摘要：7月18日，世邦魏理仕(全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司)發(fā)布《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報告》，預(yù)計中國個人投資者將有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場。

　　報告顯示，目前，國內(nèi)個人投資者及機(jī)構(gòu)投資者總體而言資金相對充裕，但國內(nèi)可供選擇的投資渠道有限，加之面臨國內(nèi)外信貸環(huán)境差異、人民幣升值及金融危機(jī)后海外資產(chǎn)估值處于相對低谷等因素的影響，中國個人投資者、房地產(chǎn)企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產(chǎn)市場。

　　中國個人投資者熱衷海外地產(chǎn)投資的主要動機(jī)，已由傳統(tǒng)的移民及子女教育延伸至資產(chǎn)保值和增值。根據(jù)中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過一千萬元人民幣的高凈值人群的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。以美國、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統(tǒng)移民及留學(xué)首選地，預(yù)計將會成為一定時期內(nèi)中國個人投資者進(jìn)軍海外的主流選擇。

　　《方興未艾——中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》

　　近日，世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布研究報告《方興未艾——中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》，報告顯示，目前，國內(nèi)個人投資者及機(jī)構(gòu)投資者總體而言資金相對充裕，但可供其選擇的國內(nèi)投資渠道有限，加之面臨國內(nèi)外信貸環(huán)境差異、人民幣升值及金融危機(jī)后海外資產(chǎn)估值處于相對低谷等因素的影響，中國個人投資者、房地產(chǎn)企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產(chǎn)市場。

　　世邦魏理仕對中國個人投資者、企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者直接投資海外房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、動機(jī)及未來趨勢等進(jìn)行了詳細(xì)研究。研究表明，中國個人投資者近年來熱衷于海外房地產(chǎn)投資，其主要動機(jī)已由傳統(tǒng)的移民及子女教育延伸至資產(chǎn)保值及增值。世邦魏理仕認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外尚處于試水階段：部分先行者意在借富裕人群境外置業(yè)的契機(jī)拓展海外市場，而另一部分則借此拓寬融資渠道及獲取國際經(jīng)驗。在機(jī)構(gòu)投資者方面，盡管自2012年下半年中國保監(jiān)會開放國內(nèi)保險資金海外投資及房地產(chǎn)直接投資以來，尚未有獲正式證實的案例出現(xiàn)，但預(yù)計擁有大量低成本資金的國內(nèi)保險機(jī)構(gòu)投資海外房地產(chǎn)的成功案例指日可待。中國主權(quán)基金已開始嘗試房地產(chǎn)直接投資，試圖從估值相對較低的海外核心物業(yè)投資中獲得資產(chǎn)增值及長期穩(wěn)定的租金收益。

　　世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生指出：“盡管與中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，中國機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的歷史相對較短，但鑒于當(dāng)前全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、機(jī)構(gòu)資金的成本、周期及風(fēng)險偏好等因素，我們預(yù)計中國的保險機(jī)構(gòu)及主權(quán)基金未來將積極進(jìn)軍房地產(chǎn)直接投資，并著眼于回報穩(wěn)定的核心投資物業(yè)，如國際門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓等。中國機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒊蔀橹袊�資金進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資市場的生力軍。”

　　個人投資者：持續(xù)活躍

　　世邦魏理仕認(rèn)為，中國個人投資者近年活躍于投資海外房地產(chǎn)的主要原因有二：其一是自發(fā)動因。作為國人熟悉的投資品種，個人投資者近年來越發(fā)看中海外房地產(chǎn)直接投資帶來的資產(chǎn)保值及增值，以及其能兼顧的移民及子女留學(xué)等功能。其二是無奈之舉。中國股市表現(xiàn)持續(xù)低迷，國內(nèi)金融產(chǎn)品品類相對欠缺、層次較為扁平，缺少短期/中期/長期等全周期投資產(chǎn)品，而當(dāng)前日趨嚴(yán)厲的國內(nèi)房地產(chǎn)投資管控政策原本使有限的境內(nèi)投資渠道更加局促。

　　根據(jù)中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過一千萬人民幣的高凈值人群的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。在投資目的地方面，以美國、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統(tǒng)移民及留學(xué)首選地，由于兼具市場容量大、物業(yè)價格相對較低且鮮有限制海外資本投資本地物業(yè)的政策調(diào)控記錄等優(yōu)勢，預(yù)計將會成為一定時期內(nèi)中國個人投資者進(jìn)軍海外的主流選擇。

　　房地產(chǎn)企業(yè)：試水階段

　　國內(nèi)富裕人群不斷增長的海外置業(yè)需求驅(qū)使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外市場。其次，在面臨政策性調(diào)控導(dǎo)致的銷售回款放緩及信貸持續(xù)收緊的預(yù)期下，部分房企進(jìn)軍海外以拓寬融資渠道降低資金成本，提升企業(yè)運(yùn)營的靈活性。此外，在經(jīng)歷了近十年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新的發(fā)展階段。拿地難度增加、拿地成本上升，日趨激烈的市場競爭、不斷增大的市場風(fēng)險，都對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略及運(yùn)營管理等方面提出了更為嚴(yán)峻的考驗。部分大型房企通過與經(jīng)驗豐富的國外伙伴合作，一方面縮短了自身在海外市場的學(xué)習(xí)曲線，另一方面更通過吸收先進(jìn)的海外經(jīng)驗反哺國內(nèi)實踐，進(jìn)一步提升自身實力。此外，海外多個市場在金融危機(jī)之后樓市受創(chuàng)、估值相對較低，或有投資獲利機(jī)會。

　　盡管近年來國內(nèi)房企海外投資案例不斷增加，企業(yè)規(guī)模、投資標(biāo)的、投資目的地亦逐漸呈現(xiàn)多元化趨勢，但世邦魏理仕認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外拓展仍處于試水階段，面臨諸多挑戰(zhàn)，投資前景亦有待繼續(xù)觀察。就房地產(chǎn)企業(yè)投資目的地而言，美國、加拿大、澳大利亞等透明度高的發(fā)達(dá)市場及與國內(nèi)地域毗鄰、文化背景近似的香港、新加坡、馬來西亞、泰國等亞洲市場將會成為未來開發(fā)商進(jìn)軍海外的主戰(zhàn)場。

　　機(jī)構(gòu)投資者：蓄勢待發(fā)

　　雖然目前還未有國內(nèi)保險機(jī)構(gòu)海外投資的成功案例，但世邦魏理仕認(rèn)為中國保險資金成功進(jìn)軍海外指日可待。一方面，在2012年獲準(zhǔn)進(jìn)行海外及房地產(chǎn)直接投資之前，中國保險機(jī)構(gòu)通過購置自用兼出租、自建自用、項目參股、合組公司及直接購置等形式在國內(nèi)房地產(chǎn)直接投資方面已積累了一定的經(jīng)驗。另一方面，保險資金，尤其是壽險資金，具有資金量大、成本低、償付周期長的特點，與成熟市場的商業(yè)物業(yè)所具有的增值潛力大且能夠獲取持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金收益的特點不謀而合。據(jù)估算，未來或有約144億美元的中國險資將投向海外房地產(chǎn)市場。

　　在主權(quán)基金方面，截至2012年底中國主權(quán)基金規(guī)模已達(dá)14,900億美元，居全球之首。盡管中國主權(quán)基金成立時間相對較晚，房地產(chǎn)投資經(jīng)驗也相對欠缺，但縱觀近10年來全球主權(quán)基金的投資流向及房地產(chǎn)累計投資額度，對比其他主要國際主權(quán)基金的現(xiàn)有投資組合，同時結(jié)合近年來中國主權(quán)基金在房地產(chǎn)直接投資領(lǐng)域的積極表現(xiàn)，世邦魏理仕認(rèn)為，未來中國主權(quán)基金的海外房地產(chǎn)直接投資活動將會進(jìn)一步活躍。在投資目的地方面，鑒于亞太區(qū)優(yōu)質(zhì)商用地產(chǎn)的可投資物業(yè)規(guī)模仍相對有限，世邦魏理仕預(yù)計短期內(nèi)中國機(jī)構(gòu)投資者的目光將集中在投資回報穩(wěn)定的核心投資物業(yè)，比如國際門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　機(jī)遇及挑戰(zhàn)

　　報告中，針對中國資金投資海外房地產(chǎn)可能面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)，世邦魏理仕對投資者提出以下建議：

　　①把握恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，尤其是個人投資者及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，避免盲目跟風(fēng)

　�、谕ㄟ^選取恰當(dāng)?shù)漠?dāng)?shù)睾献骰锇�、雇傭有�?jīng)驗的本地員工、借助網(wǎng)絡(luò)全面的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)等方式，深入掌握海外房地產(chǎn)市場知識，縮短學(xué)習(xí)曲線

　�、蹖�機(jī)構(gòu)投資者尤其是保險企業(yè)而言，整合集團(tuán)資源，充分利用集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)投資團(tuán)隊在國內(nèi)積累的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗以搭建合適的投資結(jié)構(gòu)，選取最佳投資管理方式

　�、艹浞肿龊蔑L(fēng)險管理，評估直接及間接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢及劣勢，以選擇最佳投資組合。