摘要：原先主戰(zhàn)場一直在二、三線城市甚至是四線城市的恒大地產(chǎn)集團有限公司，正在經(jīng)歷一場重大的戰(zhàn)略調(diào)整。7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元摘得京城昌平區(qū)沙河高教園區(qū)地塊，這是恒大地產(chǎn)首次在京城拿地。對此北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此次恒大在京拿地最大的意義是，代表了目前標(biāo)桿房企回歸一、二線城市的趨勢。

　　針對于此，業(yè)內(nèi)分析稱，隨著調(diào)控的持續(xù)，原先成為避風(fēng)港的三、四線城市逐漸顯出泡沫，而一、二線城市將再次成為大型房企的主要角逐戰(zhàn)場。恒大這次重金在京拿地，充分顯示了掉頭重回一線城市的決心。

　　不過，恒大地產(chǎn)副總裁方家俊則表示，因為一線布局早有上海先例，此番進(jìn)京并不意味著二、三線戰(zhàn)略的改變，“公司一直致力于二、三線城市的發(fā)展，并沒有什么改變。”但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，布局一線是恒大地產(chǎn)“針對其以往側(cè)重二、三線城市的一種均衡和調(diào)整”。

　　終圓北京夢

　　雖然恒大地產(chǎn)否認(rèn)會重調(diào)戰(zhàn)略，但對于覬覦北京市場多年的恒大來說，此番邁進(jìn)北京市場的門檻，意義非凡。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此次拿地最大的意義是，代表了目前標(biāo)桿房企回歸一、二線城市的趨勢。“本地塊并非市場化地塊，對于恒大地產(chǎn)來說，資金成本低，市場化運作成本低，而且可以借本地塊鍛煉北京項目公司的運作能力，還不用擔(dān)心銷售問題。”

　　其實，恒大地產(chǎn)醞釀進(jìn)京已有多年。2009年11月5日，恒大地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市。在上市新聞發(fā)布會上，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印就曾表示，公司會在條件具備的時候進(jìn)軍京、滬房地產(chǎn)市場。

　　2010年，恒大地產(chǎn)參與北京中服地塊投標(biāo)競爭，但最終剎羽而歸。后來許家印在2010年中期業(yè)績會上坦言，之所以參與中服地塊的競拍，是因為恒大地產(chǎn)非常希望在北京做一個持有型物業(yè)。許家印表示，在北京持有型物業(yè)非常有價值，為了提高中標(biāo)的可能性，恒大地產(chǎn)特別聘請知名設(shè)計公司參與，希望能夠提高恒大地產(chǎn)自身建筑院的設(shè)計水平。這次被業(yè)內(nèi)視為恒大地產(chǎn)進(jìn)軍北京的官方正式表態(tài)。

　　2011年2月14日，從北京投資促進(jìn)工作會議上傳出消息，恒大地產(chǎn)投資的6家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獨立法人公司成功落戶北京，總注冊資本為8.5億元。恒大地產(chǎn)人士表示，此次投資的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與恒大地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)。

　　另外值得一提的是，在北京昌平奪地的當(dāng)天，恒大實際上也參與了備受關(guān)注的夏家胡同地塊的競拍，但最后卻失之交臂，該地塊被北京懋源房屋開發(fā)有限公司和北京懋源置業(yè)有限公司聯(lián)合體以17.7億元斬獲，成為北京新單價地王。

　　一線城市再成新戰(zhàn)場

　　此番進(jìn)京拿地前，在老本營廣州，恒大地產(chǎn)也有新動作。6月18日，恒大地產(chǎn)以23.09億元、配建5.24萬平米保障房的條件成功拿下廣州白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價2.5萬元/平米。這是恒大地產(chǎn)確立二、三線城市目標(biāo)以來，首次重新回到一線城市拍得住宅地塊。

　　雖然，在去年以前，二、三線城市曾是規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的避風(fēng)港，不過，近年來，市場格局卻有所改變。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年萬科、保利、龍湖、恒大地產(chǎn)在一、二線城市的拿地面積均呈增長態(tài)勢，而綠地、金地、富力、世茂等房企拿地面積雖然下降，但一、二線城市的拿地比重在上升。今年在土地市場高調(diào)回歸的除恒大地產(chǎn)外，佳兆業(yè)表現(xiàn)更是搶眼，從去年開始，佳兆業(yè)新增土地的90%都在一、二線城市。

　　“二、三線城市土地發(fā)展太快，土地批得太多，開發(fā)商的開發(fā)量也很大，但是實際上的需求量卻有限，且競爭也更趨激烈，盈利指標(biāo)與一線城市相比有較大差距，面臨著賣房難的風(fēng)險。”世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉對記者表示。

　　“三、四線城市大多缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而且人口不斷向大城市遷移，缺乏核心競爭力，就商業(yè)而言，中國未來的發(fā)展重心一定是一些核心城市。”深圳一房企負(fù)責(zé)人也表示。

　　在過去兩年中，恒大地產(chǎn)一直通過取得價格低廉的土地，提高其毛利率，從而獲取更大的銷售價格空間。不過這種盈利模式維系起來也并不容易。恒大地產(chǎn)2012年年報顯示，去年，恒大地產(chǎn)凈利潤從2011年的人民幣117.3億元下降21.7%至人民幣91.8億元。

　　而恒大地產(chǎn)這種專注二、三線城市的快銷模式雖然讓恒大地產(chǎn)在銷售面積上保持第一的寶座，但是難掩其與其他標(biāo)桿房企的收入差距。在今年上半年房企銷售排行榜上，恒大地產(chǎn)以729萬平米的成交面積仍位列第一，比第二名的萬科多出17萬平米，成交金額為482億元，與萬科的830億元的差距達(dá)到了348億元。

　　CRIC研究中心研究經(jīng)理朱一鳴表示，2012年以來恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績一直處于恢復(fù)性增長，并沒有實質(zhì)性的改善，2013年前5月，恒大合約銷售金額為341.9億元，盡管比去年增長27.5%，但基本與前年持平，而銷售均價反而要比前年低5.6%。要實現(xiàn)今年1000億元的銷售目標(biāo)，只有進(jìn)一步加大在一、二線城市的布局，尤其是以往很少涉及的一線城市，現(xiàn)在需要積極加以考慮。

　　“以往由于一線城市限購，恒大地產(chǎn)的二、三線布局讓其獲利頗豐，但是接下來一線城市的發(fā)展機會和盈利空間突出，恒大地產(chǎn)也不會放棄一線城市這些機會。”合富輝煌市場部首席市場分析師黎文江對記者表示。

　　雖然恒大地產(chǎn)高層向記者稱致力于二、三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略并沒有什么改變，但誠如業(yè)內(nèi)人士而言，此番情況下，布局一線城市也是恒大地產(chǎn)“針對其以往側(cè)重二、三線城市的一種均衡”。#p#分頁標(biāo)題#e#