2010年初，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)政策，擴(kuò)大土地和普通住房供給、抑制市場(chǎng)投機(jī)、加強(qiáng)金融監(jiān)管，形成了一套政策組合拳。時(shí)至今日，最嚴(yán)格調(diào)控政策執(zhí)行已有兩年多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了抑制作用。

　　擠出了投機(jī)泡沫、調(diào)整了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，持續(xù)了兩年多號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控，也隨著近期樓市“暖冬”的到來(lái)，逐漸顯露出調(diào)控“邊際效應(yīng)”減弱的跡象。專(zhuān)家表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下，現(xiàn)行調(diào)控政策仍有必要繼續(xù)堅(jiān)持，更具長(zhǎng)效性、更具市場(chǎng)化的政策也亟待出臺(tái)。

　　樓市調(diào)控持續(xù) 投機(jī)逐漸淡出

　　廣州人陳杰，在東莞有一家做品牌代工的小型服裝廠，服裝出口不景氣，他把投資房地產(chǎn)當(dāng)副業(yè)。2010年廣州開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)，已有三套房的他買(mǎi)不了房，轉(zhuǎn)而投資了3只股票、買(mǎi)了兩個(gè)商鋪，“但都沒(méi)怎么賺錢(qián)”。說(shuō)到這兒，陳杰有點(diǎn)無(wú)奈。

　　自2010年起，以限購(gòu)和差別化信貸為代表的調(diào)控政策被媒體冠名為“史上最嚴(yán)調(diào)控”，不少像陳杰這樣的“炒房客”開(kāi)始改行。投機(jī)需求泡沫逐漸開(kāi)始“淡出江湖”。

　　華南某大型房地產(chǎn)企業(yè)的一位售樓經(jīng)理告訴記者，他最懷念的日子是2009年初，那時(shí)候賣(mài)房子像賣(mài)白菜一樣，多的時(shí)候一天能賣(mài)出十幾套，一個(gè)月光售樓提成返點(diǎn)的收入就接近10萬(wàn)元。

　　2010年初，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)政策，擴(kuò)大土地和普通住房供給、抑制市場(chǎng)投機(jī)、加強(qiáng)金融監(jiān)管，形成了一套政策組合拳。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，最嚴(yán)格的調(diào)控政策執(zhí)行已有兩年多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了抑制作用，一二線城市投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng)，“這是調(diào)控最明顯的效果體現(xiàn)”。不僅如此，限購(gòu)等調(diào)控政策也改變了房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以自主需求為主的中低價(jià)位、中小戶型剛需住房成為近兩年開(kāi)發(fā)商的主打產(chǎn)品。

　　公眾期待與調(diào)控現(xiàn)實(shí)仍有差距

　　房地產(chǎn)調(diào)控不僅影響經(jīng)濟(jì)，更關(guān)乎社會(huì)民生。百姓期待“房?jī)r(jià)合理回歸”，視調(diào)控為降房?jī)r(jià)的“殺手锏”;與此同時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商和學(xué)者質(zhì)疑“限購(gòu)”、“限貸”行政化色彩過(guò)于濃厚。

　　“公眾對(duì)政策的關(guān)切，甚至超過(guò)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的變動(dòng)”。廣東中原研究經(jīng)理瞿中奇說(shuō)。

　　在不少居民眼中，當(dāng)前的市場(chǎng)變化離“房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)尚有距離。記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多公眾期待限購(gòu)、限貸政策能倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)，甚至希望開(kāi)發(fā)商資金鏈斷掉拋售。不少專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)調(diào)控最優(yōu)化的結(jié)果并非體現(xiàn)在讓房?jī)r(jià)大幅下降，而是“房?jī)r(jià)不漲、收入快漲”，或是住房雙軌制的盡快成型。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，根據(jù)十八大報(bào)告提出的收入翻番目標(biāo)，調(diào)控要起到的效果就是給上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)“踩剎車(chē)”，等一等居民收入的提高。而本輪調(diào)控對(duì)過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)快速上漲確實(shí)起到了明顯的抑制作用。

　　胡剛認(rèn)為，今年以來(lái)，各地在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面微調(diào)頻頻，其中鼓勵(lì)購(gòu)房入戶、提供住房補(bǔ)貼等違反限購(gòu)、限制投機(jī)紅線的微調(diào)被叫停，而以提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款上限等保障普通購(gòu)房需求的措施則被默認(rèn)。這充分體現(xiàn)了中央在抑制投機(jī)、保障基本住房需求的明確態(tài)度。

　　“尤其需要考慮的是，購(gòu)買(mǎi)住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購(gòu)取消，被調(diào)控?cái)D出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”瞿中奇認(rèn)為，作為調(diào)控最嚴(yán)手段的限購(gòu)和差別化信貸政策，預(yù)計(jì)明年年初仍會(huì)持續(xù)運(yùn)行。

　　市場(chǎng)化調(diào)控是根本

　　一些專(zhuān)家和分析人士表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大致執(zhí)行了年初的“以價(jià)換量”、年中的“平價(jià)放量”和年末的“保價(jià)縮量”三種銷(xiāo)售節(jié)奏。不少標(biāo)桿房企在調(diào)控之年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲了0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅也進(jìn)一步擴(kuò)大。2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然將在一片暖冬中落幕。

　　對(duì)于近期市場(chǎng)的量漲價(jià)升，主管機(jī)構(gòu)和一些專(zhuān)家解讀為成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，不存在房?jī)r(jià)大幅反彈的可能。一些市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，隱藏在數(shù)據(jù)之下的現(xiàn)實(shí)情況是：不少房企一改到年終就縮減銷(xiāo)售的方式，在12月仍大量推貨，以求提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。“這也表明，很多開(kāi)發(fā)商今年的日子并沒(méi)自己說(shuō)的那么好過(guò)。”瞿中奇表示。

　　也有部分專(zhuān)家分析，房地產(chǎn)的“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的適應(yīng)，調(diào)控政策對(duì)抑制市場(chǎng)的“邊際效應(yīng)”有所減弱，調(diào)控效果尚不鞏固，房?jī)r(jià)仍有出現(xiàn)大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控不能放松。

　　近期，中央政治局在會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。一些專(zhuān)家表示，這為此前搖擺不定的市場(chǎng)預(yù)期定下了基調(diào)。陳晟分析，這預(yù)示著明年的房地產(chǎn)調(diào)控基本不會(huì)出現(xiàn)放松的可能性。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，帶有濃厚行政干預(yù)色彩的“限購(gòu)”、“限貸”政策，最大的意義在于爭(zhēng)取時(shí)間，能否抓住房?jī)r(jià)回穩(wěn)的機(jī)會(huì)，加快保障房建設(shè)，完善市場(chǎng)化調(diào)控手段，將是決定未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。