摘要：在城鎮(zhèn)化商機(jī)誘惑下，一線城市土地市場門檻逐漸抬升之后，不少中小房企紛紛在二三線城市，甚至四線城市大舉拿地。業(yè)內(nèi)人士表示，新型城鎮(zhèn)化有望帶來三四線城市房地產(chǎn)市場新一輪快速發(fā)展，但在這一過程中供應(yīng)過剩風(fēng)險不容忽視。

　　土地市場冷暖分化

　　今年初三四線城市土地市場傳出重磅消息，1月9日，保利地產(chǎn)公布近期通過拍賣和招標(biāo)等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元獲得浙江嘉善縣和廣東從化市各3宗住宅用地。 包括招商地產(chǎn)在內(nèi)的五家地產(chǎn)公司1月公告表示以總計54億元拿下多幅地塊，其中不少地塊位于二三四線城市。

　　以昆明（樓盤）市為例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，總交易面積近千萬平方米，除了本地房企外，更有一些全國性大型房企搶灘登陸。1月7日，中海城投發(fā)力，競得昆明環(huán)湖東路半島一塊地，招商城投以總價8.72億元一舉拿下環(huán)湖東路半島兩宗住宅用地。

　　一些中小房企開始深耕三四線城市。以金科地產(chǎn)為例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，擴(kuò)張范圍集中在重慶(樓盤)和重慶開縣、壁山、涪陵等地。金科地產(chǎn)已進(jìn)入重慶17個區(qū)縣，包括主城7區(qū)和周邊10個區(qū)縣。此外，湖北在打造以武漢（樓盤）為中心的1+8城市圈過程中，吸引了不少房企布局襄陽（樓盤）、宜昌（樓盤）、十堰（樓盤）等地。

　　“國五條”發(fā)布之后，一線城市土地市場有所降溫，但二三線城市土地市場依然火熱。3月13日，成都市國土局以拍賣方式出讓四宗地，其中坐落于崇州市崇陽鎮(zhèn)正東街南側(cè)的居住用地，起拍價127萬元/畝，成交價540萬元/畝，溢價率達(dá)到325%；崇州市崇陽鎮(zhèn)另一塊居住用地，起拍價102萬元/畝，成交價298萬元/畝，溢價192%。另外剩余的兩宗地塊溢價率也分別達(dá)到52%和55%。

　　統(tǒng)計顯示，“國五條”發(fā)布之后，各個城市的土地市場出現(xiàn)了冷熱不均的現(xiàn)象，一線城市的土地市場活躍度明顯不足，住宅用地成交活躍度排名的前十位，均被蘇州（樓盤）、青島（樓盤）等二三線城市占據(jù)。

　　警惕供應(yīng)過剩風(fēng)險

　　部分知名房企也在不斷增加二三四線城市的土地儲備。2012年三季度開始，萬科新增的土地項(xiàng)目至少有23個，規(guī)劃建筑面積約為376萬平方米，而這些新增的項(xiàng)目也大多位于二三線城市，像徐州（樓盤）、貴陽、莆田（樓盤）等等。

　　恒大地產(chǎn)董事會主席許家印強(qiáng)調(diào)，恒大將堅守在二三線城市的布局，堅持標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營以降低成本，住宅價格維持單價在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恒大地產(chǎn)在全國122個城市擁有項(xiàng)目229個，其中一線城市項(xiàng)目6個，二三線城市項(xiàng)目分別為93和130個。2012年內(nèi)恒大地產(chǎn)新購的土地也分布在長沙（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、沈陽、貴陽、寧波（樓盤）、無錫（樓盤）、馬鞍山（樓盤）、齊齊哈爾（樓盤）等城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新型城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇，提前在二三線城市布局的房企已有巨大收益。城鎮(zhèn)化建設(shè)將會帶動房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)城市二三線城市存在的機(jī)會，比如一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市、大多數(shù)地級市和少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級市。

　　不過，對于三四線城市供應(yīng)過剩的風(fēng)險也不容忽視。國土資源部法律中心、信息中心日前聯(lián)合發(fā)布報告稱，去年二三線城市供應(yīng)量增長速度較快，甚至高于一線城市，個別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定供應(yīng)過量風(fēng)險。

　　部分三線城市甚至存在土地供應(yīng)規(guī)模偏高的問題。營口（樓盤）去年土地成交量超過9000萬平方米，遠(yuǎn)超一線城市。南通（樓盤）近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，其目前人均住房建筑面積達(dá)40.9平方米，遠(yuǎn)超過北京（樓盤）、上海（樓盤）等地，供應(yīng)過剩風(fēng)險值得關(guān)注。

　　房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，風(fēng)險較高的前50名中包括41個四線城市。報告指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮(zhèn)化，但部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風(fēng)險。與此同時，由于難以吸引外來人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，部分城市存在過剩風(fēng)險。