業(yè)內(nèi)人士認為，按照穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應、抑制異常地價的指導思想，明年土地市場將迎來近年“最嚴厲的管控”，市場熱情也將受到影響。在監(jiān)管部門多項細化措施的作用下，明年新增“地王”的數(shù)量將明顯減少，土地市場將更趨理性。相比之下，由于此前土地供應量不足，市場缺口較大，一線城市的土地市場仍有望出現(xiàn)小幅反彈。
調(diào)控力度將不斷加強
進入年末，土地市場供需兩旺，市場交易迅速升溫。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，11月27日到12月7日，有7個城市的“地王”紀錄被刷新。此后不久，上海等地再次出現(xiàn)高價地。
雖然“地王”的誕生有其特殊性，但其對市場預期的影響不可忽視。按照國土部的要求，未來要避免出現(xiàn)“地王”誤導市場。對總價較高的地塊，實行分割處理。對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓。同時，進一步嚴格市場準入條件，防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進入市場，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。
這是國土部對住宅用地單幅出讓面積做出限定后，再次針對高價地祭出的技術(shù)性監(jiān)管手段。業(yè)內(nèi)人士認為，若嚴格執(zhí)行此規(guī)定，明年土地市場的“地王”數(shù)量將大為減少，“地王”成色也將受到影響。
此外，國土部要求對不同類型城市實施分類指導，特別強調(diào)對“市場出現(xiàn)波動城市”的管控。上述城市是指，在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計，納入上述范圍的城市或超過20個。除北上廣深四個一線城市外，天津、南京、廈門、大連、長沙等二線城市，以及湛江、韶關(guān)等部分三線城市也可能成為“分類指導”的對象。
一位接近國土部的專家向中國證券報記者表示，此次國土部表態(tài)之嚴厲、管控政策涉及范圍之廣之深，均為近年來所少見。土地市場將面臨最為嚴厲的政策環(huán)境。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預期，房企在土地市場“一擲千金”的瘋狂局面或難再現(xiàn)，市場將逐漸趨于平穩(wěn)。
一線城市土地市場或繼續(xù)升溫
“雖然很多企業(yè)有錢，但在拿地的時候還是比較謹慎，大部分企業(yè)不會去拿明顯超出能力范圍的地。”某上市房企負責人表示，近期土地市場雖然出現(xiàn)一些高價地，但仍比往年平穩(wěn)。他指出，近期出現(xiàn)的高單價地塊，多集中在市場供應相對緊缺的熱點城市。
從全國市場來看，土地供需形勢呈現(xiàn)出明顯差異。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)莊凌顧問指出，就目前情況而言，在一些重點一二線城市，供應量不足造成供需不均衡，導致房價居高不下。而部分區(qū)域如貴陽、鄂爾多斯，其供應量已經(jīng)嚴重過剩。核心城市有“捂地惜售”的傾向，但三四線城市存在著“一朝賣光十年地”的擴張意圖。
這導致房企在三四線城市大量囤地的同時，也在一些區(qū)域市場出現(xiàn)激烈爭奪，并抬高地價。上述專家還認為，近期出現(xiàn)的大型房企拿地向一二線城市回潮的現(xiàn)象，說明上述城市的供應缺口仍然存在。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉向中國證券報記者表示，在國土部關(guān)于“商品住宅用地供應總量原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量”的要求下，明年北京住宅用地供應總量將有所增長。同時，由于在京土地儲備量日漸萎縮，品牌房企將延續(xù)今年的拿地態(tài)勢。按照上述供需形勢，包括北京在內(nèi)，明年一線城市的土地市場有望出現(xiàn)反彈。
相比之下，二三線城市的土地供應壓力可能加快釋放。胡景暉表示，從國土部的要求不難看出，對于土地供應壓力較大的城市來說，未來的政策重點將集中在土地開發(fā)環(huán)節(jié)，而非供地環(huán)節(jié)。這將導致部分城市的土地市場出現(xiàn)一定程度的降溫。
還有專家認為，由于區(qū)域供需差異的存在，通過對土地供應和開發(fā)環(huán)節(jié)的管控來調(diào)整供需，是明年主要的政策思路。但與此同時，由于土地一級開發(fā)成本的提高，未來的土地價格也將保持上漲。在一些熱門地塊的刺激下，明年仍有部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)高價地。
