摘要：本是政府為調(diào)控房?jī)r(jià)做出的限價(jià)政策，卻最終以抬高首付門檻而終，廣州不少購(gòu)房剛需族不幸“躺著中槍”。

　　今年4月下旬，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》(下稱《通知》)規(guī)定，該市從4月24日起全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。

　　上述政策實(shí)施后，開發(fā)商拿預(yù)售證變得非常困難。一些開發(fā)商認(rèn)為，房管局對(duì)申報(bào)的價(jià)格規(guī)定嚴(yán)格，遠(yuǎn)低于其心理預(yù)期價(jià)格。

　　因此，不少新開樓盤要求買家簽訂“雙合同”——《商品房買賣合同》和《裝修提升合同》，以規(guī)避政府的價(jià)格指導(dǎo)。 廣州一家大型地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，簽訂“雙合同”的做法在這個(gè)行業(yè)“蔚然成風(fēng)”。

　　“雙合同”泛濫

　　廣州市國(guó)土房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)自今年4月開始下降，最近幾個(gè)月持續(xù)在去年底、今年初的價(jià)格水平間徘徊。據(jù)了解，廣州市簽約均價(jià)下跌并非讓利于消費(fèi)者，而是“雙合同”泛濫所致。

　　據(jù)廣州本地媒體報(bào)道，一家大型房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站公布的7月、8月、9月廣州已開盤的48個(gè)樓盤數(shù)據(jù)顯示，有27個(gè)樓盤要求購(gòu)房者簽訂“雙合同”、1個(gè)樓盤部分單位要簽“雙合同”、20個(gè)樓盤只需簽訂單一的購(gòu)房合同。

　　上述地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說， 政府限價(jià)令對(duì)他們的利潤(rùn)空間產(chǎn)生了影響，但“上有政策、下有對(duì)策”，這實(shí)際上則是造成了消費(fèi)者首付費(fèi)用的提高。

　　“雙合同”何以抬高首付門檻?

　　以一套開發(fā)商打算賣216萬(wàn)元的房子為例，由于房管局規(guī)定的網(wǎng)簽合同價(jià)格為200萬(wàn)元，則剩余的16萬(wàn)就需在那份所謂的《裝修提升合同》中體現(xiàn)。購(gòu)房人的首付款按三成計(jì)，表面上變成了60萬(wàn)元，然而，對(duì)于《裝修提升合同》的16萬(wàn)元，開發(fā)商多要求一次性付清，于是，這套房子的實(shí)際首付變?yōu)?6萬(wàn)元，而不是常規(guī)操作下的金額。

　　即便一些開發(fā)商針對(duì)《裝修提升合同》款項(xiàng)提供一定額度的貸款，最終的總費(fèi)用亦將高出不少。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，目前廣州一手樓市場(chǎng)，以“裝修款”名義簽訂的銷售補(bǔ)充合同部分，每平方米的價(jià)格在一兩千元到一兩萬(wàn)元不等，通常在2000元～4000元。

　　上述地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人透露，自己正在考慮是否使用“雙合同”，之所以遲疑，是因?yàn)槊總�(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)格不一樣，不同街區(qū)的指導(dǎo)價(jià)亦不同，他還需在定價(jià)上斟酌。

　　廣州一位資深房產(chǎn)律師認(rèn)為，和以往一份合同相比，“雙合同”對(duì)責(zé)任的認(rèn)定和違約金的支付等方面將更加模糊，比如一套200萬(wàn)元的房子，其中170萬(wàn)元是《商品房買賣合同》中約定的房款，30萬(wàn)元另外簽訂《裝修合同》，一旦延遲交樓或出現(xiàn)其他問題，開發(fā)商究竟是按照170萬(wàn)元總價(jià)還是200萬(wàn)元總價(jià)來賠付成為一個(gè)疑問。

　　廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長(zhǎng)彭澎指出，雙合同下的裝修合同是交易雙方私下簽訂的合同，不能完全禁止，但至少是沒有法律保障的，不屬于產(chǎn)權(quán)保護(hù)的界定范圍。

　　長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制缺失

　　“雙合同”緣何大行其道?

　　在彭澎看來，這是由我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然缺乏長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制所致。目前的一些調(diào)控內(nèi)容大多屬于頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳�，F(xiàn)在的“雙合同”措施不僅沒有起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，反而增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，與國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的初衷相違背。

　　彭澎表示，在未來，如果制度性調(diào)控措施能夠推出并實(shí)施，比如房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)、城市保障房的建設(shè)與有效配置等，現(xiàn)存的限購(gòu)、限售以及網(wǎng)簽等調(diào)控措施就沒有存在的必要。正是當(dāng)下這些長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作才長(zhǎng)期停留在修修補(bǔ)補(bǔ)的階段。

　　如何避免近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的雙合同泛濫?彭澎建議，取消毛坯房的上市銷售,從而在根本上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)上雙合同的操作行為，“既有毛坯房，又有裝修房，兩者都可以上市，有些消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的判斷不夠清晰，同時(shí)也讓開發(fā)商有空子鉆。”

　　此外，還應(yīng)當(dāng)禁止裝修合同附帶轉(zhuǎn)讓，尤其是在消費(fèi)者購(gòu)買二手房的時(shí)候，裝修合同不能附帶轉(zhuǎn)讓，政府在房產(chǎn)過戶時(shí)，如果不承認(rèn)裝修合同，就不會(huì)給雙合同操作留下生存空間。政府應(yīng)該及時(shí)提醒雙合同買賣房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)法律也要將雙合同的交易細(xì)則明確下來。

　　住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興上月底接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制主要涉及土地、金融、稅收三大方面，包括出臺(tái)首套住房貼息政策等。

　　趙路興表示，在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍將逐漸擴(kuò)大，完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制，價(jià)高者得的招拍掛土地出讓方式需要加以改進(jìn)。

　　趙路興稱，房市長(zhǎng)效機(jī)制目前尚在制定之中，大方向上的目標(biāo)導(dǎo)向沒問題，不過推進(jìn)還需要一定的時(shí)間。