摘要：中華房企是高價(jià)搶地被深度套牢的中小房企的樣板，多幅地王成為企業(yè)的“吸金黑洞',為此有很多房企不得已走上了危險(xiǎn)的資本鋼絲，凈負(fù)債率高達(dá)158.34%。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部新一輪整合，暗流涌動(dòng)

　　中華企業(yè)董事長朱勝杰在不久前的公司2012年股東大會(huì)上透露，大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)未來將會(huì)把旗下地產(chǎn)資產(chǎn)陸續(xù)注入中華企業(yè)中。但是對于具體注資計(jì)劃，朱勝杰坦承，受相關(guān)政策環(huán)境影響，進(jìn)展較慢。此外，中華企業(yè)所面臨的發(fā)展瓶頸問題，也亟待解決。

　　中華企業(yè)是高價(jià)搶地王被深度套牢的中小房企的樣本，多幅地王成為企業(yè)的“吸金黑洞”，為此不得已走上了危險(xiǎn)的資本鋼絲，凈負(fù)債率高達(dá)158.34%。對此，朱勝杰也坦言，公司將繼續(xù)運(yùn)用銀行貸款、信托等方式，為項(xiàng)目的開發(fā)提供現(xiàn)金流。

　　多幅地王成“吸金黑洞”

　　今年是中華企業(yè)上市的第20個(gè)年頭。

　　“同樣是20年的發(fā)展，同樣是上海的公司，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額超千億，而中華企業(yè)呢?公司應(yīng)當(dāng)反思。”在日前的公司2012年股東大會(huì)上，有股民如此質(zhì)問中華企業(yè)董事長朱勝杰。公司2012年年報(bào)顯示，去年全年新盤和存量銷售資金回籠僅53.58億元，與綠地相差20倍有余。

　　在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來，中華企業(yè)業(yè)績躊躇不前，與公司近年的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)。在2010年前后高價(jià)搶地王，又被深度套牢的中小型房企中，中華企業(yè)是最典型的一個(gè)樣本。2009-2011年的3年時(shí)間里，中華企業(yè)挾百億資本，在上海為中心的長三角一帶布局了一張高歌猛進(jìn)的路線圖，搶灘拿下多個(gè)區(qū)域地王項(xiàng)目。

　　按照正常進(jìn)度，這些項(xiàng)目在2012年前后就應(yīng)該陸續(xù)上市銷售，但在多年政策市環(huán)境下，中華企業(yè)手中的多幅地王開發(fā)緩慢，不僅未為其貢獻(xiàn)多少收益，還成為企業(yè)的“吸金黑洞”。

　　中華企業(yè)2012年年報(bào)顯示，拿地已3年多的羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊，已累計(jì)投入資金22.41億元，但其尚未實(shí)質(zhì)開工。時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，該地塊項(xiàng)目進(jìn)度雖標(biāo)示為“在建”，但在2012年的開工面積、竣工面積、累計(jì)竣工面積等幾項(xiàng)指標(biāo)上均為零;杭州中企御品灣項(xiàng)目已累計(jì)投入資金33.8億元，項(xiàng)目進(jìn)度也為“在建”。此外，朱家角項(xiàng)目也處于“在建”階段，而樓板價(jià)高達(dá)30291元/平方米的蘇州項(xiàng)目則仍處于“前期階段”。

　　對于部分已經(jīng)面市的地王項(xiàng)目，中華企業(yè)深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”的進(jìn)退維谷之中。譽(yù)品谷水灣項(xiàng)目就是一個(gè)最好的案例。在2012年年報(bào)中，中華企業(yè)對尚未開盤銷售的譽(yù)品谷水灣項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2.58億元。

　　今年4月份以來，譽(yù)品谷水灣項(xiàng)目正式推出了459套房源。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前該批房源已售出160套，合同均價(jià)約為1.7萬元/平方米。“地王項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格很難打平成本，1.7萬元的單價(jià)其實(shí)就是個(gè)保本價(jià)，”薛建雄對時(shí)代周報(bào)記者分析稱，后面再推的房源價(jià)格漲點(diǎn)，才能勉強(qiáng)盈利。

　　時(shí)至今日，上述地王項(xiàng)目已經(jīng)演變成現(xiàn)在巨量難以消化的存貨。鳳凰財(cái)經(jīng)顯示，中華企業(yè)去年底的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3818天，而萬科同期為1275天，保利為1399天。而公司今年一季度財(cái)報(bào)顯示，截至3月底，公司尚有超174億元存貨資源，占同期總資產(chǎn)的66%。

　　但就在存貨高企的情況下，中華企業(yè)近日還發(fā)布公告稱，公司股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)2013年度購買土地，總金額不超過38億元。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，中華企業(yè)造血能力欠缺，此時(shí)拿地或暴露諸多風(fēng)險(xiǎn)。而對于該筆38億元的土地投資，中華企業(yè)亦未透露資金來源。

　　凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)158.34%

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)之路越走越窄的中華企業(yè)，也已走上了危險(xiǎn)的資本鋼絲。在A股市場融資大門緊閉的情況下，中華企業(yè)近幾年在資金渠道上極度依賴信托融資等“影子銀行”，高負(fù)債等財(cái)務(wù)關(guān)鍵詞也開始與其如影隨形。

　　“這也導(dǎo)致中華企業(yè)的主要資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)均弱于行業(yè)平均水平，償債壓力較大，”中誠信報(bào)告指出，截至2012年末，中華企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)158.34%。除此，信托規(guī)模的持續(xù)增長，也使得中華企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用過高，財(cái)務(wù)成本高企不下。

　　“中華企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用如此之高，主要是信托成本高且無法資本化，利息支出達(dá)6.6億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用率高達(dá)18.2%。”中金公司分析師介紹，高成本信托融資占比偏高的局面，短期內(nèi)難有改觀。

　　公司2012年報(bào)披露，一年內(nèi)到期的其他非流動(dòng)負(fù)債中就有8款信托產(chǎn)品，期末金額達(dá)22.3億元。其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)下的信托期末余額為3.97億元;其他非流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)下，還有中鐵信托在內(nèi)的5家信托公司的信托計(jì)劃，期末余額高達(dá)25.86億元。

　　中華企業(yè)身上所背負(fù)的信托債務(wù)已超過50億元。公司2013年一季報(bào)顯示，一季度末中華企業(yè)在手貨幣資金20.61億元，僅覆蓋短期負(fù)債和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債之和50.74億元的40%。

　　對此，中華企業(yè)相關(guān)人員在日前一再表示，總體來講，公司目前財(cái)務(wù)還是比較穩(wěn)健，從年初制定資金預(yù)算來說，還是比較嚴(yán)密，到目前為止，資金都是按計(jì)劃如期償還的，貸款也如期到位，下一階段的信托還款也沒有問題。

　　但值得注意的是，按照測算，今年公司自有在建項(xiàng)目還需投入63億元。盡管去年項(xiàng)目銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但回籠的資金如何覆蓋新建項(xiàng)目的投資需求。中華企業(yè)該如何解決資金問題?#p#分頁標(biāo)題#e#

　　事實(shí)上，中華企業(yè)開年以來的融資動(dòng)作仍然高調(diào)。根據(jù)公司公告粗略統(tǒng)計(jì)，今年至今，中華企業(yè)已分別向中信、渤海國際、興業(yè)國際、安徽國元等四家信托公司借款32億元，綜合年利率均在10%左右。除此，公司還向興業(yè)銀行申請開發(fā)貸以及向上海銀行和招商銀行組建的銀團(tuán)貸款等，共計(jì)貸款22億元。

　　向母公司總計(jì)借款30億元

　　在破解中華企業(yè)資金困局的難題中，大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)扮演了不可或缺的重要角色。

　　經(jīng)過梳理可以發(fā)現(xiàn)，縱觀2012年，中華企業(yè)體系內(nèi)關(guān)聯(lián)公司間為融資行為提供的擔(dān)保次數(shù)高達(dá)26次。而今年至今，中華企業(yè)還以委托貸款方式向大股東或大股東旗下關(guān)聯(lián)公司借款19.6億元。此外，按照公司2012年度股東大會(huì)年會(huì)審議通過的決議，在2013年度股東大會(huì)年會(huì)召開之前，中華企業(yè)年度可向母公司及關(guān)聯(lián)公司總計(jì)借款30億元。

　　“除了資金輸血外，按照公司原本的想法，中華企業(yè)未來會(huì)集中上海地產(chǎn)集團(tuán)的地產(chǎn)資產(chǎn)，盡可能做大，其規(guī)模不會(huì)輸給上海最大的非上市國資房企綠地集團(tuán)或最大的民營房企大華集團(tuán)。”上海地產(chǎn)集團(tuán)一位不愿意透露姓名的高管對時(shí)代周報(bào)記者說。

　　事實(shí)上，過去至少5年中，從資本市場到地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，幾乎一致的重磅預(yù)期至少包括：上海地產(chǎn)集團(tuán)會(huì)對兩個(gè)上市平臺(tái)的整合梳理，包括“金豐投資或賣殼，地產(chǎn)資產(chǎn)整體注入中華企業(yè)”等重磅運(yùn)作。

　　而眼下，金豐投資終于迎來了重大事項(xiàng)停牌，這一現(xiàn)象，引發(fā)市場諸多猜想。中華企業(yè)董事長朱勝杰曾在不久前的公司2012年股東大會(huì)上透露，大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)未來將會(huì)把旗下地產(chǎn)資產(chǎn)陸續(xù)注入中華企業(yè)中，這是確定的方向。

　　據(jù)了解，早在2000年以前，中華企業(yè)曾依托母公司獲得了崇明島及原南匯約5655畝的土地儲(chǔ)備，其中原南匯的土地成本僅約5萬元/畝，在2009年大浦東概念的影響下，這些地塊的價(jià)格甚至接近100萬元/畝。

　　或是為了維護(hù)中華企業(yè)最初雷打不動(dòng)的“旗艦”地位，2007年，上海地產(chǎn)集團(tuán)鄭重承諾：凡中華企業(yè)參與競標(biāo)的出讓土地，上海地產(chǎn)集團(tuán)其他控股子公司均不參與競標(biāo)，上海地產(chǎn)集團(tuán)不再新設(shè)與中華企業(yè)業(yè)務(wù)相同的公司。

　　但對于做大做強(qiáng)中華企業(yè)來說，目前并非易事。

　　“中華企業(yè)是上海老牌國企，時(shí)間長了，里面早就形成一些錯(cuò)綜復(fù)雜的利益派系，使得公司沒有活力。同時(shí)，國企又不像萬科，完全市場化的資本和職業(yè)經(jīng)理人，讓各種資源能夠最優(yōu)化。”有上海本土開發(fā)商人士稱，中華企業(yè)近年來在土地和營銷決策上的思路，都和主流的市場判斷有些偏差。在大股東未來注資進(jìn)來之前，公司要想改善基本面還亟需轉(zhuǎn)換思維。

　　事實(shí)上，對于未來大股東的注資計(jì)劃，朱勝杰在日前的股東大會(huì)上坦言，“由于如今A股市場沒有直接融資的渠道，以及受到國家宏觀調(diào)控的影響，所以這個(gè)注入的進(jìn)展就變得比較慢。”