摘要：蛇年以來，信托發(fā)行紅火放量，新發(fā)行信托產(chǎn)品達(dá)70多只，其中，房地產(chǎn)信托成為發(fā)行的主力軍，數(shù)量高達(dá)15只，占比兩成以上，年化收益率最高的達(dá)10.5%。

　　然而，適逢國務(wù)院發(fā)布最新五項有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的具體措施，外界也稱之為新“國五條”。那么，新“國五條”的出臺對于房地產(chǎn)信托市場有怎樣的影響？

　　多位市場人士在接受《華夏時報》記者采訪時表示，新“國五條”的措施基本在市場的預(yù)期之內(nèi)，基調(diào)仍集中在房價的穩(wěn)定與“去投資化”，總體影響不大。

　　不過，2013年房地產(chǎn)信托將迎來兌付高峰，兌付規(guī)模達(dá)2847.9億，兌付壓力較大。同時，在7.5萬億信托體量下，信托業(yè)的風(fēng)險也在不斷積聚，對投資者而言，還需謹(jǐn)慎選擇。

　　新“國五條”影響有限

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計，截至2月27日，正在發(fā)行的111只信托產(chǎn)品中，有25只是房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模達(dá)60.85億元，最高年化收益率為10.50%。在收益率10%以上的信托產(chǎn)品排行中，房地產(chǎn)類占比50%。

　　對于年后房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模上升，新時代證券分析師袁建明在接受記者采訪時表示，主要原因有兩個，首先是財政部去年12月24日發(fā)布的263號文件“關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知”對政信合作有較大影響，政信合作主要是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托�；�礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托此后新成立規(guī)模不斷下滑，其對信托資金的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托重受信托公司青睞，成立規(guī)模有所上升。

　　其次，隨著2012年下半年房地產(chǎn)市場量價回升，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張局面有所緩解，信托業(yè)對房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險的擔(dān)心有所減少，在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金需求增速回升的背景下，房地產(chǎn)信托成立數(shù)量有所上升也在情理之中。

　　“當(dāng)然，也應(yīng)該看到，雖然房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量有所回升，但規(guī)模仍維持在低位水平，今年新成立的規(guī)模也在不斷下滑。”袁建明指出。

　　在他看來，新“國五條”的出臺對于房地產(chǎn)信托市場影響不大，但如果重點城市房價繼續(xù)回升的話，不排除監(jiān)管層出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的回暖趨勢，剛有緩和跡象的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有可能重新繃緊。而在銀行信貸沒有有效提升的前提下，將迫使房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托渠道融資的規(guī)模有所回升。

　　風(fēng)險不可小視

　　對于投資者而言，面對眾多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，應(yīng)該如何選擇?參考哪些指標(biāo)？

　　袁建明表示，2013年房地產(chǎn)信托將迎來兌付高峰，其中僅二季度就達(dá)1247.61億元。在信托業(yè)風(fēng)險不斷加劇的情況下，對投資者而言，還是要謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。除了收益率和期限外，要更多地關(guān)注信托產(chǎn)品本身可能的風(fēng)險。袁建明指出，投資者需關(guān)注以下幾個方面：

　　首先，融資方的資質(zhì)，須滿足如下條件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》四證齊全；項目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項目不低于20%，除上述兩類物業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不低于30%。只有全部滿足以上三個條件的房地產(chǎn)項目才能設(shè)立融款類信托。同時，融資方的股東背景、財務(wù)狀況、還款能力、盈利能力、有無重大負(fù)面新聞等都需要關(guān)注。

　　其次，擔(dān)保方的綜合實力、負(fù)債率、還款能力等，其對外擔(dān)保的總體情況，擔(dān)保措施是否完備，如抵押率/質(zhì)押率是否合理，其變現(xiàn)能力如何，是否存在二次或多次抵押，相關(guān)評估公司的資質(zhì)、評估價是否虛高等。

　　此外，所募集資金所投項目的基本情況，能否保證資金不挪作它用;信托公司的實力，如資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)、凈利潤、受托資產(chǎn)規(guī)模、是否有未兌付現(xiàn)象，以及以前所發(fā)產(chǎn)品的風(fēng)格等。

　　而在中融信托理財師張先生看來，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，選擇房地產(chǎn)信托，主要還是從信托產(chǎn)品投入的項目來考察，有的項目是用融資款來買地，有的則是已經(jīng)買完地融資來開發(fā)，還有的項目是融資后進(jìn)行后期物業(yè)建設(shè)。如果是一線城市地產(chǎn)項目，后期開發(fā)的信托產(chǎn)品風(fēng)險會相對小一些;而用于買地、前期開發(fā)的，盡管有的是北上廣等一線城市，如果政策面偏緊，開工進(jìn)度受阻，風(fēng)險就會很大。