摘要：近日，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因協(xié)助簽訂“陰陽合同”避稅被處罰的消息成為輿論焦點(diǎn)。實(shí)際上，“陰陽合同”已成為二手房交易的行業(yè)慣例。尤其是北京(樓盤)執(zhí)行“國五條”細(xì)則以來，“購房所得20%征收個(gè)稅”讓二手房買賣雙方簽訂“陰陽合同”的動(dòng)力更強(qiáng)。所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的。

　　在二手房市場，“陰陽合同”是一個(gè)“公開的秘密”。 近年來，二手房交易活躍，“陰陽合同”偷逃稅款的問題也較為突出，尤其是北京執(zhí)行“國五條”細(xì)則以來，為逃避個(gè)稅，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的動(dòng)力更強(qiáng)。這擾亂了市場秩序，也削弱了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果。

　　三方均獲利，“陰陽合同”何樂不為？

　　“如果您能全款或者少量貸款，我們有辦法可以幫您把稅做到最低!”對(duì)于許多與房地產(chǎn)中介打過交道的百姓來說，此并不陌生。中介口中所謂的辦法就是通過協(xié)助簽訂兩份不同的“陰陽合同”幫助交易雙方避稅。

　　很多城市的財(cái)稅、住建等部門會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易情況及評(píng)估價(jià)格，確定當(dāng)?shù)刈畹陀?jì)稅價(jià)。當(dāng)申報(bào)價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)時(shí)，則按最低計(jì)稅價(jià)納稅。“陰陽合同”也由此應(yīng)運(yùn)而生：“陰合同”是交易雙方真實(shí)交易的合同，“陽合同”則是用于網(wǎng)簽、交稅的“假合同”。

　　在許多中介經(jīng)紀(jì)人眼中，簽訂“陰陽合同”的做法屬于“合理避稅”，不違規(guī)也不違法。一位資深地產(chǎn)人士說：“如今二手房交易過程中，稅負(fù)通常轉(zhuǎn)嫁到買方，通過簽訂"陰陽合同"避稅，可令買方省錢、幫助中介和賣方促成交易，何樂而不為?”

　　“通過簽訂"陰陽合同"節(jié)省的稅款少則幾萬元，多則數(shù)十萬元。”位于北京南四環(huán)附近的一家知名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人程先生算了一筆賬，“目前，附近的二手房成交價(jià)在每平方米3.9萬元左右，而該地區(qū)最低計(jì)稅價(jià)只有1.9萬元左右。以一套原值100萬元的100平方米的房屋為例，按每平方米3.9萬元計(jì)算，個(gè)稅將超過50萬元;而按1.9萬元算，個(gè)稅只有10多萬元。”

　　“銀行貸款評(píng)估必須參照住建委網(wǎng)簽合同，對(duì)于"陰陽合同"有所制約。按照首套房最多可貸款七成計(jì)算，只要貸款額度在按最低計(jì)稅價(jià)計(jì)算的全款的七成以內(nèi)，仍可以通過"陰陽合同"按最低計(jì)稅價(jià)報(bào)稅。”程先生說。

　　個(gè)稅或?yàn)榱�，調(diào)控措施選擇性失效

　　“國五條”調(diào)控細(xì)則中明確要求，嚴(yán)格執(zhí)行“購房所得20%繳個(gè)稅”政策。有中介公司經(jīng)紀(jì)人表示，部分“非滿五年唯一”的有稅房按“陰陽合同”操作，個(gè)稅甚至可能“零”。

　　經(jīng)紀(jì)人程先生舉例說，如去年購買的四環(huán)附近有稅房，由于貸款等因素制約，當(dāng)時(shí)的報(bào)稅價(jià)格有可能超過每平方米2萬元，如果今年出售，按最低計(jì)稅價(jià)1.9萬元報(bào)稅，購房所得為負(fù)數(shù)，個(gè)稅將為“零”。這比“國五條”細(xì)則出臺(tái)前，個(gè)稅按全款1%征收的方式還要省錢。

　　不少業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于部分有資金實(shí)力的“有錢人”來說，仍可以通過簽訂“陰陽合同”成功避稅，甚至可能出現(xiàn)個(gè)稅繳納為零的極端情況。個(gè)稅征收從嚴(yán)的調(diào)控政策面臨選擇性失效。

　　“通過"陰陽合同"交易多則能省幾十萬元的稅費(fèi)，這對(duì)交易各方都是巨大的誘惑。”北京都城律師事務(wù)所主任桑圣元表示，由于主管部門人力有限，監(jiān)管力度不大，而中介公司又能為買賣雙方提供專業(yè)的造假服務(wù)，“陰陽合同”盛行也就不足為奇。

　　“在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，"陰陽合同"、假離婚等投機(jī)取巧的現(xiàn)象屢禁不止、愈演愈烈意味著現(xiàn)在的政策和制度框架確實(shí)存在著空隙和漏洞。"能省則省、能逃則逃"的觀點(diǎn)成為人們的普遍心態(tài)。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，購房所得20%征個(gè)稅是一項(xiàng)龐大的工程。需要房地產(chǎn)登記系統(tǒng)、房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)、交易、備案監(jiān)管系統(tǒng)等不斷完善，有效實(shí)施任重而道遠(yuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)老大難，“陰陽合同”何時(shí)休？

　　“陰陽合同”已經(jīng)存在多年，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域里的老大難問題。在2011年底，由于房價(jià)連續(xù)上漲，此前執(zhí)行了5年的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)又偏低，“陰陽合同”極為盛行。北京市稅務(wù)局、住建委等部門聯(lián)合發(fā)文，上調(diào)最低計(jì)稅價(jià)，但“陰陽合同”依然長盛不衰。

　　業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，只要最低計(jì)稅價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格有差距，“陰陽合同”就有存在的土壤，相關(guān)部門沒有下決心查處也是其長期存在的重要原因。

　　一位不愿透露姓名的資深地產(chǎn)人士認(rèn)為，交易環(huán)節(jié)稅種過多，稅負(fù)偏重也導(dǎo)致“陰陽合同”屢禁不止。“購房所得20%繳個(gè)稅”成為購房者最關(guān)注的問題，也是中介人員最常用的“賣點(diǎn)”。

　　李鐵崗也認(rèn)為，目前在我國的房地產(chǎn)稅收體系中，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕。因此，要控制房價(jià)，應(yīng)通過完善保有環(huán)節(jié)稅種來調(diào)節(jié)，迫使富人減少對(duì)地產(chǎn)資源的占有，增加市場供應(yīng)。

　　有分析人士指出，日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。在對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅的同時(shí)，應(yīng)切實(shí)降低住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這或許在將來會(huì)減少“陰陽合同”的發(fā)生。

　　而針對(duì)這一問題，近些年，稅務(wù)部門應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，加強(qiáng)了對(duì)二手房交易中申報(bào)價(jià)格的評(píng)估，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低而且沒有正當(dāng)理由的，依據(jù)一定的方法確定二手房評(píng)估值，核定計(jì)稅價(jià)格。