摘要：由于在7月30日召開的政治局會議上并沒有像往常一樣提及房地產(chǎn)調(diào)控，市場解讀為高層可能對房地產(chǎn)市場態(tài)度有所轉(zhuǎn)向。

　　“如果僅憑政治局會議上字眼的表述就判斷國家對房地產(chǎn)調(diào)控有所轉(zhuǎn)向，我們認(rèn)為這是不可取的。”7月31日盤后，一位基金公司人士表示。

　　7月31日，受此利好消息刺激，房地產(chǎn)板塊早盤一度出現(xiàn)集體暴漲，多只房地產(chǎn)股票開盤后即沖擊漲停板，“招商、保利、萬科、金地”四大地產(chǎn)龍頭在開盤時漲幅均超過5%。當(dāng)天，滬深兩市股指也在地產(chǎn)板塊帶領(lǐng)下急速上沖，市場一度十分活躍。

　　遺憾的是，隨后，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)沖高回落，無力再度上攻，個股也有打開漲停的局面。截至終盤，漲停榜上僅剩下順發(fā)恒業(yè)(000631.SZ)、大名城(600094.SH)、黑牡丹(600510.SH)等3只地產(chǎn)股。而“招商、保利、萬科、金地”四大地產(chǎn)龍頭股全天漲幅分別收窄至4.51%、3.24%、2.81%和3.67%。

　　就房地產(chǎn)業(yè)而言，去年年底和此次的政治局會議前后兩次言論已有了明顯的變化。2012年12月5日，中央政治局會議在研究2013年全年工作時，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的表述“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障”;而本次政治局有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的表述則是“積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展”。

　　對此，國泰君安分析師李品科認(rèn)為，政治局會議就房地產(chǎn)市場首次表態(tài)，并無過去逢表態(tài)必提的“房地產(chǎn)調(diào)控”，僅提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這是政策向市場化的重大轉(zhuǎn)變，從客觀上支持了房地產(chǎn)行業(yè)國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位。

　　爭議房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　但不可否認(rèn)的是，針對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策會否轉(zhuǎn)向，目前市場存在較大爭議。

　　對此，平安證券分析師周雅婷表示，未提及房價不代表放棄對房價的管理，而是從前期的“降房價”轉(zhuǎn)至對房價漲幅的默認(rèn)管理。

　　“因此，我們并不認(rèn)為中央對房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向出現(xiàn)了拐點(diǎn)式的變化。”周雅婷稱。“短期內(nèi)，政策面不存在反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，即使有，也將是宏觀層面整體實(shí)現(xiàn)的頂層設(shè)計改變，需要時間的鋪墊，決不是一蹴而就的事情。”

　　國信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，即使是市場化手段調(diào)控也是調(diào)控，調(diào)控作為政府管理經(jīng)濟(jì)的手段，長期來看，是不會退出歷史舞臺的。其表示，之所以不提“房地產(chǎn)調(diào)控”，是因?yàn)樾骂I(lǐng)導(dǎo)班子上臺以后，經(jīng)濟(jì)下行的壓力的確較大。

　　“沒有更多的證據(jù)說明中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)到位，政策上并沒有松動的余地，但是也不排除局部地區(qū)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的微調(diào)。”前述基金業(yè)人士稱。

　　另據(jù)國家統(tǒng)計局周二發(fā)布的6月全國70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)在減少，環(huán)比下降的城市個數(shù)在增多。但整體調(diào)控的壓力仍然不小，如北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅的價格同比漲幅領(lǐng)先全國，北京更是高達(dá)16.7%，這也暗示了一線城市的調(diào)控壓力不容松動。

　　國土部同一天發(fā)布的數(shù)據(jù)也表明，主要城市地價總體水平連續(xù)上漲。第二季度，全國105個重點(diǎn)監(jiān)測城市地價總體水平為3226元/平方米，同比增長5.11%，環(huán)比增長1.62%。從各統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二季度中國土地市場指數(shù)各分指數(shù)總體上明顯上揚(yáng)，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。

　　而支撐國家松綁房地產(chǎn)調(diào)控的理由則在于，中國經(jīng)濟(jì)在投資減少、出口形勢嚴(yán)峻的情況下出現(xiàn)增速放緩，如果過分打壓房地產(chǎn)行業(yè)，可能關(guān)聯(lián)到其它行業(yè)，進(jìn)而影響“穩(wěn)增長”的進(jìn)程。

　　“宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是主力。面對宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的政策底已現(xiàn)，年內(nèi)緊縮性調(diào)控政策出臺的幾率極低。”廣發(fā)證券一位行業(yè)研究員如是說。

　　地產(chǎn)龍頭中報靚麗

　　不過，從現(xiàn)已披露中報成績單或發(fā)布業(yè)績預(yù)告的上市房企情況來看，龍頭房企仍處高速成長階段。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，十大標(biāo)桿房企銷售額總計為3883億元，同比上漲幅度為27%;總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。其中，萬科以837億元的銷售額穩(wěn)居第一。另據(jù)中銀國際預(yù)測，主流房企2013年和2014年有望實(shí)現(xiàn)平均27%和30%的高速增長。

　　7月11日，“招商、保利、萬科、金地”四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)(600048.SH)率先發(fā)布了2013年中報業(yè)績快報。

　　保利地產(chǎn)稱，2013年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積562萬平方米，同比增長28.37%;實(shí)現(xiàn)簽約金額636.44億元，同比增長26.54%。

　　報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入從去年同期的201.83億元增長到今年中期的304.64億元，增幅達(dá)50.94%;完成凈利潤33.98億元，較去年同期25.11億元相比，增長了35.37%。

　　此前一個交易日，招商地產(chǎn)(000024.SZ)則發(fā)布了半年度業(yè)績預(yù)告。公司稱，預(yù)計2013年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利250000萬元-260000萬元，比上年同期大幅增長105%-113%。

　　相比之下，中小房企業(yè)績增速明顯滯后于大型龍頭房企，市場規(guī)模也漸漸縮小。7月31日，世茂股份(600823.SH)披露了中期業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41.7億元，同比增長17.4%。歸屬上市公司股東凈利7.03億元，同比增長17.98%。

　　同一天，嘉凱城(000918.SZ)發(fā)布的中報則更為尷尬，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營收24.5億元，同比增長61.37%。歸屬上市公司股東凈利2054萬元。如果扣除1774萬元的非經(jīng)常性損益的話，嘉凱城只能算勉強(qiáng)盈利。

　　對此，周雅婷認(rèn)為，就現(xiàn)階段來說，整個地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是機(jī)會與風(fēng)險并存，一方面是城鎮(zhèn)化和保障性住房的推動帶來持續(xù)的需求，另一方面則是土地融資過度帶來土地管理和債務(wù)風(fēng)險。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場仍然是土地為王，“招商、保利、萬科、金地”四大地產(chǎn)龍頭在土地儲備上仍占領(lǐng)先優(yōu)勢。不過，就目前整個國家經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢來看，地產(chǎn)板塊還不具備發(fā)動牛市行情的基礎(chǔ)。

　　相比之下，區(qū)瑞明則相對樂觀，“目前市場大多數(shù)機(jī)構(gòu)低配地產(chǎn)，正是逆向投資的布局良機(jī)。”