摘要：經(jīng)過多年的醞釀?wù)撟C之后，遠(yuǎn)大集團(tuán)終于啟動(dòng)了“世界第一高樓”天空城市的開工典禮。這一超級(jí)建筑預(yù)計(jì)明年1月完成基礎(chǔ)設(shè)施施工，4月封頂，預(yù)計(jì)造價(jià)90億，近日招來質(zhì)疑之聲。

遠(yuǎn)大“空中城市”因手續(xù)不全被叫停

　　如總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2015年全面建成并啟用;在蘇州紅極一時(shí)的“秋褲樓”旁,中南建設(shè)將新建一座700米以上的超高層;青島落成后的世奧大廈將成為集五星級(jí)酒店、智能寫字樓、高端商業(yè)和高端住宅的超大規(guī)模的建筑集群，其中主樓部分將以339米的高度成為“北方第一高樓”……

　　“世界第一高樓”天空城市的開建似乎只是中國(guó)大中城市超高層項(xiàng)目的冰山一角。近幾年，在大中城市的中央商務(wù)區(qū)、城市副中心、區(qū)域中心、高鐵商務(wù)區(qū)等這些城市核心區(qū)或次中心區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、建設(shè)超高層住宅或綜合體項(xiàng)目已成為普遍的現(xiàn)象。

　　從土地資源的角度來講，城市核心區(qū)域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來實(shí)現(xiàn)土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內(nèi)，其建筑高度將達(dá)到區(qū)域內(nèi)的高值。

　　最后，從開發(fā)企業(yè)拿地模式的角度來說，超高層已成為房企與政府談判的籌碼與拿地模式。表面上來看，房企以超高層為概念進(jìn)行拿地，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，但是，當(dāng)前超高層實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為開發(fā)商積極拿地，布局一二線城市的核心地段，搶占市中心優(yōu)質(zhì)土地資源與未來發(fā)展先機(jī)的戰(zhàn)略布局手段。

　　中國(guó)城市犯病超高層，并不是一件好事，建的太多有可能會(huì)后患無窮。主要表現(xiàn)在三方面：

　　首先，當(dāng)前來講，就經(jīng)濟(jì)總量與承載能力而言，除了一線城市能夠承載這么大體量的超高層項(xiàng)目之外，大多數(shù)三四線城市甚至部分發(fā)展較好的二線城市沒有太多能力承載超高層項(xiàng)目，超高層建成最終有可能只是建成了超高層鋼筋加水泥的形，而無法運(yùn)營(yíng)的好實(shí)現(xiàn)超高層真正的城市價(jià)值所在。

　　其次，不少城市規(guī)劃、興建超高層項(xiàng)目，顯示不少城市在發(fā)展過程中表現(xiàn)的相當(dāng)浮躁，一味追求硬件的“第一”，希望通過表面上的城市形象提升吸引企業(yè)入駐，但事實(shí)上并不是這樣，城市“軟件”也很重要，政府辦事效率、服務(wù)水平、市場(chǎng)開放程度等決定了企業(yè)是否在一個(gè)城市留得下來，活得好。

　　第三、有部分開發(fā)商以超高層概念為拿地模式進(jìn)行全國(guó)化布局，在這個(gè)過程中，開發(fā)的項(xiàng)目一部分進(jìn)行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項(xiàng)目而言，盡管對(duì)于開發(fā)商來講，可以通過可售型物業(yè)回籠資金，平衡資金，對(duì)于持有型物業(yè)如果一旦經(jīng)營(yíng)不善可以通過資產(chǎn)打包整體出讓，整體上開發(fā)商不會(huì)虧，但是，后續(xù)這些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性問題留給了接盤者甚至整個(gè)社會(huì)，將會(huì)形成更多的爛尾樓。

　　如此這般，在二三線城市，這些不善于經(jīng)營(yíng)的超高層項(xiàng)目將在未來3-5年內(nèi)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓(一般而言，3-5年是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的正常的一個(gè)市場(chǎng)培育期，過了這個(gè)培育期還沒有實(shí)現(xiàn)盈利，那么企業(yè)財(cái)務(wù)壓力可能就會(huì)比較大)，這些開發(fā)企業(yè)也將被洗牌，逐漸退出市場(chǎng)，未來將市場(chǎng)集中度會(huì)越來越高。