摘要：整體而言，今年北京別墅市場迎來了一輪回暖行情，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至10月20日，2013年北京別墅市場總銷量高達(dá)2481套，創(chuàng)下近三年同期新高，與去年同期相比，成交面積也上漲了11.1%。但戴德梁行三季度北京高端住宅市場報(bào)告顯示，作為高端消費(fèi)產(chǎn)品的別墅住宅在經(jīng)歷了二季度的大幅上漲后，三季度成交量已有所下降， 亞豪機(jī)構(gòu)對“金九銀十”別墅銷量的監(jiān)測數(shù)據(jù)也不樂觀。此外，相關(guān)調(diào)控政策的醞釀出臺也將在很大程度上導(dǎo)致別墅市場的總體下行趨勢。

　　成交下滑態(tài)勢將持續(xù)

　　在“金九銀十“樓市大熱的市場環(huán)境下，別墅市場的表現(xiàn)卻平淡得多。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月共計(jì)成交299套別墅，環(huán)比8月減少了13%，10月銷量再度回落，前20天僅售出99套別墅，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，這主要在于別墅價(jià)格的上漲和新增供應(yīng)的不足。今年以來，別墅市場成交轉(zhuǎn)暖，是造成項(xiàng)目提價(jià)的主要原因，特別是一些單價(jià)不高的經(jīng)濟(jì)型別墅，在今年多宗地王的映襯下，低價(jià)優(yōu)勢成為吸引改善型購房者的法寶，這些項(xiàng)目在迎來熱銷的同時(shí)也在悄然提價(jià)，令部分購房者有所觀望，這是造成10月別墅總體成交量下滑的原因之一。

　　此外，供應(yīng)不足也造成了“金九銀十”別墅的市場銷量難以提振。“金九”北京僅兩個(gè)別墅項(xiàng)目開盤入市，分別是位于昌平區(qū)的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個(gè)項(xiàng)目共新增別墅產(chǎn)品187套。其中香江別墅Ⅱ打破了別墅項(xiàng)目“單次少量推盤”的慣例，開盤共推出新房源169套，也占據(jù)了全部供應(yīng)量的90%以上。“銀十”截至目前更是尚無別墅推盤，兩個(gè)月僅有2個(gè)項(xiàng)目推盤，別墅市場缺少新增供應(yīng)的刺激，僅靠消化存量房源，因此銷量波瀾不驚。

　　郭毅分析認(rèn)為，自2003年以來，國土部已經(jīng)連續(xù)九次重申“限墅令”，并在2012年增加新條目限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的規(guī)定，從操作層面進(jìn)一步限定了可用作別墅地塊的出讓。而這些法規(guī)條令在2013年別墅市場開始逐漸顯現(xiàn)其效力，自2013年以來，別墅項(xiàng)目的月度入市量多在兩到三個(gè)左右，有的月份甚至出現(xiàn)“零推盤”，市場供應(yīng)明顯處于稀缺不足狀態(tài)，影響到了別墅購買需求的升溫。而眼下北京進(jìn)入了景觀環(huán)境、氣候條件最不利的時(shí)期，對于別墅這種把環(huán)境作為主要賣點(diǎn)之一的產(chǎn)品類型來說，北京的冬天并不適宜別墅項(xiàng)目的推廣和銷售，預(yù)計(jì)四季度別墅市場也將入冬，供需還將進(jìn)一步回落。

　　調(diào)控力度或大致下行

　　今年年底前針對樓市調(diào)控的長效手段或?qū)㈥懤m(xù)出臺，包括房產(chǎn)稅擴(kuò)容及加大對于高端住宅的調(diào)控力度等，郭毅認(rèn)為這些政策面?zhèn)鬟f出的信號作用對于終端市場的供需已經(jīng)形成了重大影響。眾所周知，購買別墅的消費(fèi)客群以中產(chǎn)階層以上人群為主，家庭名下不止一套房產(chǎn)，因此，如果一旦開征房產(chǎn)稅，會對這部分客群的置業(yè)計(jì)劃形成阻力，不利于別墅的市場成交，造成別墅總體銷量逐漸步入下行。

　　郭毅預(yù)測，在大的市場環(huán)境和政策背景下，明年別墅市場供給仍將處于短缺狀態(tài)，再加上整體價(jià)格的提升以及高成本“地王”項(xiàng)目的陸續(xù)上市，預(yù)計(jì)將影響到別墅的整體銷量也將難以大舉升溫。

　　而戴德梁行則分析認(rèn)為，在北京市場土地交易價(jià)格持續(xù)走高，以及高端住宅供應(yīng)進(jìn)一步縮緊的大環(huán)境下，越來越多的購房者意識到改善型住宅產(chǎn)品的稀缺性，這將進(jìn)一步推升高端客群的購房積極性。同時(shí)，在此環(huán)境下開發(fā)商樂觀的心理預(yù)期也將助推房價(jià)繼續(xù)上漲。財(cái)富地產(chǎn)集團(tuán)董事長王喆在接受采訪時(shí)印證了以上觀點(diǎn)，他說，別墅用地肯定是逐漸減少的，目前掛牌項(xiàng)目的融資都在1億元以上，他一直認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展是波段性前進(jìn)的，所以，王喆不相信北京的別墅市場就到此為止了。