摘要：盡管部分地產(chǎn)商選擇了相對保守的銷售目標，但大多數(shù)地產(chǎn)商，尤其是排名靠后的房企卻躍躍欲試，企圖趕超排名靠前的房企。中房信最新公布的研究報告稱，行業(yè)整合越來越集中，但是“后進”企業(yè)集體提出的銷售目標卻讓人相信，地產(chǎn)寡頭時代的到來遠沒有想象中的那么容易。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年，房地產(chǎn)行業(yè)分化繼續(xù)加劇，龍頭房企的市場占有率逼近2008年的最高點。在國五條調(diào)控持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硪淮胃鼮閺氐椎南磁啤?/p>

　　排名靠后房企欲彎道超車

　　截至目前，萬科、中海、龍湖、華潤置地、碧桂園、綠城、富力、越秀地產(chǎn)、華潤置地和北辰置業(yè)10家房地產(chǎn)企業(yè)已公告去年業(yè)績及今年預(yù)期，除了越秀和北辰外，其他房企的銷售排名常年處于全國前十的第一集團。這10家公司中，只有3家銷售業(yè)績目標較去年大幅上升。

　　作為行業(yè)“老大”，萬科去年合約銷售金額突破1400億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年底，萬科所持有的貨幣資金量達522.9億元，遠超短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總和;凈負債率僅23.5%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。在這樣一種相對健康的財務(wù)狀況下，萬科今年的目標卻并不冒進。

　　根據(jù)萬科對外透露的公開消息，萬科“不會把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上”，認為中國房價快速上漲的時代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束，其“應(yīng)該”包括三層含義：這是大眾希望看到的結(jié)果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。

　　除萬科之外，去年合約銷售一舉跨越1000億港元的中海也表達了類似的看法。中海將今年的銷售目標定在了1000億港元，甚至低于去年的實際完成量。

　　中海高層在其業(yè)績發(fā)布會上表示，這一目標系“貫徹集團一貫的保守作風(fēng)，以百分百能達到目標的角度發(fā)展。不過，有關(guān)目標亦反映集團對今年房地產(chǎn)市場持審慎的看法”。

　　去年，通過將旗下商業(yè)項目廣州國際金融中心注入越秀房產(chǎn)信托，越秀地產(chǎn)將其負債率進一步降低至47%的水平。今年，公司的銷售目標定為132億元，與2012年的合約銷售金額相比僅有個位數(shù)的增長。越秀地產(chǎn)高層對此的解釋是，希望維持較好的財務(wù)狀況，同時依據(jù)可售貨量以及去化率來做出相關(guān)的規(guī)劃。

　　除上述3家房企之外，龍湖、華潤置地、綠城和保利置業(yè)的預(yù)期也相對保守。

　　但是，這些企業(yè)的保守，或許將給排名靠后者以彎道超車的機會。

　　去年，碧桂園合約銷售476億元，今年將業(yè)績目標調(diào)高至620億元，增幅達30%。此外，根據(jù)富力高層在業(yè)績會上透露的信息，其今年的銷售目標為420億元，相比2012年增加了100億元，增幅為31%。同樣，北辰置業(yè)在財務(wù)狀況不甚樂觀的情況下，依然將今年的合同銷售計劃定在了53億元和106萬平方米，比2012年分別調(diào)高了41.3%和42.3%。

　　世茂地產(chǎn)明確提出今年的業(yè)績要較去年增長30%，去年合約銷售額一直維持在100億元左右的復(fù)地，今年也提出了200億元的銷售目標。除了上述地產(chǎn)商外，陽光城、蘇寧環(huán)球等在A股上市的地產(chǎn)商也都提出了業(yè)績大幅增長的目標。

　　中介市場，21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航透露，雖然受國五條影響，二手房市場可能有三到六個月的調(diào)整，但今年21世紀不動產(chǎn)依然要著力擴大自己的市場份額。

　　土地購買的兩種不同判斷

　　在不同的業(yè)績預(yù)期之下，房企今年的擴展計劃出現(xiàn)了較大的反差。

　　萬科在闡述今年的擴張策略時表示，未來會立足自住需求的產(chǎn)品定位，繼續(xù)關(guān)注可能的項目發(fā)展機遇。在具體項目的決策上，公司仍然會重點關(guān)注土地價格相對于周邊房價的合理性，以及項目的風(fēng)險可控性。

　　在談到今年的拿地計劃時，龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍透露，由于現(xiàn)在的土地儲備有3900萬平方米，能滿足公司6-7年的開發(fā)，“所以并沒有那么激進，不會非要在今年買地”。

　　2012年，綠城的凈負債比例降至49%，今年公司的擴張節(jié)奏或許仍將放緩，主要目標將放在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)上。綠城對外透露，會“繼續(xù)留意變現(xiàn)部分回收周期較長的項目，以改善集團的現(xiàn)金流和土地儲備結(jié)構(gòu)”。

　　去年，越秀地產(chǎn)投入80億元取得12塊地，獲得了近38萬平方米的新增土地儲備，但根據(jù)越秀地產(chǎn)高層在業(yè)績發(fā)布會上透露的信息，今年的土地儲備開支僅為34億元，比2012年減少了近58%。

　　就拿地計劃而言，相對于上述幾家公司的“保守”，目前銷售規(guī)模不大的北辰置業(yè)則展示了積極的一面。

　　截至2012年底，北辰置業(yè)賬面現(xiàn)金僅為26億元，除定向使用的資金之外，其中只有10多億的可自行支配的資金。而截至去年年底，北辰置業(yè)短期債務(wù)達到了43億元，其中，流動資金貸款有12億元，一年內(nèi)到期的借款14億元，還有一筆今年7月份需償還的約17億元的公司債。

　　在資金面如此緊張的情況下，北辰置業(yè)仍然表示將利用自有資金拿地，同時積極開辟融資渠道。

　　碧桂園2012年拿地的費用約在100億元，但其最新透露的消息是今年拿地開支將增加至120億元，增加幅度達到20%。富力目前并未透露具體的拿地費用，但富力董事長李思廉在業(yè)績發(fā)布會上表示，“公司在銷售300億元的階段停留了幾年，呆得有點久了，因此公司2013年在發(fā)展和銷售方面都會表現(xiàn)得更‘進取’一些”。#p#副標題#e#

　　行業(yè)洗牌趨勢將更明顯

　　盛富資本總裁黃立沖表示，房企業(yè)績預(yù)期出現(xiàn)較大的分化，主要原因還是政府的調(diào)控政策帶來的。

　　“國五條帶來的影響還需分區(qū)域來看，一線城市可能稍微好一些，但部分一直靠投資需求支撐的二線城市和三線城市，情況則會很糟糕”，黃立沖指出，一二線城市的市場目前仍然是主流開發(fā)商在把持，而三四線城市則是中小型開發(fā)商發(fā)展的空間，在三四線城市受到的沖擊大過一二線城市的情況下，“強者愈強”的局勢將更為明顯，同時，一些區(qū)域性的中小開發(fā)商的生存空間將進一步壓縮。

　　而一份來自相關(guān)機構(gòu)的報告則顯示，2012年，行業(yè)集中與分化的趨勢已經(jīng)開始加劇。

　　中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心三家單位聯(lián)合發(fā)布的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評報告”（以下簡稱報告）顯示，2012年，行業(yè)前10強房地產(chǎn)開發(fā)銷售總額達7973.66億元，占500強銷售總額32%，占比較2011年提高4個百分點。而從房企銷售集中度來看，前10強房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率從2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，創(chuàng)近年來最高點。

　　來自上述報告的另一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年-2012年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)四廠商集中度（CR4，即最大四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占全國銷售額的比重）分別為7.8%、3.3%、5.8%、5.9%和7.5%，2012年的四廠商集中度已逼近2008年的高點。

　　從行業(yè)集中與分化的角度來看，2012年的情況大致接近2008年。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)在2008年進行了“洗牌”，而此次“洗牌”所奠定的行業(yè)格局一直持續(xù)至今。

　　黃立沖認為，雖然在不同的市場，不同產(chǎn)品定位的開發(fā)商的分化一直在持續(xù)，但政策一旦發(fā)揮效力，這種分化在今年可能會更明顯，“除二手房個稅、二套房首付比例等政策改變之外，房產(chǎn)稅一旦大范圍推出，可能改變整個市場的格局和態(tài)勢，一旦與經(jīng)濟周期等因素聯(lián)合發(fā)揮作用，將對市場產(chǎn)生深遠的影響。”

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌的看法則相對謹慎，“行業(yè)的集中與分化是一個漸進的過程，目前仍在量變的階段，因為‘國五條’地方細則還未完全出臺，所以對整個行業(yè)的影響還有待觀察，但可以肯定的是，行業(yè)分化、集中度提高，以及利潤率逐步下降將是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。”

　　房企欲力推商業(yè)地產(chǎn)

　　事實上，“國五條”對地產(chǎn)商的影響還是非常明顯，在這樣的大背景之下，地產(chǎn)企業(yè)更加看中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　綠城、世茂等向來以大戶型開發(fā)為特點的地產(chǎn)商紛紛調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，順應(yīng)市場的趨勢，開發(fā)一部分小戶型的產(chǎn)品。

　　此外，銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，也成為開發(fā)企業(yè)今年力推的主力產(chǎn)品。復(fù)地此前在發(fā)布上海首個項目申公館時披露，今年銷售的項目中，將有28%是商業(yè)地產(chǎn)。尤其在上海，總共七個項目中，有四個是商業(yè)地產(chǎn)。

　　同樣，世茂地產(chǎn)方面也透露，世茂股份主打商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將在其未來的業(yè)績中占有越來越重要的角色。去年，世茂股份的合同銷售額超過百億元，占世茂房地產(chǎn)總銷售業(yè)績的25%以上。

　　看重商業(yè)地產(chǎn)的還有龍湖，去年的銷售額有三分之一來自商業(yè)地產(chǎn)。而今年，龍湖為了銷售商業(yè)地產(chǎn)推出金蘋果計劃，將不同城市的商業(yè)物業(yè)進行組合銷售。