摘要：據(jù)了解，目前能享受到的個人房貸最低利率是8 .5折，但還要看客戶購買的是期房還是現(xiàn)房，如果是購買的現(xiàn)房，申請貸款程序會相對簡單一些，而期房的話，如果開發(fā)商不是與銀行有合作關系的，申請程序就比較復雜。

　　首套房利率最低能打八五折

　　銀行業(yè)內(nèi)人士普遍表示，個人房貸是銀行個人信貸業(yè)務占比最大的部分，一般個貸的額度全年波動不是很大，年初相對而言會寬松一些，因此會出現(xiàn)較低的折扣。

　　在北京了解到，工、農(nóng)、中、建四大行基本上個人房貸最低折扣為8.5折，具體根據(jù)個人信用資質(zhì)而定，9折則普遍可以申請到。中小股份制商業(yè)銀行的情況則有所不同，利率從8.5折到基準不一。其中，光大銀行個人房貸利率一般維持基準，沒有折扣。而民生銀行方面表示，“從2012年開始，個貸方面我們更傾向于做經(jīng)營性貸款，房貸非常少，利率一般情況下為基準。”

　　與國內(nèi)銀行相比，外資銀行年初針對個人住房貸款有較大的利率優(yōu)惠。盡管前不久，有消息稱，部分外資銀行個人住房貸款利率最低能有8.1的折扣，但據(jù)了解，低至8.5折以下的折扣基本上沒有，或者非常難申請到�；ㄆ臁⒃�打、恒生等外資行普遍表示，8.5折為最低折扣。“就花旗而言，目前能享受到的個人房貸最低利率是8 .5折，但還要看客戶購買的是期房還是現(xiàn)房，如果是購買的現(xiàn)房，申請貸款程序會相對簡單一些，而期房的話，如果開發(fā)商不是與銀行有合作關系的，申請程序就比較復雜。”花旗銀行（中國）北京分行的一位客戶經(jīng)理說。

　　注意到，外資銀行對于個人房貸利率折扣也有一些具體要求。恒生銀行（中國）的客戶經(jīng)理表示，目前該行最低房貸折扣為8.5折，要求貸款的客戶有固定收入，且月薪為月供的兩倍。渣打房貸8.5折的前提則是渣打銀行客戶，普通客戶的存款門檻為10萬元，高級客戶則為50萬元，且月收入在1萬元-4萬元之間，才有較大希望申請到8.5折優(yōu)惠。

　　享折扣有條件

　　住房貸款利率折扣成為眾多購房者所考慮的重要因素，不少購房者會比較多家銀行利率。據(jù)了解，目前大多數(shù)銀行的房貸利率折扣僅是針對購買與銀行有合作關系的開發(fā)商樓盤，如果個人自主申請貸款的話，審批會非常麻煩甚至會遭遇“不批”。

　　“實際上，銀行之所以要求客戶貸款的樓盤開發(fā)商必須要與銀行有合作關系，是因為開發(fā)商在銀行有土地抵押貸款，一般都是在哪個銀行做過土地抵押貸款，個人房貸也指定在哪個銀行貸，這部分收入來源也可以供開發(fā)商還該行的開發(fā)貸。”花旗銀行（中國）北京分行的一位客戶經(jīng)理聲稱。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，眾多房地產(chǎn)商資金鏈陷入困境，由此給銀行帶來的是開發(fā)貸違約的風險。如此，銀行將個人房貸的折扣與有合作關系的開發(fā)商樓盤緊密掛鉤，也就不難理解了。

　　中國銀行負責個人信貸業(yè)務的一位客戶經(jīng)理表示，“一般而言，大多數(shù)銀行都會考慮客戶需要貸款的樓盤開發(fā)商是否與該行有合作關系，如果沒有合作關系，客戶直接找銀行貸款的話，就需要到住房貸款擔保中心去申請擔保，并且擔保費用由客戶承擔，一般是6‰，而銀行對這樣的貸款批貸程序會相對麻煩一點，甚至有的銀行不太愿意給客戶做與開發(fā)商沒有合作關系的個貸。”

　　在大型商業(yè)銀行中，建行北京多個支行營業(yè)部的客戶經(jīng)理均明確表示，建行一般只做與開發(fā)商有合作關系的個人房貸業(yè)務，利率最低可以8 .5折。

　　對于個人房貸的審批時間，大多銀行均為3-5個工作日。在購買首套二手房方面，了解到，購房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8 .5折。因此，也有銀行的個人貸款客戶經(jīng)理建議購房者可以考慮購買二手房。相對于首套一手房受開發(fā)商合作關系的限制，二手房貸款折扣門檻相對較低。一般個人房貸審批通過后，客戶自己再去做房屋過戶手續(xù)，以及到銀行進行房產(chǎn)抵押登記，流程全部通過后，銀行即可放款。

　　理財師建言還貸準則

　　2012年，央行對貸款利率進行了兩次調(diào)整，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調(diào)整為6.8%，調(diào)整之后不到一個月，在7月6日又進行了一次調(diào)整，5年期以上貸款利率由6.8%調(diào)整為6.55%，這意味著，2013年執(zhí)行的個人住房貸款利率比2012年要低0.5個百分點。

　　每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮，但隨著利率調(diào)低，正在按揭過程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來有著提前還貸想法的購房者或許有些猶豫，究竟是否該提前還貸？

　　對此，有銀行理財師指出，并不是所有人都適合提前還房貸。

　　“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款，當借款人還款年數(shù)已接近還款中期時，就不適合提前還貸了。因為等額本息還款方式中，借款人前期還的利息多，本金相對少。到還款中期的時候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經(jīng)超過1/3，那么提前還房貸也沒有必要”。