摘要：投資比例劇增“中國購買”狂掃全球樓市 廣州去年成交超千宗流出資金50億中國人海外置業(yè)從美澳加英，向迪拜、塞浦路斯、愛爾蘭等國家擴(kuò)散。

　　揭秘中國購買

　　當(dāng)中國人最為迷戀的投資品“房產(chǎn)”被限購以后，一股由中國富豪們掀起的房地產(chǎn)投資颶風(fēng)更瘋狂席卷全世界，并在剛剛過去的2012年里達(dá)到新高峰。投資機(jī)構(gòu)指出，國內(nèi)的限購政策和物業(yè)租金回報率的下降，促成了一個到海外置業(yè)的中國軍團(tuán)。不僅如此，以純投資為目的的海外置業(yè)比例急劇上升，已超過移民和留學(xué)達(dá)到50%。美國有雜志甚至仿造“中國制造”創(chuàng)作了“中國購買”一詞，來形容中國資本正在引發(fā)的海外樓市熱潮。

　　只是，這些揮金如土，富有到無視價格的“中國購買”到底是些什么人?而那上百萬甚至上千萬人民幣的房款，又是如何輕松過“關(guān)”遠(yuǎn)赴重洋的呢?“他一個人就在我手上買了三套房，兒子還在芝加哥買了樓”。馮小姐(化名)是一家海外置業(yè)公司廣州分公司的銷售顧問，說話爽快，自信干練，經(jīng)常在推介會上被客戶圍得連喝水的時間都沒有。“有一次我一上午就賣掉了兩套房子。”她有些得意地告訴記者，那次是他們公司針對美國某度假項(xiàng)目舉辦的推介會，很多同事都沒有簽單，她的業(yè)績最好。

　　這個在北京、深圳分公司都呆過的女孩子，對廣州買家也有自己的觀察，“廣州人更挑剔一些，廣州沒有深圳好做，我剛來的時候也覺得奇怪，怎么會這樣?”她后來自己分析原因，發(fā)現(xiàn)廣州人的海外關(guān)系多，很多人通過親戚朋友直接在海外置業(yè)了，根本不需要依靠他們。而深圳是新移民城市，想去海外置業(yè)對于很多買家來說，找中介公司是最便捷可行的途徑。

　　馮小姐所在的公司主要代理美國的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，但公司代理的房產(chǎn)只屬于中等檔次，大多數(shù)總價在二三十萬美元左右，但也有個別高檔盤。“我遇到過一個客戶，他一個人在我手上買走了三套房子，總價超過了百萬美元。”馮小姐告訴記者，這位客戶是大企業(yè)的老板，國內(nèi)已經(jīng)有很多套房產(chǎn)了，他的兒子在美國大學(xué)畢業(yè)后留在了那里工作，“他除了通過我在美國買房外，他兒子自己也在芝加哥買了樓。”馮小姐說，像這樣的客戶她們接觸得比較多，特別是在國內(nèi)樓市調(diào)控政策出臺之后，海外購房的人更多了，“他們基本都去過美國，在國內(nèi)看到合適的房子一般會讓自己的家人或朋友去現(xiàn)場看一下，然后就簽約了。”

　　海外置業(yè)持有的成本高、風(fēng)險大

　　都說海外置業(yè)持有的成本高、風(fēng)險大，但在很多買家眼里，這些并不能阻擋他們的購房意愿。“其實(shí)我們也能感覺到，很多人在海外買房并不寄望于這些房產(chǎn)賺多少錢，只要租金抵得過稅費(fèi)和保養(yǎng)費(fèi)用，很多人就覺得賺了。”有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前海外置業(yè)的買家主要有三種類型，一是純投資行為;二是有孩子在國外讀書或準(zhǔn)備去國外讀書，在海外置業(yè)可以用來自住兼具投資用途;三是以個人或公司名義購買房產(chǎn)，用于資金轉(zhuǎn)移。

　　“2005年是移民，2007年是留學(xué)，這兩年是純投資”。

　　“去年我們公司成交的海外購房實(shí)例中，純投資需求已占到五成，比2012年之前的不足兩到三成占比翻番。”2013年1月12日，家葉海外在佛山海外房展會上對南都記者表示。感覺純投資比例上升的不僅僅是廣州家葉。來自香港嘉豫投資的統(tǒng)計也顯示，目前國內(nèi)以純投資為目的的海外置業(yè)比例已達(dá)50%。“2005-2006年，廣州人去海外置業(yè)基本以移民為主;2007年為子女留學(xué)而買房多了起來，因?yàn)閲�外大學(xué)基本沒有宿舍，學(xué)生以租房為主，所以導(dǎo)致了很多‘以房養(yǎng)學(xué)’;2008年金融海嘯后，很多人開始意識到財產(chǎn)應(yīng)該在全球范圍內(nèi)布局，由此拉開廣州人在海外投資買房的序幕。尤其這兩年，純投資性購房比例增加特別明顯。”

　　至于原因，家葉海外投資分析師黃弼唯認(rèn)為，國內(nèi)的限購政策以及物業(yè)租金回報率下降，是海外置業(yè)中投資比例上升的主因。“這兩年的樓市調(diào)控，使本來沒打算在海外置業(yè)的客戶也開始向外投資。”“也有人問我沒有調(diào)控會怎樣，我覺得那樣的話海外投資也是一種趨勢。”這扇門關(guān)了，就要開啟那扇窗，錢總是要找出路的。

　　胡潤2012年11月發(fā)布的一份報告似乎也在證明：目前中國高端消費(fèi)者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達(dá)1/3，海外資產(chǎn)占到其總資產(chǎn)的約19%，而海外資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是這部分群體最主要的投資領(lǐng)域。轉(zhuǎn)行一年中介成交30宗，“我們只是小公司，大公司一年做幾百單”行情的確很好，好到中介也紛紛轉(zhuǎn)行。2012年1月，王先生在廣州關(guān)閉和轉(zhuǎn)讓了此前經(jīng)營的幾家二手中介門店后，專門成立了一家海外置業(yè)的機(jī)構(gòu)。從去年4月至今，王先生的公司已促成約30宗的國外房產(chǎn)交易，成交金額近2億。

　　澳洲大約成交了將近20套，其中一手樓占大部分，都是以純投資為主，平均大約七八十萬澳元(相當(dāng)于人民幣450萬元至520萬元)/套;美國成交了約八套別墅，以移民自住為主，平均金額150萬美金(約人民幣930萬元以上);英國成交的是學(xué)生公寓，有三套，均價在二三十萬英鎊(約300萬元人民幣)。至于傭金，和國內(nèi)置業(yè)相比相對要高一點(diǎn)。“購買美國物業(yè)收取的傭金一般在4個點(diǎn)，澳洲也是，英國則比較靈活，低的只收1點(diǎn)多，高的亦收五六個點(diǎn)。”在算賬時，王先生笑稱自己只是個小公司，小打小鬧而已，大一點(diǎn)的公司一年可做幾百單。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，除了高力國際、第一太平戴維斯等大型中介機(jī)構(gòu)以外，廣州目前經(jīng)營海外房產(chǎn)稍有規(guī)模的公司還有家葉、環(huán)球、新地、奧星、美亞、邦拓、和燕等近10家。而據(jù)南都記者側(cè)面了解，以廣州某大型海外置業(yè)機(jī)構(gòu)為例，該公司2012年廣東省內(nèi)交易約200套，成交總金額約10億人民幣。其中，廣州占比五成以上。據(jù)家葉海外統(tǒng)計，廣州2012年去海外置業(yè)的人數(shù)環(huán)比增加約60%。

　　有業(yè)內(nèi)人士保守估計，廣州2012年海外交易至少有1000套，涉及總金額約50億人民幣。事實(shí)上，在限購政策持續(xù)的大背景下，經(jīng)過中介搭橋牽線來中國淘金的海外項(xiàng)目，并不僅僅局限于廣州，從北京、上海、深圳等一線城市到其他二三線城市，都有海外項(xiàng)目的身影。在北京、上海去年的秋季房展會上，海外參展商多達(dá)100多家。

　　中國人購房的足跡可謂遍布全球

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，中國調(diào)控樓市政策擠出的投資資金，預(yù)計超過4000億元。其中流向海外樓市的數(shù)量比較龐大。橫掃美澳加英法　連塞浦路斯都猛增。“針對這些純投資性的買家，我們樓盤的推廣策略倒是從往年突出周邊學(xué)校資源，轉(zhuǎn)而變成直接計算投資回報率。”家葉海外投資分析師黃弼唯表示。

　　當(dāng)然，推薦投資的國家和產(chǎn)品也更加廣泛。從澳大利亞、加拿大、英國、美國，到新西蘭、迪拜、塞浦路斯;從學(xué)位房到酒店式公寓，從市區(qū)地鐵房到郊區(qū)大別墅，應(yīng)有盡有。不過，他告訴南都記者，去年的成交顯示，廣州人似乎更喜歡投資澳洲、加拿大、美國。其中，澳洲和加拿大增加明顯，增幅超過70%。另外，塞浦路斯置業(yè)人數(shù)也增加不少。

　　黃弼唯分析，廣州人之所以熱衷在澳洲買房，一方面是因?yàn)榘闹薜目?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">房價不高，200萬人民幣的房處處可見;另一方面是因?yàn)榘闹薹康禺a(chǎn)市場相對穩(wěn)定，租金一般可達(dá)5%。“澳洲的房是永久產(chǎn)權(quán)，若想移民，買房還可以加分。”澳大利亞贏家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長程喆這樣形容內(nèi)地人購買熱度，“澳洲的外國人基本不買房，它們的房子90%是華人在買，而華人中有40%至50%是大陸人，我們在澳洲開發(fā)的項(xiàng)目買家也基本都是華人。”

　　而在其他國家買房，黃弼唯直言不諱，在英國、美國買房子，總房款太高，而且風(fēng)險相對較大，尤其是美國，經(jīng)過2008年的金融風(fēng)暴之后，海外人士在美國買房是無法貸款的，再加上資金轉(zhuǎn)向海外受限，所以限制了相當(dāng)一部分人到美國置業(yè)。

　　廣州的中介不愿做美國市場，并不代表國人在美國投資不多。相反，來自全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來中國內(nèi)地和香港買家成為購買美國房產(chǎn)的第二大外國買家群體，去年交易額達(dá)90億美元，僅次于加拿大，比2011年的73億美元高23%，比2010年的48億美元高88%。來自中國的買家占美國外籍購房比例由2007年的5%一路飆升到10%左右。

　　此外，英國和加拿大等國也是中國買家比較集中的地方。第一太平戴維斯所發(fā)布的一份報告顯示，英國的一些樓盤中，包括中國在內(nèi)的亞洲買家占比在30%-45%之間，高力國際公布的一份調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在英國倫敦，市中心的新建物業(yè)中，近兩成由中國內(nèi)地和香港買家購入。

　　記者采訪了解到，中國人在新加坡置業(yè)的購買力近年來逐漸增強(qiáng)。新加坡市區(qū)重建局的統(tǒng)計情況顯示，2009年，中國內(nèi)地購房者在新加坡私宅外籍買家的比例尚在第三位;在2010時，升至第二位;到了2011年上半年，中國內(nèi)地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。“在新加坡，大約有30%左右的豪宅被中國人買走，中國人已超越印度尼西亞人和馬來西亞人，成為新加坡豪宅的第一外籍買家。”世邦魏理仕有關(guān)專家介紹。

　　2 0 11年以來中國內(nèi)地和香港買家成為購買美國房產(chǎn)的第二大外國群體，去年交易額達(dá)9 0億美元。

　　“澳洲的外國人基本不買房，它們的房子9 0 %是華人在買，而華人中有4 0 %至50 %是大陸人。”

　　塞浦路斯商業(yè)、工業(yè)和旅游部長西利基奧蒂斯表示，中國人對于購買塞浦路斯房地產(chǎn)的興趣正推動當(dāng)?shù)亟ㄖ�業(yè)的復(fù)興。

　　目前中國高端消費(fèi)者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達(dá)1/3，海外資產(chǎn)占其總資產(chǎn)約19%，而海外房產(chǎn)是最主要的投資領(lǐng)域。