摘要：10月29日，中共中央政治局就住房保障問(wèn)題專題學(xué)習(xí)時(shí)提出，“總有一部分群眾由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難，政府必須‘補(bǔ)好位’，為困難群眾提供基本住房保障”。

　　中央的承諾讓住房困難群眾充滿期待。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套(戶)，到2015年使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。保障房“好事辦好”，遠(yuǎn)不是多蓋房子那么簡(jiǎn)單。當(dāng)3600萬(wàn)套的目標(biāo)過(guò)半，保障房分配好、管理好的課題日益凸顯。

　　住“保障房”不要像中獎(jiǎng)那么難

　　加大政府投入的同時(shí)，可探索非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與，增加供應(yīng)

　　“政府主導(dǎo)、多方籌措”的吉林棚改籌資模式探索，主張國(guó)家給一點(diǎn)、省市補(bǔ)一點(diǎn)、財(cái)政出一點(diǎn)、施工單位墊一點(diǎn)、銀行貸一點(diǎn)、政策免一點(diǎn)、百姓掏一點(diǎn)，使老百姓只要承擔(dān)25%左右的改造成本就可較快入住，是近兩年增加保障房供應(yīng)的一條新思路。

　　“非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)，可以成為增加供應(yīng)的新渠道。”中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院城鎮(zhèn)規(guī)劃院總規(guī)所所長(zhǎng)馮新剛介紹，國(guó)外住房協(xié)會(huì)、建房合作社是保障房建設(shè)管理的重要力量，運(yùn)營(yíng)模式也較成熟。但中國(guó)還沒(méi)有類似的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，政府不妨通過(guò)商業(yè)開發(fā)用地優(yōu)先、地價(jià)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等方式給予扶持。“當(dāng)然，吸引非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)至少要保證其收支平衡、稍有盈余，在探索土地劃撥、稅收優(yōu)惠等方面，仍然需要?jiǎng)?chuàng)新。”

　　別讓開豪車的住進(jìn)保障房

　　健全準(zhǔn)入與退出機(jī)制，對(duì)出售型保障房實(shí)行寬進(jìn)嚴(yán)出

　　“開寶馬的怎么住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房?”“保障房怎么成了部委的定向房?”“那么多人沒(méi)房住，怎么這里的限價(jià)房沒(méi)人住?”……從保障房誕生之日起，分配問(wèn)題就時(shí)刻觸動(dòng)百姓敏感的神經(jīng)。

　　房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，具有明顯的資產(chǎn)屬性，再加上2007年前保障房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制不完善，使得不少出售型保障房成了一些人的“投資品”。

　　保障房要“好事辦好”，除了進(jìn)一步增加總量，公平分配格外重要。

　　公平分配，需要完善準(zhǔn)入機(jī)制，防止福利陷阱。專家指出，吸引企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，不是房子想建多少就建多少，面積想建多大建多大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象也必須符合保障房相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)決杜絕“保障房”變成“特權(quán)房”、“福利房”。

　　公平分配，還要完善保障房的退出機(jī)制。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，保障房是“兜底房”，應(yīng)加快建立收益調(diào)節(jié)機(jī)制，去除保障房的財(cái)富效應(yīng)，增加保障房循環(huán)強(qiáng)度。特別是出售型保障房，也應(yīng)該“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”，即自住才可以買，但不能隨意賣。

　　“出售型保障房現(xiàn)在表面上是‘嚴(yán)進(jìn)寬出’，其實(shí)是‘寬進(jìn)寬出’，很難避免偽造申請(qǐng)的投機(jī)行為，或權(quán)力尋租。”張大偉說(shuō)，對(duì)于地方政府而言，建設(shè)出售型保障房的投資壓力不大，建設(shè)積極性較高，但應(yīng)通過(guò)建立收益調(diào)節(jié)機(jī)制，剔除財(cái)富效應(yīng)。“經(jīng)適房、限價(jià)房的購(gòu)房人，在房屋上市交易前必須補(bǔ)繳房產(chǎn)增值收益，從而擠出投機(jī)人群。”

　　目前，不少城市已經(jīng)在完善保障房退出機(jī)制。上海規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)房時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格占同地段、同品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，上市交易時(shí)，權(quán)利人按照擁有的產(chǎn)權(quán)份額獲得總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余上繳財(cái)政部門。不過(guò)，多數(shù)一、二線城市出售型保障房的準(zhǔn)入與退出政策仍需進(jìn)一步有針對(duì)性的細(xì)化。

　　公平分配，也依賴于加快保障房信息公開。誰(shuí)在申請(qǐng)保障房，有多少保障房可以分配，誰(shuí)申請(qǐng)到了保障房……這些涉及公平分配且群眾關(guān)心的信息，應(yīng)盡早實(shí)現(xiàn)在線查詢、監(jiān)督、追責(zé)、反饋。今年10月22日，陜西省率先實(shí)現(xiàn)住房保障信息聯(lián)網(wǎng)公開。公眾在網(wǎng)站上不僅能查詢申請(qǐng)進(jìn)度、輪候信息和分配結(jié)果等，還可以“舉報(bào)投訴”，大大增加了保障房分配的監(jiān)督力量。

　　保障房也要“宜居”

　　政府不能一住了之，應(yīng)創(chuàng)新社會(huì)管理方式，維護(hù)宜居環(huán)境

　　小區(qū)管理自治是破解保障房管理的探索之一。在住房總量增加與保障房覆蓋面不斷擴(kuò)大的情況下，保障房后期管理運(yùn)營(yíng)也增加了“成長(zhǎng)的煩惱”。由于物業(yè)費(fèi)征收困難，繳費(fèi)較低，專業(yè)物業(yè)管理公司往往不愿涉足，導(dǎo)致一些保障房項(xiàng)目已陷入環(huán)境差、維修難的尷尬。

　　“保障房，特別是廉租房的后期管理，問(wèn)題多，責(zé)任大。因此政府不宜一住了之，應(yīng)創(chuàng)新社會(huì)管理方式，維護(hù)保障房小區(qū)的宜居環(huán)境。否則保障房小區(qū)，特別是獨(dú)立建設(shè)的廉租房小區(qū)，就可能淪為貧民窟。”

　　在保障房管理方面，除了內(nèi)部管理，住房保障政策還應(yīng)考慮“外援”，盤活商品房市場(chǎng)存量。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口家庭戶均住房已超過(guò)1套，特別是一些三、四線城市的住房供需已趨向初步平衡，引導(dǎo)和激勵(lì)閑置商品房納入公租房房源也是有益嘗試。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，“當(dāng)三、四線城市實(shí)物住房存量到了一定規(guī)模的時(shí)候，是新建實(shí)物配租，還是租金補(bǔ)貼，或是采用房屋銀行等形式，都可不斷研究。總之，未來(lái)的住房保障方式應(yīng)是多層次、多元化的。”