摘要：“新國(guó)五條”出臺(tái)剛好半個(gè)月，3月15日，為期四天的上海春季房展正式拉開(kāi)帷幕。相比往年，今年房企參展的熱情有所提高，綠地、遠(yuǎn)洋、上海證大、三湘、農(nóng)工商、和記黃埔等品牌開(kāi)發(fā)商選擇參展，但“招保萬(wàn)金”四大傳統(tǒng)房企集體缺席。價(jià)格方面，今年參展樓盤(pán)并沒(méi)有太多優(yōu)惠，不少已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目還出現(xiàn)小幅漲價(jià)。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，目前正處于政策“真空期”，國(guó)五條的地方細(xì)則尚未出臺(tái)，因此部分參展商打算借房展會(huì)平臺(tái)抓緊“蓄客出貨”，從而降低未來(lái)可能面臨的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。

　　3月17日，主辦方的一位人士稱(chēng)，今年首次采取了收費(fèi)入場(chǎng)的形式，但截至目前的人流量相對(duì)去年還有小幅上漲。

　　“不漲價(jià)就算不錯(cuò)了”

　　“年后二手房?jī)r(jià)格漲了不少，國(guó)五條出臺(tái)后，二手房的性?xún)r(jià)比明顯降低，只能多考慮考慮一手房了，”在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了好幾圈的李先生表示，“挺失望的，價(jià)格基本都沒(méi)什么優(yōu)惠。”

　　一位參展開(kāi)發(fā)商代表表示，公司旗下樓盤(pán)的價(jià)格相比去年確有小幅上漲，“近幾次上海房展會(huì)我們都參加了，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，配合樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)是一方面，但更多的是在于品牌推廣。”

　　對(duì)于部分大牌房企缺席的原因，這位開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，主要由于當(dāng)下市場(chǎng)的剛性需求體量可觀，近期有推盤(pán)計(jì)劃的房企，不通過(guò)展會(huì)平臺(tái)也能吸納足量的有效意向群體，來(lái)保障自身銷(xiāo)量。

　　從參展房企所推產(chǎn)品來(lái)看，不約而同地主打“剛需牌”，位置集中分布于青浦、嘉定、南匯、寶山等外圍區(qū)域。不過(guò)，參展樓盤(pán)給出的價(jià)格優(yōu)惠并不給力，除了閘北一樓盤(pán)推出總價(jià)減10萬(wàn)元的優(yōu)惠外，其他項(xiàng)目?jī)H給出總價(jià)2萬(wàn)-6萬(wàn)元的小幅優(yōu)惠，不少已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還出現(xiàn)1000元-2000元/平方米的漲幅。

　　以參展的南匯周康板塊的某樓盤(pán)為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于4月份再度加推后續(xù)房源，單價(jià)在1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，該樓盤(pán)成交的房源普遍在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。

　　“在目前的市場(chǎng)行情下，不漲價(jià)就算不錯(cuò)了，首次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格肯定是最優(yōu)惠的。”嘉定某樓盤(pán)的售樓人士稱(chēng)。

　　漢宇地產(chǎn)研究部分析師張頎認(rèn)為，新國(guó)五條間接地成為新房市場(chǎng)一大利好消息，部分需求被引流至一手房市場(chǎng)，新推房源的項(xiàng)目出現(xiàn)小幅漲價(jià)成為大趨勢(shì)。

　　漢宇地產(chǎn)對(duì)旗下門(mén)店進(jìn)行抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，稅費(fèi)政策的調(diào)整，已影響到外圍部分區(qū)域二手房表現(xiàn)，近期二手房客戶(hù)流向新房市場(chǎng)所占比重約為四至五成。

　　上述開(kāi)發(fā)商表示，國(guó)五條的推出在短期內(nèi)將利好一手房市場(chǎng)。“但一手房主要位于外圍區(qū)域，二手房還是有不少優(yōu)勢(shì)的，需求是否會(huì)大量引流至一手房還有待觀察。”

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，截至14日，3月上海新建商品住宅成交面積已達(dá)57.84萬(wàn)平方米，如延續(xù)上半月走勢(shì)，市場(chǎng)有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策末班車(chē)效應(yīng)爆發(fā)出來(lái)的需求可以看出，市場(chǎng)上剛需的力量還是挺大的，因此本次房展會(huì)人氣應(yīng)該不會(huì)差。從這個(gè)角度而言，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該抓住購(gòu)房者的心態(tài)，合理定價(jià)及時(shí)推盤(pán)，盡快成交。

　　張宏偉稱(chēng)，盡管全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)成交量逐步回暖的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面也不是太緊張，但新國(guó)五條地方細(xì)則落地后，樓市的后期走勢(shì)仍不明朗。

　　海外房企尋覓“中國(guó)金主”

　　相比于國(guó)內(nèi)展區(qū)的不溫不火，本次房展會(huì)的海外置業(yè)投資移民展在規(guī)模上創(chuàng)出歷史新高，展覽面積達(dá)5000平方米，比2012年同期增長(zhǎng)43%，20多個(gè)國(guó)家的300余個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目參展。上述主辦方的人士表示，雖然參展面積仍不及國(guó)內(nèi)展區(qū)，但國(guó)外展商的數(shù)量已首次超過(guò)國(guó)內(nèi)。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的限購(gòu)限貸政策抑制了需求，大量的民間資本缺乏出路，加上近年來(lái)不少?lài)?guó)家大幅降低了投資移民的門(mén)檻，多種因素導(dǎo)致海外置業(yè)在中國(guó)持續(xù)升溫。

　　西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希臘等歐洲國(guó)家的開(kāi)發(fā)商集體涌入本次房展，“15萬(wàn)歐元西班牙買(mǎi)房全家移民拿綠卡”、“葡萄牙購(gòu)50萬(wàn)歐元房產(chǎn)全家獲申根國(guó)永居”、“塞浦路斯買(mǎi)30萬(wàn)歐元房產(chǎn)全家獲歐盟身份”等噱頭十足的廣告到處可見(jiàn)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也提醒，除投資額度、購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)等“硬指標(biāo)”外，移民還可能有一些附加條件，想投資移民的人士還需了解詳情后謹(jǐn)慎決策。

　　需要指出的是，除了置業(yè)款項(xiàng)外，國(guó)外“養(yǎng)房”的成本并不低。例如，美國(guó)的養(yǎng)房費(fèi)用就包括房產(chǎn)稅、租房管理費(fèi)等。據(jù)悉，一年養(yǎng)房的費(fèi)用可占到房?jī)r(jià)的2%至3%。同時(shí)，美國(guó)對(duì)房子的質(zhì)量要求較高，“需要維修的老建筑”、“漏水被投訴的房屋”等，都需要一筆不菲的費(fèi)用支出。