摘要：“賣一套少一套”，近兩年，北京四環(huán)內(nèi)新增房源的數(shù)量越來越少，先前開盤的老項(xiàng)目不少已是尾房在售，為可以隨時(shí)入住的現(xiàn)房。

　　亞豪機(jī)構(gòu)(中國最具專業(yè)性與影響力的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一)統(tǒng)計(jì)顯示，北京四環(huán)以內(nèi)在售現(xiàn)房共有2872套，面積為37.78萬平方米。從北京城區(qū)中心向外，在售現(xiàn)房的數(shù)量逐漸遞增——二環(huán)以內(nèi)在售現(xiàn)房191套，二環(huán)至三環(huán)之間在售現(xiàn)房683套，三環(huán)至四環(huán)之間在售現(xiàn)房1998套。

　　記者本次特別調(diào)查了北京二環(huán)以內(nèi)、二環(huán)與三環(huán)之間、三環(huán)與四環(huán)之間的現(xiàn)房房源數(shù)量及分布，旨在為購房者提供現(xiàn)房購買指導(dǎo)。

　　二環(huán)內(nèi)不足200套

　　二環(huán)內(nèi)是北京最成熟、資源最集中的區(qū)域，同時(shí)也是罕有大面積整塊土地供開發(fā)的區(qū)域。亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前二環(huán)內(nèi)共有950套待售房源，其中現(xiàn)房191套。

　　開發(fā)商普遍惜售

　　從房屋類型看，二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房基本沒有普通住宅，主要是精裝修“拎包入住”的高端公寓，價(jià)格則從3萬元/平方米到17萬元/平方米不等，絕大多數(shù)都在1000萬元/套以上。

　　正因?yàn)榉吭床欢�，所以開發(fā)商普遍“惜售”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的樓盤一個(gè)月只賣四五套，有的甚至僅僅一兩套。多個(gè)樓盤的銷售人員對(duì)記者表示，二環(huán)內(nèi)的現(xiàn)房賣一套少一套，開發(fā)商對(duì)銷售速度基本都沒有要求，比較看重的是保持較高的利潤(rùn)空間。銷售人員還告訴記者：“從購房人的意向來看，很少有人將二環(huán)內(nèi)的現(xiàn)房作為第一居所，更多的是看重其保值潛力，以及作為一種身份象征。”

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)的二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房都要求預(yù)約登記才肯接待，有的甚至要求填寫非常詳細(xì)的登記表才能看房。從付款方式來看，雖然大部分樓盤表示也可以接受商業(yè)貸款，但普遍建議購房人一次付清，而且基本沒有折扣。

　　未來還有“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”

　　“191套現(xiàn)房只是一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，實(shí)際可售的現(xiàn)房數(shù)量與之有一定出入。”一位市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的專家告訴記者。

　　記者調(diào)查的情況也印證了這一觀點(diǎn)：有些樓盤雖然在網(wǎng)簽記錄中顯示出有少量可售房源，但是記者在售樓處得到的卻是“我們的全部房子都賣完了”的答復(fù)。而對(duì)于記者再三追問為何仍顯示有尾房的信息時(shí)，銷售人員的說法則是“這幾套是開發(fā)商留下自用或給物業(yè)使用的，實(shí)際上已經(jīng)不能用來銷售了。”

　　不過，二環(huán)內(nèi)的現(xiàn)房數(shù)量未來還會(huì)有一定增加，原因是二環(huán)內(nèi)的房子普遍賣得很慢，很多期房開始辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”，有些開發(fā)商則等房子蓋好直接辦理現(xiàn)房銷售證，這些都會(huì)增加現(xiàn)房數(shù)量。

　　較有代表性的如位于崇外的國瑞城，網(wǎng)上顯示現(xiàn)房不到20套，但記者在銷售現(xiàn)場(chǎng)得到的消息是，該項(xiàng)目即將在4月推出102套公寓，年內(nèi)還有270余套公寓入市。對(duì)于這些房源是否是現(xiàn)房，售樓處工作人員告訴記者，“目前在走辦理現(xiàn)房銷售許可證的最后程序，預(yù)計(jì)很快就能拿到，肯定是以現(xiàn)房形式開盤。”

　　單價(jià)最低3萬元

　　記者調(diào)查的結(jié)果顯示，二環(huán)內(nèi)的現(xiàn)房主要集中在長(zhǎng)安街兩側(cè)。其中，東城區(qū)的建國門和金寶街形成了一個(gè)房源相對(duì)集中的區(qū)域，這里有位于建國門內(nèi)的長(zhǎng)安太和、貢院九號(hào)，金寶街上的勵(lì)駿華庭、國赫宮。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，勵(lì)駿華庭是目前二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房房源最多的項(xiàng)目，共有126套現(xiàn)房，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示其中有7套簽約。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目從去年下半年開始銷售，目前均價(jià)是10萬元/平方米，其中有一套超過500平方米的樓王，總價(jià)接近9000萬元。

　　西城區(qū)現(xiàn)房房源相對(duì)集中在長(zhǎng)安街南側(cè)的宣武門內(nèi)，如位于大方胡同的西單·上國闕由兩棟樓組成，戶型面積從160多平方米到300多平方米不等，目前還有不到20套房源;位于西絨線胡同的天安國匯是酒店式公寓，目前還有30套現(xiàn)房，售價(jià)從8萬元/平方米到15萬元/平方米不等。

　　不過，二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)也不都是高不可攀，如有些可售房源低于10套的樓盤就有著明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。如位于長(zhǎng)安大戲院附近的貢院九號(hào)，僅剩120平方米和160平方米兩種戶型，價(jià)格在5.5萬元/平方米左右，而且還“有商量”。而在磁器口向西300米路南的前門前，現(xiàn)在也只剩下六七套現(xiàn)房，由于是商業(yè)立項(xiàng)，所以價(jià)格在3萬元—3.5萬元/平方米左右，應(yīng)該是目前二環(huán)內(nèi)價(jià)格最低的現(xiàn)房了

　　二環(huán)至三環(huán) 只剩683套

　　相對(duì)二環(huán)以內(nèi)的191套現(xiàn)房來說，在二環(huán)與三環(huán)之間選套現(xiàn)房，備選的房源更多一些。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)與三環(huán)之間的在售現(xiàn)房共683套，這些房源主要集中在東二環(huán)與東三環(huán)之間，以精裝修公寓居多，南二環(huán)和南三環(huán)之間則沒有現(xiàn)房銷售。

　　東三環(huán)升值最快

　　去年3月，市國土局發(fā)布文件表示，“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地。這使得在售的三環(huán)內(nèi)現(xiàn)房彌足珍貴，稀缺性讓房屋價(jià)值日益提升。

　　1994年，全長(zhǎng)48.3公里的北京三環(huán)路全線通車。時(shí)至今日，東二環(huán)與東三環(huán)之間，已聚集了許多著名的高檔寫字樓、賓館、飯店及高檔消費(fèi)區(qū)。

　　如位于東三環(huán)的CBD，坐落著眾多世界500強(qiáng)企業(yè)的中國總部，這里同時(shí)也是國內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等高端企業(yè)的所在地。可以說，二環(huán)與三環(huán)之間是北京資金、技術(shù)、知識(shí)密集度最高的區(qū)域。

　　二環(huán)與三環(huán)間交通相當(dāng)便利，一號(hào)線、二號(hào)線、六號(hào)線、十號(hào)線等多條地鐵經(jīng)過這一區(qū)域，大型超市、購物中心、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套，也相當(dāng)完善�？梢哉f，這一區(qū)域的住宅毋庸置疑處于北京的黃金地段。#p#副標(biāo)題#e#

　　大中小戶型俱全

　　亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)與三環(huán)之間的在售現(xiàn)房共有683套。

　　記者查詢市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，從方位來看，現(xiàn)房多集中在東二環(huán)和東三環(huán)之間。如位于東城區(qū)東直門香河園路1號(hào)的當(dāng)代MOMA目前有27套現(xiàn)房房源在售，即將開盤的7號(hào)樓、8號(hào)樓還有146套現(xiàn)房。其次為西二環(huán)和西三環(huán)之間也有不少數(shù)量的現(xiàn)房在售。如位于西城區(qū)真武廟6號(hào)的正源·金融世家華苑，目前有76套現(xiàn)房尾房在售。而南二環(huán)和南三環(huán)之間沒有在售現(xiàn)房。

　　由于北京的很多高檔寫字樓都聚集在二環(huán)與三環(huán)之間，因而二環(huán)與三環(huán)之間不少樓盤針對(duì)的客戶群就是在高檔寫字樓里辦公的高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)高管，所以房源多為高級(jí)公寓。比如，位于朝陽區(qū)建外大街建華南路的長(zhǎng)安六號(hào)為18層酒店式公寓，目前尚有65平方米精裝修一居在售，現(xiàn)房入住。位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路的北京財(cái)富中心二期，也是精裝尾房在售，戶型為305平方米—500平方米的三居、四居大戶型。而位于西二環(huán)與西三環(huán)之間的正源·金融世家華苑等樓盤也是公寓。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　相對(duì)二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房普遍戶型較小而言，二環(huán)與三環(huán)之間的現(xiàn)房面積較大，不但包括90平方米—150平方米的兩居、三居，還有不少是300平方米—400平方米的大戶型。價(jià)格方面則多在50000元/平方米以上。

　　三環(huán)至四環(huán) 少于2000套

　　2001年6月，北京四環(huán)路全部連成通車，北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域開始逐漸從三環(huán)轉(zhuǎn)移到四環(huán)。

　　棕櫚泉開啟四環(huán)熱銷

　　2001年，位于東南三環(huán)外的山水文園正式開盤，其龐大的開發(fā)體量及豐富的戶型成為當(dāng)時(shí)東南區(qū)域的代表項(xiàng)目，但更多的購房人依舊愿意在三環(huán)或北四環(huán)選擇房子，盡管這些房子是以60平方米至80平方米的老戶型為主。

　　四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)的春天真正到來是2002年位于東四環(huán)的棕櫚泉國際公寓開盤�？偨ㄖ�面積接近30萬平方米的棕櫚泉，包括11棟23層-33層的公寓樓，以及一座大型社區(qū)幼兒園和5000平方米的高級(jí)會(huì)所，并擁有3萬平方米的中央大花園，使小區(qū)綠化率達(dá)到50%以上。

　　棕櫚泉的出現(xiàn)使得四環(huán)沿線逐漸形成了以高端住宅為主的區(qū)域。隨著城市發(fā)展不斷外擴(kuò)，四環(huán)的配套越發(fā)成熟。但隨著土地供應(yīng)的減少，四環(huán)內(nèi)可售房源的數(shù)量也在縮小。

　　在售現(xiàn)房多為大戶型

　　目前，四環(huán)內(nèi)的可售現(xiàn)房主要集中在東四環(huán)，如太陽公元、合生·霄云路8號(hào)、美景東方、山水文園等高端項(xiàng)目構(gòu)成了四環(huán)內(nèi)最大的現(xiàn)房供應(yīng)。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目能提供的現(xiàn)房數(shù)量約在1000套左右，均為大戶型，預(yù)計(jì)需要兩三年左右銷售完畢。

　　在這些現(xiàn)房中，合生·霄云路8號(hào)的房源占據(jù)絕大多數(shù)，目前該項(xiàng)目有4棟樓已經(jīng)竣工，能提供現(xiàn)房300套左右，戶型均在450平方米以上。而太陽公元、美景東方、山水文園等項(xiàng)目所剩現(xiàn)房大多不到100套。

　　與東四環(huán)相比，北四環(huán)的可售現(xiàn)房少之又少。目前僅有凌云名苑、元大都7號(hào)和奧東18號(hào)等三個(gè)項(xiàng)目還有現(xiàn)房，但都在十套左右。

　　此外，西四環(huán)與南四環(huán)內(nèi)也有一些現(xiàn)房在售，海淀九號(hào)、唐寧府、中堂·紫熙臺(tái)、中景·未山賦等項(xiàng)目的可售現(xiàn)房均在100套以上，其余項(xiàng)目則剩下不到20套左右的房源。

　　從四環(huán)內(nèi)在售的現(xiàn)房來看，絕大多數(shù)的戶型都在200平方米以上，每套房的總價(jià)都在千萬元上下，所以銷售比較緩慢。