摘要：近期密集披露的房企上半年銷售公告顯示，大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤(rùn)、世茂等多家房企完成全年銷售目標(biāo)的50%以上。雖然前有調(diào)控，后有限價(jià)，但房企上半年銷售業(yè)績(jī)明顯整體上揚(yáng)。不過，最值得關(guān)注的是，這些標(biāo)桿房企銷售均價(jià)在上半年均無聲無息地上揚(yáng)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在12家已經(jīng)披露前6月份業(yè)績(jī)的上市房企中，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤(rùn)置地在內(nèi)的8家房企銷售均價(jià)較去年同比增長(zhǎng)，均價(jià)漲幅在6%至20%不等，其中雅居樂今年上半年銷售均價(jià)甚至同比增長(zhǎng)20.2%。

　　奇怪的是，房企在經(jīng)歷今年第一季度銷售爆發(fā)期后，似乎并沒有習(xí)慣性地進(jìn)入銷售瓶頸，反倒是在地方調(diào)控政策逐步落實(shí)的背景下逆勢(shì)而上，在銷售業(yè)績(jī)同比進(jìn)一步突破，同時(shí)多數(shù)房企的銷售金額和均價(jià)也呈現(xiàn)直線上揚(yáng)趨勢(shì)。

　　“上半年銷售均價(jià)上漲的房企，無一例外地增加了一線城市的項(xiàng)目銷售比例，而一線城市成交價(jià)格上漲已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期，”中指院分析師范宏華坦言。在他看來，全國(guó)一線城市土地市場(chǎng)從去年底開始便持續(xù)升溫是主要原因。此外，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策面未產(chǎn)生變化的時(shí)候，房企運(yùn)營(yíng)成本高企是銷售均價(jià)上漲的推手。

　　全年利潤(rùn)將回升

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，保利、中海和富力銷售均價(jià)較去年同期小幅下降。被譽(yù)為最賺錢房企的中海在去年上半年銷售均價(jià)達(dá)到1.65萬元/平方米，該公司上半年銷售價(jià)格下調(diào)7%，不過均價(jià)仍達(dá)到1.53萬元/平方米。相比之下，保利和富力上半年價(jià)格回調(diào)幅度更小，分別為2%和5.7%。

　　除上述3家房企外，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤(rùn)等8家房企銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲。業(yè)績(jī)顯示，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。萬科上半年銷售金額達(dá)到836億元，同比增幅為33%。而其銷售均價(jià)從去年同期的1.04萬元/平方米，漲至1.17萬元/平方米，漲幅達(dá)12.5%。

　　而恒大今年1月份銷售均價(jià)為0.62萬元/平方米，此后恒大銷售均價(jià)便逐月攀升，今年6月其均價(jià)已經(jīng)達(dá)到0.73萬元/平方米。而整個(gè)上半年，恒大銷售均價(jià)較去年提升10%。

　　除此之外，華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)以及碧桂園銷售均價(jià)漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產(chǎn)和雅居樂均價(jià)漲幅甚至達(dá)到13%和20.2%。

　　今年一季度上述房企均表現(xiàn)不俗，然而在隨后幾個(gè)月并沒有習(xí)慣性地進(jìn)入銷售瓶頸，反倒在地方調(diào)控政策逐步落實(shí)的背景下逆勢(shì)而上。事實(shí)上，在去年上半年，上市房企曾經(jīng)歷一次利潤(rùn)率滑坡。包括保利、招商在內(nèi)的多家標(biāo)桿房企采取降價(jià)走量的策略。而僅僅過了一年，房企銷售策略便產(chǎn)生了180度轉(zhuǎn)彎。

　　觀察銷售均價(jià)上漲較快的萬科、恒大可以發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)熱銷項(xiàng)目主要位于一二線城市，市場(chǎng)均價(jià)水平較高，同時(shí)銷售均價(jià)保持著逐月相對(duì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，通過對(duì)萬科、恒大及綠城位于北京、上海、杭州等一線城市8個(gè)上半年熱銷項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)這3家房企的熱銷項(xiàng)目平均每月均價(jià)漲幅為約7%，相對(duì)年初均價(jià)漲幅平均達(dá)到26.7%。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各大企業(yè)增加一線城市土地儲(chǔ)備的節(jié)奏日趨加快，未來房企一線及主要二線城市的供應(yīng)將逐漸增加，一線城市產(chǎn)品占比增加勢(shì)必會(huì)繼續(xù)推動(dòng)均價(jià)的上漲。而房企通過合理的成本管控，未來利潤(rùn)率水平將有探底回升的可能，如此一來，大型房企抗壓能力也大大加強(qiáng)。

　　運(yùn)營(yíng)成本推高均價(jià)

　　“影響房企定價(jià)策略的因素?zé)o非三方面，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)成本，另一個(gè)是政策取向，此外就是公司財(cái)務(wù)狀況，”一位上市房企營(yíng)銷總監(jiān)坦言：“而目前政策方面暫時(shí)按兵不動(dòng)，運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)狀況在定價(jià)中的分量就更重了。”

　　上述人士言下之意是，房企負(fù)債水平和償債能力在當(dāng)前定價(jià)中起到?jīng)Q定性作用。一位上市房企高層人士曾向記者大吐苦水：“房企光鮮業(yè)績(jī)的背后，其負(fù)債利息之高、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之大，非外界所能體會(huì)。”

　　房企利息負(fù)重到底有多高?舉例來看，去年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1031.2億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元。而去年末，萬科“一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債”和“長(zhǎng)期借款”共計(jì)616.6億元，全年“應(yīng)付利息”64.97億元，同比增長(zhǎng)138.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)84.38億元，年末有息負(fù)債815億元，而且負(fù)債利率比基準(zhǔn)利率高15%。盡管利息支出與凈利潤(rùn)不存在占比關(guān)系，但過高的利息支出卻大大拖累了保利的凈利潤(rùn)后腿。

　　標(biāo)桿房企如此，中小房企情況更不可能樂觀。蘭德咨詢一份研報(bào)顯示，全部上市房企中，81%的房企年度利息支出與凈利潤(rùn)比例超過了33%，36%的企業(yè)超過了50%。這也意味著，有36%的房企，凈利潤(rùn)的一半金額用來還債。

　　蘭德咨詢宋延慶說，運(yùn)營(yíng)成本最終會(huì)影響銷售定價(jià)。“目前，大型房企運(yùn)營(yíng)成本高企，毫無疑問是均價(jià)上揚(yáng)的直接推手之一。”他認(rèn)為。不過在他看來，上述情況是在銷售需求旺盛的時(shí)候才會(huì)發(fā)生，一旦銷售需求下降，均價(jià)下調(diào)將會(huì)無法避免。

　　正因運(yùn)營(yíng)成本高企，今年上半年在港上市的房企紛紛啟動(dòng)大規(guī)模融資。畢竟，相比國(guó)內(nèi)銀行、信托融資，海外融資成本顯得較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年有20家海外上市房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達(dá)600億元，而這種態(tài)勢(shì)在2013年得到延續(xù)，今年上半年，已經(jīng)有27家上市房企發(fā)債融資共計(jì)759億元，已超出2012年全年發(fā)債融資規(guī)模的25%。

　　就在上周，龍湖搶在融資窗口期，刷新了今年單筆融資紀(jì)錄。該公司融資啟動(dòng)初期曾計(jì)劃安排30億港元4年期分期貸款規(guī)模，而此次搖身一變成為76.72億港元。龍湖該筆貸款在“錢荒”期間顯得尤為珍貴。該筆金額也刷新了中海年內(nèi)保持的紀(jì)錄。今年4月，中海曾發(fā)行了76億港元3年期的俱樂部貸款。

　　擁有融資平臺(tái)的房企未放過融資機(jī)會(huì)，而沒有海外融資平臺(tái)的房企也在創(chuàng)造機(jī)會(huì)。今年上半年，包括萬科、萬達(dá)、招商地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等A股上市房企或未上市房企，紛紛在香港完成買殼，搭建融資平臺(tái)。正如萬科董事會(huì)主席王石所言，“將來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有幾千億的融資平臺(tái)，你只是一個(gè)打工的”。