前土地增值稅一方面各地預(yù)繳率特別低，而且，很少按照規(guī)定進行匯算清繳，事實上使得實際繳遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于應(yīng)繳。大量房企只是按照一個很小的比例預(yù)繳，然后不管項目賺多少錢，都很少進行匯算清繳，從而造成了稅收的大面積流失。

　　稅務(wù)專家：需要調(diào)查數(shù)據(jù)才能發(fā)言

　　25日，媒體多次撥打國家稅務(wù)總局新聞處的電話，截至發(fā)稿時，尚未有明確回復(fù)。而25日，有媒體報道，深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍接受21世紀(jì)網(wǎng)采訪時表示，“注意到了深圳幾家大型房企被央視點名”，“相關(guān)報道概念搞錯了。”該發(fā)言人說，土地增值稅屬于先預(yù)繳后清算的特殊稅收方式，報道中提到的“應(yīng)繳未繳的土地增值稅”并不能定義為“拖欠”，而是亟待項目達到一定進度后進行清算。

　　25日，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，土地增值稅先“預(yù)征”，待項目完工后再清繳，這一說法基本成立，滿足這一條件的房企不能簡單判定為“欠稅”。另一位稅務(wù)專家則表示，土地增值稅的計算非常復(fù)雜，需要很多數(shù)據(jù)才能判斷，沒有進行深入調(diào)研前，不便發(fā)言。

　　背景徹查：土地增值稅清算條件

　　媒體經(jīng)過多方查詢發(fā)現(xiàn)，國家稅務(wù)總局2009年5月曾發(fā)布《土地增值稅清算管理規(guī)程》，明確規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　規(guī)程第十條規(guī)定：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。