摘要：把房子抵押給銀行，以換取足額的養(yǎng)老金。“以房養(yǎng)老”尚未進入實操層面，就引來了口水不斷。如“以房養(yǎng)老”如何跨越70年產(chǎn)權(quán)?怎樣對抗房價下跌?人還活著，房子沒了怎么辦?由于養(yǎng)老金缺口爭議不斷，“以房養(yǎng)老”也被認為是政府解決養(yǎng)老難題的對策。

　　在對多位權(quán)威學者的專訪中，一個不樂觀的表態(tài)是：“以房養(yǎng)老”確實存在金融風險。

　　在中國人的家庭財產(chǎn)構(gòu)成中，房子無疑是最重要的組成部分之一。在房產(chǎn)市場一片大好的年代，“以房養(yǎng)老”的模式自然備受追捧：人們提前享用了房產(chǎn)的剩余價值，提高了晚年的生活質(zhì)量;金融機構(gòu)賺到利息。

　　然而，就在中國積極推進這一模式之時，這一如意算盤卻在歐美等國遭遇挑戰(zhàn)：一場突如其來的金融危機，讓“以房養(yǎng)老”的人背負了更大的債務(wù)。

　　房價如下跌則模式遭遇挑戰(zhàn)

　　以荷蘭為例，1995-2008年間，因為荷蘭政府的房貸利息退稅政策以及銀行寬松的放貸政策，13年間它的房價平均上漲了250%，那時的人們普遍都認為房價會這樣一路高漲下去，買房是最好的投資。在這樣的前提下，“以房養(yǎng)老”就變成了一個非常完美的計劃。然而，2008年世界金融海嘯席卷了歐洲各國，戳破了房產(chǎn)市場的泡沫，目前的荷蘭房價平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房養(yǎng)老”(國外稱之為“倒按揭”)的老人便成為房價下跌的犧牲品。

　　一個廣為傳播的案例是：一位達到了法定退休年齡(65歲)的老人范加爾女士，手中擁有一套24萬歐元的房產(chǎn)，其中，還欠4萬歐元銀行房貸。為了生活更加寬裕，2005年開始，她采用了“以房養(yǎng)老”的辦法。

　　按規(guī)定，銀行打算借給她相當于她房產(chǎn)價值75%的貸款用于養(yǎng)老，也就是18萬歐元。這筆錢再減去4萬歐元的未償房貸，最終銀行將借給她14萬歐元。另外，由于老人手頭緊張，無法支付這筆錢的利息，因此這些利息被加算到貸款上。銀行建議范加爾女士此后每個月支取500歐元，支取年限16年，利息為5%。這16年中她總共將收到9.6萬歐元用于養(yǎng)老，再加上這些年的要付的利息，16年后她房子的剩余價值正好被吃空。

　　可不幸的是，受房地產(chǎn)泡沫破滅影響，老人的房價下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限將由之前的14萬歐元下降至11.3萬歐元(75%×204000-40000= 113000)。如果她還是像先前一樣每月支取500歐元的話，不到13年她就達到了銀行規(guī)定的上限。如果她78歲還健在的話，她就面臨著要被迫賣房的困境。

　　據(jù)了解，同是亞洲國家的日本也早已實踐開了“以房養(yǎng)老”模式，由東京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世紀90年代日本泡沫經(jīng)濟破滅，房地產(chǎn)價格大幅下跌，使這項業(yè)務(wù)嚴重遇挫。

　　當然，房價下跌只是“以房養(yǎng)老”所存在的風險之一。它還受到銀行利率波動以及物價上漲的影響，按照目前中信銀行(我國目前為止唯一的一家實行“以房養(yǎng)老”服務(wù)的機構(gòu))所采納的模式，年限設(shè)定為10年的話，那也很有可能面臨“人還活著，房子卻沒了”的尷尬境地。

　　中央財經(jīng)大學保險系主任郝演蘇在表示，我國房地產(chǎn)市場受到管理制度的約束太大，暫時無法穩(wěn)定下來。而歐美的地產(chǎn)市場價格相對穩(wěn)定，它們具備“以房養(yǎng)老”的政策土壤，而中國面臨的不確定因素太多。

　　“房價的高度波動性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構(gòu)面臨的風險很大。”郝演蘇說。

　　“巨額”的本息還款額，導致最后的結(jié)果會是：銀行將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。這樣，“以房養(yǎng)老”的目標并沒有達成，卻也同時失去了房產(chǎn)。

　　反之，如果房價繼續(xù)上漲，那么銀行獲得相應(yīng)的利息，而養(yǎng)老人也可以獲得更充裕的養(yǎng)老金。并且可以將剩余的房產(chǎn)價值遺留給子孫后代。

　　不能因為有失敗案例就否定政策

　　一個不容忽視的事實是：中國規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)僅有70年，而假如實行“以房養(yǎng)老”，那么一個從年輕時就開始買房的家庭，到了年老時，它的房屋產(chǎn)權(quán)逼近，加上房屋破損，那么銀行還愿意出多少錢為貸款人提供養(yǎng)老服務(wù)呢?“以房養(yǎng)老的做法在世界發(fā)達國家雖然都有，但在養(yǎng)老項目中所占的比重都很低，更多的養(yǎng)老金來源依然是企業(yè)年金、商業(yè)養(yǎng)老保險等。”郝演蘇坦言：“它甚至都不可能成為一種模式，因為可能采用這種辦法的人連整體人數(shù)的1%都不會占到。”

　　據(jù)人民網(wǎng)報道，上海從2007年開始推行“以房養(yǎng)老”模式，6年來成功者僅6例。出于對房價下跌的擔憂以及“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的堅持，多數(shù)老人并不認可這一模式。

　　可是，這并不意味著，“以房養(yǎng)老”模式從一開始就是失敗的。雖然提出了對這一模式商業(yè)風險的擔心，但郝演蘇依然支持“以房養(yǎng)老”在中國的推行：“從世界各國的案例來看，破產(chǎn)的幾率很小，都是特例。因為參與人數(shù)少，所以其實對金融機構(gòu)和個體的影響并不大，不能因為有失敗的個案而否定政策。”#p#副標題#e#

　　僅目前國情而言，郝演蘇斷言：沒有十年二十年以房養(yǎng)老政策不會進入實操階段，推行道路上阻力重重，現(xiàn)在談?wù)摓闀r過早。因此，他建議更符合中國國情的做法是“租房養(yǎng)老”。

　　以西安為例，一套不偏僻路段的100平方米的房子，租房往往可以獲得1500-3000元(注：該數(shù)據(jù)來源于西安房屋租售網(wǎng)站)的收益，雖然多數(shù)情況下不如將房子倒按揭給銀行所獲取的收益大，但這種辦法“旱澇保收”，又不存在任何風險，更受老人青睞。

　　什么樣的人才適合以房養(yǎng)老?

　　“以房養(yǎng)老”的國家新提法，多位權(quán)威專家證實，它并不是一項強制措施，而只是提供給民眾選擇的一項養(yǎng)老項目之一。至于銀行(機構(gòu))愿不愿意推出這項服務(wù)，以及民眾是否愿意選擇，雙方都是自愿的。它并非許多民眾誤解的政府“甩包袱”的強制行為。

　　中國社科院世界社會保障中心主任鄭秉文說，實際上多年以來，中國養(yǎng)老市場上都存在“以房養(yǎng)老”的社會需求，而按照《國富論》作者亞當·斯密的說法，國家應(yīng)該是公民權(quán)益“保護者”，那么在此問題上，國家有責任也有義務(wù)滿足民眾需求，維護社會秩序。

　　“數(shù)據(jù)顯示，中國住房自有率早已經(jīng)是世界最高了，空置率也是世界最高，但是由于養(yǎng)老體系不健全，一些老年人的權(quán)益實際上是受到損害的，為什么他們不能通過以房養(yǎng)老的政策去獲得更幸福的晚年生活呢?”鄭秉文說：“有沒有政策支撐是一回事，老人們愿不愿意選擇是另一回事。”

　　鄭秉文做出這一論斷的另一項重要依據(jù)是，中國目前的丁克、空巢家庭比例高，一些家庭子女都在其它城市工作、生活，甚至有些孩子定居國外，那么傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式正在被打破，如果不及時調(diào)整政策順應(yīng)時代變化，那么若干年后養(yǎng)老問題將成為沉重的社會問題。

　　至于老年人為什么要選擇“以房養(yǎng)老”，采訪中，一些老年人從自己的角度解釋了這個問題：“很多老年人實際上是沒有辦法了才拿房子養(yǎng)老�，F(xiàn)在保姆比較貴，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工資只有一千多元，最多兩千多塊錢，單獨請一個保姆是超出經(jīng)濟能力的，這時候就想到了拿房子養(yǎng)老。”

　　這項政策的最終落足點，中信銀行總行零售銀行部副總經(jīng)理王劍介紹說，“養(yǎng)老按揭”和國外最大的不同是，他們還是基于老人最后要把貸款還給銀行的設(shè)想，由老人的子女把錢還給銀行，房子還是老人自己的，而不是房子歸銀行來設(shè)想。

　　對于什么人適合“以房養(yǎng)老”的問題，王劍認為，首先是有一定經(jīng)濟實力，有兩套以上房產(chǎn)，具備償還能力的老人是他們的目標客戶。另外，這些老人的子女通常不在身邊，無法或不方便居家養(yǎng)老，而貸款的目的是為了提升老年人的生活質(zhì)量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健設(shè)備等，讓晚年的生活更有保障。

　　鄭秉文說，有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機構(gòu)和保險機構(gòu)還普遍希望，國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。“從防范金融風險和提高金融機構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。在許多相關(guān)聯(lián)政策出臺的背景下，為什么國家不能主動解決房屋的產(chǎn)權(quán)問題，為老百姓解除困惑呢?”他建議說。