摘要：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金趨緊，必然會(huì)影響到樓市。但凡事皆有兩面性，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，所有的周期性行業(yè)全都趴在地板上，只有房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)尚好。昨日，上證指數(shù)大跌超百點(diǎn)，跌幅達(dá)5.3%，創(chuàng)2009年8月以來(lái)最大日跌幅，而且一舉跌破2000點(diǎn)重要關(guān)口，收?qǐng)?bào)1963點(diǎn)。其中，地產(chǎn)金融等大盤股領(lǐng)跌，地產(chǎn)股整體下跌超7%，萬(wàn)科高達(dá)8.79%。

地產(chǎn)股領(lǐng)跌滬深兩市 

　　資金緊張是關(guān)鍵　　

　　股市暴跌，是三大利空重疊并共振的結(jié)果：經(jīng)濟(jì)低迷、資金緊張、全球股市大跌。其中資金緊張是關(guān)鍵。

　　2008年四季度和2009年，當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，國(guó)家實(shí)行的是寬松的貨幣信貸政策。而當(dāng)前，同樣經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，卻沒(méi)有大規(guī)模的釋放流動(dòng)性，雖然M2增幅超過(guò)15%，已高于全年13%的目標(biāo)，但存準(zhǔn)率與利率水平，卻明顯高于2009年。

　　在這一經(jīng)濟(jì)與金融背景下，對(duì)于樓市的影響如何?昨日股市暴跌后，有一種言論頗有市場(chǎng)：房?jī)r(jià)將隨之下跌，甚至是崩盤。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金趨緊，必然會(huì)影響到樓市。

　　開發(fā)商融資受到抑制

　　這一利空影響可分為兩個(gè)方面。一方面，將使開發(fā)商融資受到抑制，大型開發(fā)企業(yè)和國(guó)企，對(duì)于銀行貸款依賴度較大，資金緊張將使銀行收緊開發(fā)貸。中小房企，近幾年已難以順利獲得銀行貸款，融資渠道多為信托和民間借貸，但金融業(yè)的資金趨緊后，也會(huì)間接地影響到非銀行貸款類融資，最大的可能是提高融資成本。

　　另一方面，銀行資金緊張會(huì)傷及個(gè)人房貸。近些年，個(gè)人房貸的總規(guī)模大于開發(fā)貸款。隨著今年一季度部分城市房?jī)r(jià)大漲，國(guó)五條出臺(tái)后，原本個(gè)人房貸收緊就是大勢(shì)，加之現(xiàn)在銀行流動(dòng)性告急，下半年個(gè)人房貸的審批與發(fā)放門檻將會(huì)提高。房貸收緊的后果是影響購(gòu)房需求。

　　利空是顯而易見的。但凡事皆有兩面性。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與金融面的形勢(shì)，還隱含著對(duì)房地產(chǎn)的利多。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，所有的周期性行業(yè)全都趴在地板上，只有房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)尚好。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”中，固定資產(chǎn)投資仍是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵，工業(yè)投資基本沒(méi)戲、基建投資謹(jǐn)慎，只有房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然處于上行通道，同時(shí)也決定著今年全年經(jīng)濟(jì)增幅能否保持在7.5%以上。

　　總體來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)全國(guó)貨幣供應(yīng)量并不算少，但存在結(jié)構(gòu)性資金短缺，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不利的。不過(guò)，經(jīng)過(guò)去年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)好轉(zhuǎn)，大型開發(fā)商資金面相對(duì)寬松，融資環(huán)境趨緊，在年內(nèi)不會(huì)深度打擊開發(fā)商。

　　“股市大跌，房?jī)r(jià)也會(huì)大跌”

　　至于“股市大跌，房?jī)r(jià)也會(huì)大跌”，這一個(gè)觀點(diǎn)正確與否，要看具體宏觀環(huán)境與樓市形態(tài)。在大型經(jīng)濟(jì)危機(jī)或金融危機(jī)發(fā)生時(shí)，比如1997年亞洲金融危機(jī)和2008年國(guó)際金融危機(jī)，確實(shí)存在股市先崩盤、樓市后崩盤的規(guī)律。

　　然而，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)只是復(fù)蘇乏力，崩盤的可能性不大。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖已告別“黃金十年”，但仍處于較快的發(fā)展期，還沒(méi)到崩盤的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也沒(méi)遇到合適的崩盤環(huán)境。對(duì)于未來(lái)一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我持謹(jǐn)慎態(tài)度，但并不太悲觀。