摘要：因為“上海首富周正毅案”而廣受矚目的靜安區(qū)石門二路街道60號街坊地塊，花落誰家或?qū)⒃诮裉靿m埃落定。

　　從上海市靜安區(qū)規(guī)土局發(fā)布的公告獲悉，該幅地塊使用權(quán)將于今天9時30分進行最終的定標競拍，SOHO中國和美國漢斯入圍了該地塊最終的中標候選人，報價分別為37億元和37.06億元。

　　雖然中介機構(gòu)的許多業(yè)者看好SOHO中國能夠最終勝出，但該地塊苛刻的出讓條件以及近來中心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場的低迷，使得其前景面臨挑戰(zhàn)。與此同時，由于此前SOHO中國在上海開發(fā)的產(chǎn)品規(guī)劃受質(zhì)疑，也有可能成為其成功競得上述地塊的一大變數(shù)。

　　這一幅地塊故事尤其多

　　此前的7月25日，上海市靜安區(qū)規(guī)土局發(fā)布公告稱，JadeKiteTailZE2013Limited和SOHO(上海)投資有限公司，成為靜安區(qū)石門二路街道60號街坊地塊的中標候選人。據(jù)了解，這兩家公司分別為美國漢斯和SOHO中國的子公司。

　　公告顯示，該地塊為商辦用地，出讓面積為17937.7平方米，容積率為7.58，它同時也是被譽為“上海最后一塊黃金地”東八塊中的一幅地塊。

　　“東八塊”位于寸土寸金的靜安區(qū)東北路，是8街道地塊的結(jié)合，十幾年來幾經(jīng)波折。2002年5月，“東八塊”由上海市政府以免土地出讓金的模式，轉(zhuǎn)讓給當時的“上海首富”周正毅進行開發(fā)。但是，由于周正毅在土地轉(zhuǎn)讓和居民拆遷安置上糾紛眾多，最終引發(fā)了連環(huán)訴訟和舉報。2003年9月，周正毅因涉嫌經(jīng)濟犯罪而被捕，“東八塊”被政府收回。

　　隨后，曾多次傳出在該區(qū)域拿下“西斯文里”項目的和記黃埔將接手“東八塊”，但最終都沒了下文。直到2009年，靜安區(qū)在一份《公示》中指出，該地塊擬由靜安土地管理中心與上海地產(chǎn)集團有限公司聯(lián)合開發(fā)，投資建設一棟大型現(xiàn)代化辦公商務綜合樓;該項目需拆遷居民房屋942戶，拆遷房屋建筑面積31708m2。

　　但是，3年之后，該項目依舊未建造，已成為凈地的該地塊，則于今年5月宣布對外出讓。克而瑞資深分析師薛建雄指出，雖然上海地產(chǎn)集團參與了地塊前期的動遷，但并沒有足夠的實力來開發(fā)這類市中心的商辦項目。而通過土地出讓，政府和上海地產(chǎn)集團則將收獲部分土地增值的收益。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說，該地塊數(shù)年未動工，一方面與拆遷困難有關(guān)，另外或與其涉及地鐵站點有關(guān)。據(jù)該地塊出讓答疑顯示，項目地下部分涉及13號線自然博物館站的建設，而投標人還需出示能夠證明項目與地鐵、鐵路線結(jié)合建設的相關(guān)資料。

　　漢斯有優(yōu)勢SOHO錢很多

　　就該地塊的出讓前景，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和中介業(yè)者存在兩種截然不同的看法。中介業(yè)者多認為SOHO中國能拿出更多的錢，更有能力競爭上述地塊;但開發(fā)業(yè)界卻更希望美國漢斯能勝出，因為漢斯產(chǎn)品開發(fā)能力更強。由于此前SOHO中國在外灘的開發(fā)被指破壞天際線，加上在與復星的官司中，SOHO中國董事長潘石屹堅持要上訴，并牽扯出一系列口水戰(zhàn)，讓SOHO在上海地產(chǎn)圈形象受損。

　　薛建雄表示，政府可能更希望漢斯能夠中標，因為這樣有助于引進更多的美國大型服務企業(yè)。但是，SOHO中國能夠拿出更多的錢，按照規(guī)則SOHO中標的可能性更大。中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會雍則指出，SOHO中國在上海的項目更多，所能拿出的成功案例也更多，因此更加看好SOHO中國。

　　不管誰勝出，今后開發(fā)該項目將面臨諸多的挑戰(zhàn)。該地塊的出讓公示中指出，該地塊現(xiàn)有規(guī)劃條件是以辦公為主，地上建筑面積中商業(yè)部分不大于20%，而且中標企業(yè)必須持有該項目10年以上。在兩家公司的承諾書中發(fā)現(xiàn)，SOHO中國承諾自持15年以上，而漢斯則為10年。

　　薛建雄指出，該項目建成后不能夠散售，又需要長期持有，顯然無法在短期內(nèi)收回成本，這也是為什么此前被看好的一些港企，最終并未加入該地塊競爭的原因。

　　項目的商業(yè)比例不大，而該區(qū)域的寫字樓投資回報率又有待考量。世邦魏理仕此前發(fā)布的《2013年第二季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》中提到，上海全市寫字樓空置率環(huán)比上升0.4百分點至7.7%，而受充裕新增供應以及去中心化趨勢影響較大，二季度浦西寫字樓租金環(huán)比下跌0.3%，并預計未來租金或?qū)⒗^續(xù)微跌走勢。

　　宋會雍指出，目前市中心的寫字樓競爭非常激烈，而隨著虹橋等次中心商務區(qū)的建造完成，將會進一步分流市中心的客源。這會給該項目未來的前景帶來挑戰(zhàn)，需要其不斷提升服務，才能獲得成功。

　　只是，被上述中介業(yè)者所忽略的，是美國漢斯在融資成本上要比SOHO中國更有優(yōu)勢，而其開發(fā)經(jīng)驗也更為足夠。尤其是漢斯開發(fā)的產(chǎn)品相對受上海房地產(chǎn)開發(fā)圈認可度更高一些，這些都為地塊的開發(fā)增添了變數(shù)。