摘要：根據(jù)廣州官方近日披露的數(shù)據(jù)，今年上半年廣州樓價(jià)同比漲幅達(dá)18.1%，是全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的2.4倍，下半年控房?jī)r(jià)的任務(wù)異常艱巨。

　　“廣州可能在10月份開(kāi)征房產(chǎn)稅，方法參考上海對(duì)增量房征稅的模式。”7月24日，廣州某開(kāi)發(fā)商透露。

　　事實(shí)上，在7月18日廣州市國(guó)土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州市房管局”)召集的一次內(nèi)部會(huì)議上，開(kāi)征房產(chǎn)稅、非中心城區(qū)放松限購(gòu)限價(jià)、重啟限價(jià)房建設(shè)等都被列為下一步廣州地區(qū)的樓市調(diào)控候選方案。

　　根據(jù)廣州官方近日披露的數(shù)據(jù)，今年上半年廣州樓價(jià)同比漲幅達(dá)18.1%，是全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的2.4倍，下半年控房?jī)r(jià)的任務(wù)異常艱巨。

　　有接近廣州市房管局的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，該局已經(jīng)草擬了包含上百條調(diào)控措施的方案，“能想到的基本都列出來(lái)了”，并計(jì)劃在廣泛征求意見(jiàn)后，形成方案上報(bào)國(guó)土部和住建部。

　　對(duì)此，廣州社科院高級(jí)研究員彭澎卻表示，廣州此前并未就開(kāi)征房產(chǎn)稅做任何準(zhǔn)備，短期內(nèi)推行的可能性有限，除非是廣東省已作統(tǒng)一安排。“放松限價(jià)和限購(gòu)也不能輕易為之，最有可能的就是重啟限價(jià)房建設(shè)，以此拉低全市均價(jià)。”

　　雖然新一輪調(diào)控思路還未有定案，但各種坊間傳聞已在廣州地產(chǎn)圈造成一波緊張氣氛。

　　“前段時(shí)間，房管局跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)，如果樓價(jià)控不住，政府還會(huì)有很多手段可以用，現(xiàn)在看來(lái)是要用了。”供職于珠江新城某項(xiàng)目的李明(化名)表示，盡管上半年主管部門(mén)通過(guò)各種途徑暗示、警示開(kāi)發(fā)商漲價(jià)不能太過(guò)分，但效果顯然很有限。

　　調(diào)控風(fēng)聲驟緊

　　來(lái)自廣州業(yè)內(nèi)的消息顯示，7月18日，廣州市房管局召集了一批開(kāi)發(fā)商進(jìn)行座談，就未來(lái)廣州可能采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行探討和征集意見(jiàn)。

　　據(jù)了解，會(huì)上提到了廣州開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性，征收方式傾向于參考上海模式，即本地居民家庭新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房都需要繳納房產(chǎn)稅。計(jì)征范圍則僅限于廣州十區(qū)兩市以?xún)?nèi)。

　　鑒于上半年樓價(jià)漲幅過(guò)大，廣州市房管局也在會(huì)上表示了下半年樓價(jià)上漲壓力大，政府計(jì)劃出臺(tái)新政，繼續(xù)對(duì)中心區(qū)域?qū)嵭邢藓�、限售、限價(jià)，對(duì)非中心城區(qū)可能進(jìn)行放寬銷(xiāo)售限制，甚至有可能取消這些區(qū)域的限購(gòu)措施。而增城、從化等區(qū)域的限價(jià)措施也有可能取消。該局希望通過(guò)控制中心城區(qū)樓價(jià)漲幅，增加郊區(qū)低價(jià)房的成交量，從而達(dá)到拉低全市均價(jià)的目的。

　　同樣被列入議題的還有一種新型保障房，據(jù)介紹，這類(lèi)保障房將由政府親自主導(dǎo)建設(shè)，有別于以往的限價(jià)房和經(jīng)適房。

　　“我們每隔一段時(shí)間都會(huì)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士開(kāi)研討會(huì)，當(dāng)天也不是什么閉門(mén)會(huì)議。”對(duì)此，廣州市房管局有關(guān)人士回應(yīng)稱(chēng)，但其表示并不清楚會(huì)議內(nèi)容。

　　據(jù)獲悉，一個(gè)多月前，廣州市房管局就已召開(kāi)過(guò)探討調(diào)控方向的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家會(huì)議，而本次邀請(qǐng)的主要是開(kāi)發(fā)商。

　　“此前的調(diào)控措施涉及各方面，而目前則集中討論房產(chǎn)稅、保障房和放松限購(gòu)限貸，顯然已更具針對(duì)性。”參加過(guò)上次業(yè)內(nèi)專(zhuān)家會(huì)議的一位知情人士表示，在早前的討論中，廣州市房管局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾直言“其個(gè)人并不贊成征收房產(chǎn)稅”。

　　對(duì)于廣州正在醞釀的調(diào)控方案，各開(kāi)發(fā)商獲知的消息內(nèi)容并不統(tǒng)一。

　　上述廣州某開(kāi)發(fā)商表示，只知道最快可能10月份就開(kāi)征房產(chǎn)稅了，“按照增量征收的話，肯定會(huì)極大地打擊投資需求，造成市場(chǎng)萎縮和樓價(jià)下跌”。

　　另外一個(gè)上市公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)則表示不知情，并稱(chēng)增城、從化在限價(jià)的影響下，成交已經(jīng)大量釋放，若取消限價(jià)，樓價(jià)一上漲反而會(huì)影響成交，達(dá)不到增加成交量拉低全市均價(jià)的目的。

　　對(duì)此，彭澎指出，廣州目前尚不具備征收房產(chǎn)稅的技術(shù)基礎(chǔ)，而一旦放松限購(gòu)和限價(jià)則勢(shì)必在全國(guó)引起軒然大波，最具可操作性的措施應(yīng)該是推出政府主導(dǎo)的限價(jià)房。“限價(jià)房很可能會(huì)重出江湖了，民眾都希望有產(chǎn)權(quán)，限價(jià)房回籠資金快，對(duì)減輕社會(huì)因房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的焦慮情緒也有幫助。”

　　“廣州和深圳 之間，省里目前是比較傾向于在深圳開(kāi)征房產(chǎn)稅。”一位接近廣東省政府的行業(yè)協(xié)會(huì)主管也表示，就調(diào)控方式而言，廣州官方傾向于支持限價(jià)房，以及對(duì)限售、限價(jià)等措施做適當(dāng)?shù)姆潘�。在他看�?lái)，無(wú)論最終落實(shí)的是何種調(diào)控措施，象征意義都大于實(shí)際意義，“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)要問(wèn)責(zé)，任何城市都有壓力。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在已經(jīng)到了十天一報(bào)的地步。在這個(gè)時(shí)候，做出積極調(diào)控的態(tài)度很重要”。

　　7月23日，在廣州市國(guó)土房管局接訪日上，該局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，廣州在不少保障房項(xiàng)目的建設(shè)中，都考慮建設(shè)限價(jià)房，不過(guò)相關(guān)政策還在研究之中。有數(shù)據(jù)顯示，廣州目前在建的限價(jià)房已過(guò)萬(wàn)套，一旦推出銷(xiāo)售，將對(duì)全市均價(jià)產(chǎn)生明顯影響。#p#副標(biāo)題#e#

　　失控的房?jī)r(jià)

　　在召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議的第二天，廣州市房管局發(fā)布了6月份的成交數(shù)據(jù)。6月份廣州全市10區(qū)一手住宅網(wǎng)簽面積49.61萬(wàn)平方米，同比減少23.5%，環(huán)比減少6.9%;網(wǎng)簽均價(jià)15261元/平方米，同比上升11.2%，環(huán)比下降0.9%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，在連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)后，6月份廣州終于不再獨(dú)占鰲頭，但同比漲幅仍是全國(guó)第二，為16.5%;環(huán)比漲幅則為1%。

　　今年1~6月，廣州網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到16082元/平方米，達(dá)歷史新高，相較去年同期的13615元/平方米上升了18.1%。比廣州全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)15097元/平方米高出近1000元/平方米。

　　根據(jù)合富輝煌的研究數(shù)據(jù)，今年上半年廣州市十區(qū)商品住宅供應(yīng)量?jī)H300萬(wàn)平方米，而成交量達(dá)344萬(wàn)平方米，同期消化率為115%，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。而供應(yīng)的減少，又與廣州官方采取的限價(jià)和限售措施息息相關(guān)。

　　“需求真的很旺盛，現(xiàn)在剛需產(chǎn)品的價(jià)格是前所未有的高，到處都可以看到日光盤(pán)。”李明感嘆。以7月20日位于從化的珠光御景山水城二期為例，當(dāng)天便賣(mài)出了410多套，成交金額超3億元。就該項(xiàng)目的地段而言，這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谝酝�是不可想象的�?/p>

　　李明認(rèn)為，按照目前的形勢(shì)，想將廣州全年均價(jià)控制在1.5萬(wàn)元/平方米是不可能的。

　　“市場(chǎng)就是這樣，行政手段只能影響數(shù)據(jù)，而不是市場(chǎng)走向。”在他看來(lái)，限價(jià)、限售等措施是完全扭曲了市場(chǎng)規(guī)則，南洲路的地價(jià)都3.4萬(wàn)元/平方米了，旁邊的羅馬家園只準(zhǔn)賣(mài)2萬(wàn)元/平方米，哪有道理?

　　抱有相同態(tài)度的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，也曾有企業(yè)公開(kāi)抱怨，地價(jià)被大幅推高，在售房屋又限價(jià)，感覺(jué)開(kāi)發(fā)商是被操控了。

　　不管是被動(dòng)還是主動(dòng)，廣州的大部分開(kāi)發(fā)商都采取了相應(yīng)措施應(yīng)對(duì)限價(jià)、限售。簽兩套合同是最普遍的方式，售房合同上的均價(jià)是政府要求的指導(dǎo)價(jià)，裝修合同上的則是開(kāi)發(fā)商所收的差價(jià)。

　　李明透露，廣州市房管局曾經(jīng)在開(kāi)會(huì)時(shí)跟開(kāi)發(fā)商表示，如果房?jī)r(jià)控制目標(biāo)完成了，大家都好過(guò)，如果做不到，那么大家都不好過(guò)，政府還有更多狠招會(huì)出。他擔(dān)心，所謂的狠招是下令查處違規(guī)簽陰陽(yáng)合同的行為，“這樣市區(qū)的高價(jià)房子都不用賣(mài)了，房?jī)r(jià)自然也降了”。