摘要：近日，多家券商分析師及地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，新一屆政府已不再拘泥于行政化調(diào)控手段的運(yùn)用，而是要讓房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化。

　　繼新湖中寶公布募資方案投向兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目之后，8月6日晚，宋都股份公告擬募資15億投向商品房項(xiàng)目，再次給了市場(chǎng)極大的想象空間：地產(chǎn)再融資開閘或快于預(yù)期。8月7日，地產(chǎn)股早盤大漲2%，收漲0.86%。

　　針對(duì)地產(chǎn)再融資是否開閘事宜，監(jiān)管層的態(tài)度略顯曖昧。證監(jiān)會(huì)上周五的新聞例會(huì)上，有關(guān)人士曾稱新湖中寶擬募資的棚戶區(qū)項(xiàng)目與住宅商品房不同，然相隔4日便出現(xiàn)宋都股份的商品房融資突破，招商地產(chǎn)同日停牌涉資產(chǎn)注入，以及冠城大通發(fā)布的可轉(zhuǎn)債預(yù)案，均顯示監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)再融資的防線已不那么牢固。

　　上述變化或與高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的思路轉(zhuǎn)變有關(guān)。多家券商分析師及地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，新一屆政府已不再拘泥于行政化調(diào)控手段的運(yùn)用，而是要讓房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化，在此之上，放開開發(fā)環(huán)節(jié)的融資是應(yīng)有之義，只不過這個(gè)過程將是漸進(jìn)式的。

　　開發(fā)環(huán)節(jié)融資或有序放行

　　根據(jù)新湖中寶的募資方案，其55億募集金額將投向上海區(qū)域的兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。招商證券分析師表示，新湖中寶預(yù)案過股東大會(huì)后仍需經(jīng)過證監(jiān)會(huì)、國土資源部和住建部批準(zhǔn);3個(gè)月內(nèi)無明確否定意見出臺(tái)則視為通過。預(yù)計(jì)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展尚需時(shí)日，但經(jīng)過前期反復(fù)論證和溝通，方案通過已是大概率事件。

　　招商證券分析師重申，地產(chǎn)或?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)托底。穩(wěn)增長呼聲再起，短期內(nèi)無法替代性的地產(chǎn)，將繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)托底，每一次經(jīng)濟(jì)的下滑都將倒逼地產(chǎn)政策的放松;長期看，短效調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)向長效調(diào)控機(jī)制，進(jìn)行市場(chǎng)化變革已成大勢(shì)所趨;政策面無需過于擔(dān)心，未來將難再有極端非市場(chǎng)化行政手段出臺(tái)。

　　在此背景下，多數(shù)券商認(rèn)為，再融資將從舊改、城中村項(xiàng)目開始逐步開閘，融資意愿強(qiáng)烈、業(yè)績有支撐、周轉(zhuǎn)快的優(yōu)質(zhì)房企將逐步受益。

　　據(jù)調(diào)查顯示，除了新湖中寶外，多家房地產(chǎn)公司擁有棚戶區(qū)、舊改項(xiàng)目。中天城投、鐵嶺新城、萬方發(fā)展、北京城建，乃至萬科、保利地產(chǎn)等房企均從事上述業(yè)務(wù)。

　　近兩年來，房企爭相進(jìn)入舊改項(xiàng)目。在近日由第一太平戴維斯主辦的深圳舊廠房改造與城市更新研討會(huì)上，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心土地研究組組長趙新平介紹，深圳建成區(qū)面積約900平方公里，其中近400平方公里掌握在原農(nóng)村集體手中。“這部分土地在城市更新上有巨大的空間，”趙新平說。

　　深圳之外，武漢等城市也開始推出有利于房企進(jìn)入舊城改造的政策，“主要是一級(jí)開發(fā)完畢之后能聯(lián)動(dòng)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，而不是再去公開招拍掛市場(chǎng)跟別人競價(jià)，”卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)說，舊改已成為主流開發(fā)商主要的拿地方式之一。

　　新湖中寶的案例表明，涉及一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)或從事保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造等業(yè)務(wù)的公司，由于符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，將首先迎來再融資放開的機(jī)遇。

　　出乎意料的是，根據(jù)8月6日晚宋都股份公布的增發(fā)預(yù)案，公司擬募集資金主要投向南京南郡國際花園項(xiàng)目和杭州東郡國際三期項(xiàng)目，而這兩大項(xiàng)目均為中小套型普通商品住房項(xiàng)目。

　　南京南郡國際花園項(xiàng)目的銷售對(duì)象以20-35歲的年輕人為主，主要針對(duì)首次購房需求。該項(xiàng)目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數(shù)占比達(dá)到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。

　　杭州東郡國際三期項(xiàng)目位于下沙大學(xué)城北板塊，容積率為2.3， 90平方米以下住宅套數(shù)占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。

　　這為普通商品房項(xiàng)目再融資打開了想象空間。事實(shí)上，剛需、首套房自住需求是被高層支持的房地產(chǎn)消費(fèi)需求。央行近日便明確表態(tài)，繼續(xù)信貸支持首套房自住需求，首套房貸款利率仍可以最低7折;國家發(fā)改委也表達(dá)了類似態(tài)度。

　　中投證券分析師李少明樂觀指出，再融資利好參與安居房建設(shè)的北京城建、首開、中天城投、泛海;提供普通性住房的萬科、保利、招地、榮盛、華夏幸福、金科，以及需解決同業(yè)競爭存母公司注資可能的招商地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、北京城建、中航地產(chǎn)。

　　降低開發(fā)成本?

　　放開開發(fā)環(huán)節(jié)融資，是3年來諸多房企的期許。

　　萬科董秘譚華杰曾表示，開發(fā)環(huán)節(jié)融資受限，是導(dǎo)致樓市供求關(guān)系錯(cuò)位的重要因素之一。由于融資不暢，房企不能在地價(jià)低位時(shí)獲取土地儲(chǔ)備，進(jìn)而不能提供更多的房屋，一定程度上造成了供應(yīng)短缺;而房企的資金來源不得不更多地依賴購房者的首付款和按揭貸款，這使得市場(chǎng)波動(dòng)更為劇烈。

　　A股再融資受限之后，包括信托、私募基金以及民間高利貸的飛速發(fā)展，推高了房企的融資成本，許多中小型房企平均資金成本上升至10%-15%以上。因此，包括萬科、保利等大型房企高管在內(nèi)，普遍認(rèn)為放開開發(fā)環(huán)節(jié)融資，有利于房地產(chǎn)健康良性發(fā)展，亦將降低開發(fā)成本和財(cái)務(wù)成本。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光在新湖中寶的募資公告之后公開表示，房地產(chǎn)長期持續(xù)的調(diào)控干預(yù)催生出許多不正常的發(fā)展路徑，反倒推高了成本，最終造成消費(fèi)者的高負(fù)擔(dān)，而近期高層關(guān)于平穩(wěn)健康發(fā)展的表態(tài)，是一個(gè)良好的開端。

　　不過，安信證券分析師表示，能參與再融資的公司有限，過去10年房地產(chǎn)再融資額也僅2340億;再融資放開的利好，難以抵消行業(yè)資金成本面臨持續(xù)上升的壓力。

　　李少明指出，利率市場(chǎng)化背景下，短期內(nèi)銀行額度較緊將推升資金成本，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)8 月成交仍較平淡，房價(jià)上漲壓力減小。在房企融資有條件放開下，參與安居房建設(shè)、增加普通性住房供應(yīng)以及與母公司存在同業(yè)競爭的公司，將有機(jī)會(huì)獲得融資或注資。

　　華泰證券分析師曹光亮則分析，放開地產(chǎn)再融資，是高層發(fā)出決心從短期運(yùn)動(dòng)式的調(diào)控向長期制度化建設(shè)轉(zhuǎn)變的信號(hào)。過去10 年房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，主要原因是調(diào)控目標(biāo)設(shè)立的錯(cuò)誤，各方無法形成基于制度和體系化的穩(wěn)定預(yù)期。

　　曹光亮認(rèn)為，新一屆政府試圖逐步糾正過去關(guān)閉房地產(chǎn)再融資渠道等非市場(chǎng)化的做法，轉(zhuǎn)而力圖通過棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)戶籍放開、房產(chǎn)稅擴(kuò)容以及土地改革等建立“低端有保障，中端給市場(chǎng)，高端有抑制”的制度化長效機(jī)制，更依賴市場(chǎng)化的力量確保行業(yè)長期健康的發(fā)展。