摘要：繼去年四季度的“翹尾”之后，1月份的樓市依然高燒不退。在市場(chǎng)持續(xù)回暖的背景下，有關(guān)調(diào)控升級(jí)的擔(dān)憂又喧囂甚上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，一線城市樓市調(diào)控不升級(jí)，房?jī)r(jià)將失控，并預(yù)測(cè)，今年3月份-5月份將是新政祭出的窗口期。

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，北京1月二手房房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)，同比上漲36%，上海1月商品住宅累計(jì)成交面積為88.6萬(wàn)平方米，有望迎來(lái)限購(gòu)前的水平，深圳、廣州1月的成交量或也將達(dá)到歷史成交高峰。

　　在市場(chǎng)持續(xù)回暖的背景下，有關(guān)調(diào)控升級(jí)的擔(dān)憂又喧囂甚上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，一線城市樓市調(diào)控不升級(jí)，房?jī)r(jià)將失控，并預(yù)測(cè)，今年3月份-5月份將是新政祭出的窗口期。

　　對(duì)此，一位接近住建部的人士介紹，目前來(lái)看，堅(jiān)持現(xiàn)有的調(diào)控政策可以確保整體市場(chǎng)的穩(wěn)定，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)、暴漲，不排除會(huì)出臺(tái)儲(chǔ)備的調(diào)控手段。

　　一位接近決策層的專家告訴稱，今年房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大，政府會(huì)允許房?jī)r(jià)小幅上漲，結(jié)合通脹率、收入增幅以及國(guó)家年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)等判斷，預(yù)計(jì)決策層對(duì)于房?jī)r(jià)的忍耐度不會(huì)超過(guò)10%。

　　房?jī)r(jià)呈區(qū)域性差異

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來(lái)，年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲將成為大概率事件。

　　一方面，和房地產(chǎn)最為密切的貨幣政策將在2013年趨穩(wěn)，經(jīng)過(guò)去年下半年的熱銷，多數(shù)房企的資金壓力有所緩解;另一方面，受2011年三季度以來(lái)商品房屋新開工面積增幅下降的影響，2013年商品房新增供應(yīng)增長(zhǎng)將會(huì)下降，市場(chǎng)供需矛盾將高于2012年。

　　不過(guò)，任志強(qiáng)判斷，房?jī)r(jià)上漲將存在區(qū)域性的差異，東部的一二線城市房?jī)r(jià)上漲的概率將高于中西部地區(qū)的城市。

　　根據(jù)RECIO工作室1月19日發(fā)布的最新報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，2005年-2012年，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資比重由66.18%下降為56.5%;中部地區(qū)由17.02%上升到21.9%，西部地區(qū)由16.80%持續(xù)上升到2012年的21.59%。

　　與此同時(shí)，從土地購(gòu)置面積分化上來(lái)看，2012年，東部地區(qū)土地購(gòu)置面積同比減少24.8%，增幅減少30個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)土地購(gòu)置面積同比減少17%，增幅減少15%。西部地區(qū)購(gòu)置土地面積同比減少12%，增幅減少15%。

　　另外，從區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)竣工套數(shù)來(lái)看，2010年，東、中、西部住宅竣工套數(shù)分別為344萬(wàn)套、215萬(wàn)套和162萬(wàn)套;而在 2011年，這一數(shù)字為，4.47億平方米、3.07億平方米、2.71 億平方米。

　　再結(jié)合2012年?yáng)|、中、西部地區(qū)商品房銷售面積分別為46648.7萬(wàn)平方米、26917.1萬(wàn)平方米、24901.8萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)6.4%、2.1%、-5.5%，東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅比去年同期增加6.4 個(gè)百分點(diǎn)，中部和西部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅分別比去年同期減少7.2個(gè)和11.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　任志強(qiáng)表示，綜合數(shù)據(jù)下，東部一線城市由于城市化進(jìn)程較高，住房需求量大，供需缺口要高于中西部城市，照此判斷，2013年，東、中、西部城市的房?jī)r(jià)上漲將存在階梯形差異，其中一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力將最大。

　　實(shí)際上，繼去年12月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比、同比雙雙上漲之后，1月份四大一線城市也呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的趨勢(shì)。

　　楊紅旭判斷，北京率先出臺(tái)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)，并釋放調(diào)控升級(jí)的信號(hào)，也有提前穩(wěn)定樓市預(yù)期的意義，預(yù)計(jì)將成為樣本，引起其他城市的示范，在此背景下，預(yù)期樓市調(diào)控將在今年3月份左右迎來(lái)新一輪升級(jí)。

　　上漲10%或是決策層忍耐度

　　然而，在北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉看來(lái)，2012年樓市雖然回暖趨勢(shì)明顯，但也是基于2011年的調(diào)控效果，比對(duì)2009、2010年的市場(chǎng)，2012年的樓市依然屬于溫和回暖，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈的情況。

　　上述接近決策層的專家亦判斷，目前來(lái)看，祭出新的調(diào)控政策可能性不大，除非房?jī)r(jià)暴漲10%-15%。

　　RECIO工作室1月19日發(fā)布的最新報(bào)告也顯示，房?jī)r(jià)暴漲、失控的可能性不大，目前限購(gòu)政策在堅(jiān)持現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，供需雖有缺口，但年初的市場(chǎng)供應(yīng)量仍舊較充裕。

　　與此同時(shí)，包括北京在內(nèi)的多地都在積極補(bǔ)課，國(guó)土部也將在今年加大普通商品房供地力度，并將督查供地率。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)需求并不是一個(gè)穩(wěn)定的數(shù)字，并直接受預(yù)期影響，而預(yù)期并非是實(shí)際的需求，一旦貨幣等相關(guān)政策發(fā)生變化，就將改變購(gòu)房者預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)需求或集中觀望或集中釋放。

　　張大偉表示，部分城市尤其是一線城市的確存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，除了嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的限購(gòu)政策，也需要盡快改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的心理預(yù)期，建議出臺(tái)調(diào)控的中長(zhǎng)期規(guī)劃，明確實(shí)施效果的時(shí)間表。

　　上述接近住建部的人士透露，目前樓市調(diào)控仍以穩(wěn)為主，并將積極的研究樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)計(jì)今年3月份將會(huì)召開全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，屆時(shí)將會(huì)定調(diào)新的城鎮(zhèn)化目標(biāo)和路徑，房地產(chǎn)調(diào)控也將根據(jù)城鎮(zhèn)化的相關(guān)情況予以完善。

　　秦虹認(rèn)為，高房?jī)r(jià)不適合城鎮(zhèn)化路徑的發(fā)展，未來(lái)微調(diào)的方向包括首次置業(yè)的門檻或?qū)⒔档�，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，與此同時(shí)，抑制投資投機(jī)性的政策將成為常態(tài)，或?qū)⒈粡?qiáng)化，以確保城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的資源分配等。