摘要：“新國五條對市場的抑制性影響有限，住宅需求居高不下，房企拿地積極，拉動(dòng)住宅地價(jià)明顯上漲。”昨日(7月16日)國土資源部土地利用管理司中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告中，坦陳二季度地價(jià)上漲與政策影響有限密切相關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米，環(huán)比增速為1.62%，較上一季度增加了0.15個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)五個(gè)季度加速上升。其中，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米，分別環(huán)比上漲2.06%、1.25%和1.34%。

　　中國指數(shù)研究院15日發(fā)布的報(bào)告也顯示，二季度百城住宅用地樓面均價(jià)同比持續(xù)大幅上漲，達(dá)到2008年以來同期最高水平，同時(shí)溢價(jià)率大幅上行。其中，北京樓面均價(jià)、溢價(jià)率均為十大城市最高。

　　談及二季度地價(jià)走高的原因，報(bào)告分析認(rèn)為主要受三方面因素影響。

　　首先，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇弱于預(yù)期，但貨幣環(huán)境總體寬松，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)烈，市場對土地要素預(yù)期收益看高，在上述因素綜合作用下，地價(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢。同時(shí)，部分地方政府債務(wù)償債期限將至，土地出讓收益仍為地方償債的主要資金來源，也在一定程度上維持了土地市場回暖的態(tài)勢。

　　其次，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向未變，但“新國五條”對市場的抑制性影響有限;住宅需求居高不下，房企拿地積極，拉動(dòng)住宅地價(jià)明顯上漲。

　　中央對新政執(zhí)行的不表態(tài)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的懸而未決成為推漲樓市成交量的動(dòng)力，從而推高地價(jià)。報(bào)告指出，二季度以來，中央未對各地“國五條”細(xì)則實(shí)施情況表態(tài)，加之新型城鎮(zhèn)化草案懸而未決，政策處于模糊空檔期，在“新國五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，隨著調(diào)控政策效應(yīng)遞減，樓市整體依然延續(xù)此前的高溫?zé)岫龋?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newxinfang/zhinan/" class="p_wordlink" target="_blank">購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)一致看漲，房屋交易市場回暖。

　　再次，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整下政策預(yù)期向好，多地明顯加大新興產(chǎn)業(yè)用地支持力度，加之成本因素的剛性提升，是工業(yè)地價(jià)漲幅擴(kuò)張的重要原因。

　　報(bào)告認(rèn)為，上半年市場資金對樓市熱情不減，依靠房屋進(jìn)行資產(chǎn)保值增值的偏好未改。房屋市場熱銷，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資的需求，房企一方面受益于前期銷售業(yè)績較好，資金回籠速度加快，自有資金較為充足，另一方面得益于融資渠道的拓展，融資能力不斷提高，企業(yè)資金相對充裕。加上一些高價(jià)地成交釋放出向好信號(hào)，市場對樓市、地市普遍比較樂觀，房企拿地策略由“審慎”變?yōu)?ldquo;積極”，由此引發(fā)住宅地價(jià)漲幅較上一季度呈現(xiàn)明顯擴(kuò)張態(tài)勢。

　　對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析指出，2012年下半年以來，新房銷售市場良好，使得開發(fā)商資金充足，同時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備需求增加;融資環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)及“新國五條”政策執(zhí)行力度小于預(yù)期，使得開發(fā)商看好后市;同時(shí)，主要城市集中供地，土地市場在2012年下半年逐漸回暖，2013年上半年回復(fù)至往年行情。在政策不會(huì)發(fā)生重大變化的前提下，預(yù)計(jì)2013年土地市場維持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

　　有分析指出，值得注意的是，國土部公布的報(bào)告是其設(shè)定的固定監(jiān)測點(diǎn)，根據(jù)土地市場變化情況測算的土地評(píng)估價(jià)格，并非土地的實(shí)際成交價(jià)格。專家認(rèn)為，今年二季度土地市場“地王”頻出，實(shí)際交易價(jià)格高于國土部評(píng)估的水平。