摘要：上海自貿(mào)區(qū)概念推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲，一是資本饑渴，一旦有熱點(diǎn)就往前沖，二是投資者對(duì)政策性利好的渴望和期待，帶來(lái)非常態(tài)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)采訪獲悉，多個(gè)自貿(mào)區(qū)輻射板塊，例如外高橋板塊的主要樓盤，仁恒森蘭雅苑、碧翠園和東源名都，今年以來(lái)均價(jià)相比去年的漲幅分別達(dá)到7.5%、18.7%和8.5%，祝橋唯一在售的商品住宅項(xiàng)目朗詩(shī)綠色公寓，均價(jià)則比去年上漲了11.8%。

　　資金熱捧

　　進(jìn)入9月后，自貿(mào)區(qū)概念對(duì)大浦東地區(qū)土地市場(chǎng)的影響全面顯現(xiàn)。浦東川沙的兩幅住宅地塊，浦東周康的兩幅上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園地塊，均以130%以上的高溢價(jià)率成交。其中上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)D2-03-09地塊溢價(jià)率高達(dá)156.1%，為今年滬上溢價(jià)率第二高的經(jīng)營(yíng)性地塊。

　　易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)分析認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)概念推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲，一是資本饑渴，一旦有熱點(diǎn)就往前沖，二是投資者對(duì)政策性利好的渴望和期待，帶來(lái)非常態(tài)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，外高橋、臨港新城、祝橋等自貿(mào)區(qū)主要相關(guān)板塊房?jī)r(jià)，均相比去年有了10%以上的增長(zhǎng)。

　　目前，自貿(mào)區(qū)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響已從臨近板塊蔓延至整個(gè)浦東地區(qū)。據(jù)德佑地產(chǎn)陸家嘴地區(qū)門店介紹，自自貿(mào)區(qū)規(guī)劃批準(zhǔn)后，陸家嘴高端二手房不斷上演跳價(jià)、惜售的行情，部分房源相較年初提價(jià)兩成，個(gè)別房東甚至將已基本達(dá)成意向的房源撤牌。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，外高橋、川沙等板塊的房?jī)r(jià)，在自貿(mào)區(qū)概念產(chǎn)生前就已開(kāi)始快速上漲，因此區(qū)域相關(guān)板塊難以稱得上十足的投資洼地。不過(guò)，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)對(duì)于周邊板塊乃至整個(gè)大浦東地區(qū)都是重要的利好，房產(chǎn)的升值可期。

　　受自貿(mào)區(qū)概念影響，其輻射板塊內(nèi)不少新項(xiàng)目醞釀漲價(jià)。位于外高橋板塊內(nèi)的森蘭雅苑9月初加推房源，公寓起價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，相對(duì)于目前4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)漲幅達(dá)到7.5%;而與前一輪(去年4月份)推出的公寓起價(jià)3.68萬(wàn)元/平方米相比，即便扣除10%的開(kāi)盤優(yōu)惠，成交漲幅也近15%。該板塊內(nèi)另一新盤新城碧翠，年初至9月，單價(jià)從3.3萬(wàn)元上漲至3.6萬(wàn)元，漲幅達(dá)9.1%。位于臨港新城板塊的港城滴水湖馨苑，公寓單價(jià)1.4萬(wàn)-1.6萬(wàn)元，花園洋房單價(jià)近2萬(wàn)元，價(jià)格較首次開(kāi)盤已經(jīng)翻番。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)供應(yīng)并沒(méi)有開(kāi)始放量，是成交火爆的主要原因。例如外高橋板塊今年上半年僅4月份碧翠園推出279套公寓房源(共計(jì)4.49萬(wàn)平方米)，其余月份均無(wú)新增供應(yīng)。直到8月以后板塊推盤量才有明顯增加。

　　另一家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)周邊板塊，9月上半月新房住宅成交量按年增幅達(dá)到近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠(yuǎn)超全市同期數(shù)據(jù)。

　　建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)猶存

　　克而瑞集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，“從目前出讓公告來(lái)看，至少到9月還沒(méi)有土地出讓。自貿(mào)區(qū)政策更多的是對(duì)板塊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)未來(lái)工業(yè)類用地和商辦類用地供應(yīng)會(huì)提速，其次才是住宅用地，而土地漲價(jià)是必然的。”

　　宋會(huì)雍說(shuō)，此前臨港新城居住類地價(jià)早已透支，自貿(mào)區(qū)利好政策有利于重新提振土地市場(chǎng)，商辦和商住用地溢價(jià)有望上漲，但臨港新城板塊區(qū)域規(guī)模較大，自貿(mào)區(qū)對(duì)板塊產(chǎn)業(yè)影響暫時(shí)無(wú)法估量，短期地價(jià)上漲將有限。

　　早期進(jìn)入的房企已嘗到甜頭。例如2006年底上海綠地(集團(tuán))有限公司底價(jià)取得臨港新城一幅住宅地塊，樓板價(jià)僅為1105元/平方米。再如，2011年外高橋商住用地地價(jià)為1.5萬(wàn)/平方米，而目前該板塊住房均價(jià)已達(dá)3.3萬(wàn)/平方米，板塊內(nèi)“仁恒森蘭雅苑”售價(jià)更是突破了4萬(wàn)/平方米。

　　不過(guò)，從今年以來(lái)自貿(mào)區(qū)相關(guān)板塊土地成交的情況來(lái)看，并不如想象得那般火爆。

　　今年外高橋板塊成交的外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊和G03-17商辦地塊，前者溢價(jià)率僅為1.4%，后者更是以底價(jià)成交。臨港新城板塊今年則有5幅經(jīng)營(yíng)性地塊成交，其中3幅以底價(jià)成交，溢價(jià)率最高的臨港書院社區(qū)B0503地塊，溢價(jià)率也僅為38.7%，與今年多次出現(xiàn)的80%以上高溢價(jià)土地相去甚遠(yuǎn)。祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)E-2地塊溢價(jià)率雖然達(dá)到95.3%，是今年自貿(mào)區(qū)相關(guān)板塊土地中溢價(jià)率最高的，但類似的高溢價(jià)在2011年就已出現(xiàn)。

　　陸騎麟表示，造成自貿(mào)區(qū)相關(guān)板塊土地今年熱度總體不高的主要原因，是這些地塊大多在上半年出讓，當(dāng)時(shí)自貿(mào)區(qū)概念還未能對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生足夠影響;另一方面，部分區(qū)域在前幾年出現(xiàn)的非理性拿地，也令開(kāi)發(fā)商拿地變得謹(jǐn)慎，如臨港新城在2009-2010年出現(xiàn)了多幅溢價(jià)率150%以上的高溢價(jià)土地，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了不利影響。

　　值得一提的是，受上海自貿(mào)區(qū)影響，上海倉(cāng)庫(kù)、寫字樓也成為關(guān)注熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，9月29日自貿(mào)區(qū)掛牌后，自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國(guó)公司地區(qū)性總部等均將大量使用當(dāng)?shù)氐膫}(cāng)庫(kù)和廠房資源。同時(shí)，如果未來(lái)的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊(cè)地和辦公地分離的模式，自貿(mào)區(qū)以外的寫字樓市場(chǎng)會(huì)受到推動(dòng)，租金漲幅或?qū)⒓涌臁?/p>