摘要：賣房房款沒有收全，房子反而被低價轉(zhuǎn)讓給他人，自已還成為被告要求交房，莫名其妙的攤上這種事兒，洪先生真是啞巴吃黃連，有苦說不出。近日，法院審理了這樣一宗濫用代理權(quán)，惡意串通買賣房產(chǎn)的案件。

　　事件回顧：房子被賣業(yè)主毫不知情

　　2011年3月13日，洪先生與葉女士和某中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定將黃埔區(qū)黃埔東路一套房子賣給葉女士，物業(yè)總價89萬元。合同簽訂后，葉女士向洪先生支付了135000元，洪先生提前還清了房屋貸款并涂銷了抵押。但此后，葉女士卻延遲履行合同，不再支付余下房款。2011年9月26日，洪先生申請仲裁，該案于同年11月17日和29日先后開庭審理。2012年3月16日，該合同被裁定解除，葉女士需支付違約金89000元，但其不服，提起訴訟。

　　可這之后，洪先生卻莫名其妙地被來自武漢的王先生給告了，王先生稱，他于2011年11月30日，也就是洪葉合同糾紛仲裁案開庭的第二天，以60萬元的價格購買了洪先生的房子，同年12月20日，王先生以現(xiàn)金方式付清全部房款，之后卻一直拿不到房。于是起訴要求辦理過戶。

　　原來，早在2011年4月，由于葉女士幫洪先生還貸贖契，葉女士稱，擔(dān)心洪先生將來不繼續(xù)履行合同或一走了之，于是要求洪先生出具了一份委托書，并進(jìn)行了公證。約定將來葉女士可以出售上述房屋，辦理產(chǎn)權(quán)登記，代簽買賣合同，代收售房款等。正是拿著這份委托書，葉女士將洪先生的房子賣給了王先生，買賣合同上僅簽上了買方和代理人的大名。直到被起訴，洪先生才知道葉女士有這么一手。

　　法院判決：濫用代理權(quán)合同無效

　　案件審理過程中，葉女士承認(rèn)，自己當(dāng)時因?yàn)榧毙栌缅X，于是將房屋賣給了王先生，所收房款全部自用。法院審理查明，王先生非廣州本地居民，不符合限購政策，但王先生在庭上仍要求繼續(xù)履行合同。

　　法院認(rèn)為，葉女士在與洪先生的合同糾紛正在仲裁期間，已明確表示繼續(xù)履行她與洪先生的買賣合同，卻又私下作為代理人將房屋以低于原來約定價格29萬的價格賣給了王先生，這一價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段同類型房價，且未經(jīng)洪先生同意，屬濫用代理權(quán)。

　　而王先生作為工薪家庭，一次性將60萬房款全部以現(xiàn)金形式支付，自己又無法證明是善意購買該房。法院最終推定，王先生與葉女士在該房買賣過程中存在惡意串通，損害洪先生利益，葉女士出售房屋屬無效代理行為，該合同無效造成的法律后果，應(yīng)由葉女士與王先生承擔(dān)，于是駁回了王先生的請求。該案二審維持原判。

　　律師提醒： 業(yè)主切勿輕易出具委托書

　　律師表示，房屋買賣過程中，作為賣方的業(yè)主，在未收到全部房款的情況下，最好不要向買方出具委托書，也沒有必要出具委托書，否則風(fēng)險很大，一旦授權(quán)，相當(dāng)于允許對方處理自己的房產(chǎn)。如果一定要出具委托書，則不要約定對方可以買賣自己的房屋，即使可以買賣或過戶，也要在其中注明，需經(jīng)本人同意。此外，未經(jīng)公證的委托書也無法辦理過戶。

　　而作為賣家，如果要找中介出售房屋，向中介出具委托書的情況下，委托事項(xiàng)也應(yīng)限于尋找買家、協(xié)助簽訂買賣合同等，該委托書一般未經(jīng)公證，中介亦無法單方辦理過戶。 

　　律師建議，房屋買賣主要是房款支付問題，作為買賣雙方，最簡單的辦法是與銀行簽訂托管協(xié)議，相關(guān)資金交由銀行托管，約定事項(xiàng)達(dá)成，作為賣家可以拿到購房款，作為買家則無需擔(dān)心交錢打水漂。