摘要：趙卓文認(rèn)為，下半年樓市“降溫”已成定局，除了降溫，2013年的樓市還將遭遇“縮量”和“價(jià)升”。在樓市“降溫”、“縮量”的背景下，2013到2014年廣州的地價(jià)、房?jī)r(jià)依然處于上升通道之中。

　　當(dāng)前，不僅一線品牌的房企拿地很踴躍，二線品牌的開發(fā)商，拿地也很瘋狂。下半年，如果流動(dòng)性減少，樓市肯定降溫。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常多的不確定性。2013年上半年房?jī)r(jià)的過(guò)快上升和土地市場(chǎng)的過(guò)熱，并不具有持續(xù)性。

　　房?jī)r(jià)難調(diào)下半年調(diào)控加碼可能性大

　　2013年上半年，一線城市房?jī)r(jià)的上漲超過(guò)了預(yù)期。樓價(jià)處于“失控”狀態(tài)。北京、廣州等地，不少的高端的物業(yè)和預(yù)售的房子，受到政府的限售和限簽，真實(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了官方公布的數(shù)據(jù)。目前在廣州、北京這樣的中心城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)邁向“2時(shí)代”。

　　2013年，“國(guó)五條”的樓市調(diào)控的效果并不理想。

　　從下半年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，新一輪政策加碼的可能性很大。新一屆政府已經(jīng)開始了新的經(jīng)濟(jì)政策，肯定會(huì)有新的房地產(chǎn)政策。從歷史上看，每一屆政府都是在三中全會(huì)之后出臺(tái)一些新的產(chǎn)業(yè)政策。對(duì)于房地產(chǎn)的政策，在第四季度會(huì)非常明朗。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)是2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要的一部分，預(yù)計(jì)本屆政府會(huì)繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，會(huì)進(jìn)行一些限購(gòu)的升級(jí)，和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推行。

　　下半年政策加碼的可能性會(huì)很大，畢竟現(xiàn)在沒(méi)有找到很有效的方法來(lái)控制房?jī)r(jià)，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)中心城市的房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)不止是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且已經(jīng)發(fā)展為社會(huì)問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)上漲太快與貨幣流動(dòng)性有關(guān)

　　6月份的“錢荒”，給開發(fā)商提了醒：貨幣政策和資本市場(chǎng)也是多變的，開發(fā)商應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)正進(jìn)入高峰期。雖然近年增速放緩，2012年中國(guó)房地產(chǎn)的投資量依然超過(guò)7萬(wàn)億。2013年開發(fā)商瘋狂瘋狂拿地，地王現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，今年上半年主要城市土地成交的總額比去年多了60%左右。開發(fā)商新開工項(xiàng)目也出現(xiàn)了井噴。預(yù)計(jì)2013年中國(guó)房地產(chǎn)投資量會(huì)接近10萬(wàn)億。如果要把開發(fā)商目前在建的項(xiàng)目全部做完，至少要30萬(wàn)億。如此發(fā)展高峰的房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金。

　　為什么房?jī)r(jià)漲得這么快?跟流動(dòng)性有關(guān)系。整體來(lái)看，今年上半年整個(gè)的房地產(chǎn)融資成本在不斷地下降，很多上市房企的融資成本在年8%以內(nèi)。再看看土地市場(chǎng)的增幅，在廣東，土地的價(jià)格八年時(shí)間增長(zhǎng)了4倍。2013年上半年，開發(fā)商非常容易以低成本的融資獲得土地資源進(jìn)一步發(fā)展，獲得資產(chǎn)的增值。這個(gè)階段是比較超預(yù)期的，整個(gè)土地市場(chǎng)的火爆程度是不太正常的。當(dāng)前，不僅一線品牌的房企拿地很踴躍，而且拿了很多的地王，二線品牌的開發(fā)商，拿地也很瘋狂。下半年，如果流動(dòng)性減少，樓市肯定降溫。

　　前一段時(shí)候，所謂的“錢荒”現(xiàn)象跟國(guó)際的金融環(huán)境有關(guān)系。整體來(lái)看，貨幣政策的取向，將在很大程度上左右樓市的發(fā)展。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常多的不確定性。2013年上半年房?jī)r(jià)的過(guò)快上升和土地市場(chǎng)的過(guò)熱，并不具有持續(xù)性。

　　2013下半年樓市預(yù)測(cè)：降溫、縮量、價(jià)升

　　雖然還有很多不確定的因素，但下半年樓市“降溫”已成定局：

　　——從政策面分析，“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限手售”等政策將持續(xù)。新政策加碼和新調(diào)控手段出臺(tái)，概率很大。下半年，政策不但不會(huì)放松，而且會(huì)進(jìn)一步收緊。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)如果出臺(tái)，樓市降溫將立竿見影。

　　——從資金面分析。美國(guó)已經(jīng)宣布退出QE，資金正從新興市場(chǎng)回流美國(guó)。中國(guó)的貨幣政策也強(qiáng)調(diào)“搞活存量”。下半年資金面只緊不松。大量依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)將面臨挑戰(zhàn)。依靠2012和2013年的良好業(yè)績(jī)回籠資金的開發(fā)商，在2013年上半年又輕易地獲得相對(duì)低息的融資，造成了大量地王的產(chǎn)生，但這種現(xiàn)象在下半年將減少。

　　——樓價(jià)、地價(jià)在2013年上半年過(guò)度上升，已經(jīng)不具備持續(xù)性。城市普通居民已經(jīng)逐步退出商品房市場(chǎng)。高收入階層和投資客撐起的樓市，在下半年難以持續(xù)火爆。但經(jīng)濟(jì)增速減緩背景下的房地產(chǎn)逆增長(zhǎng)，注定難以保持持續(xù)性。2013年到2014年將是漲價(jià)年。但如果2013年樓價(jià)漲得過(guò)快，2015年將是“還債年”。

　　2013年的樓市還將遭遇“縮量”和“價(jià)升”。

　　——2013上半年年樓價(jià)上漲幅度巨大。——成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP超8000美元，人均住房面積超35平方米后，該地區(qū)商品住宅需求將下降。

　　珠三角9個(gè)城市過(guò)去5年房地產(chǎn)成交量就體現(xiàn)了非常明顯的“縮量市場(chǎng)”特征。以廣州為例，2009年一手住宅成交978萬(wàn)平方米，2010年為657萬(wàn)平方米，2011年為557萬(wàn)平方米，2013年為750萬(wàn)平方米，呈顯著收縮態(tài)勢(shì)。未來(lái)10年中國(guó)主要大城市的房地產(chǎn)行業(yè)都將進(jìn)入這個(gè)階段。

　　——地方政府為了實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，將在下半年繼續(xù)實(shí)施“限售”、“限價(jià)”、“限簽”。目前廣州在售項(xiàng)目又大多是高價(jià)格、大戶型產(chǎn)品。目前在售住宅平均戶型面積達(dá)到140平方米。市場(chǎng)急需的剛需產(chǎn)品缺貨，開發(fā)商的大戶型產(chǎn)品政府又限售。市場(chǎng)需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、政府調(diào)控目標(biāo)三者存在巨大矛盾。下半年廣州樓市成交量難以放大。

　　——下半年廣州房?jī)r(jià)依然將持續(xù)上升(雖然政府通過(guò)限售，把成交價(jià)格控制在年增長(zhǎng)7.%%的水平)。廣州樓市已經(jīng)是一個(gè)大開發(fā)商壟斷的樓市，前10位開發(fā)商市場(chǎng)占有率超過(guò)60%。上半年大開發(fā)商業(yè)績(jī)良好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期。這兩年在資金市場(chǎng)籌足了資金的大開發(fā)商，抗壓能力大大加強(qiáng)。“錢荒”持續(xù)的時(shí)間如果沒(méi)有2-3年，開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)輕易因?yàn)橘Y金問(wèn)題而降價(jià)促銷。