伴隨著樓市整體出現(xiàn)的暖冬，“金九銀十”之后的北京別墅市場(chǎng)突然發(fā)力，來(lái)自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月份北京共成交412套別墅，環(huán)比上月上漲近九成。不過(guò)，從價(jià)格上看，今年別墅市場(chǎng)的整體價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控前的水平，“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)在別墅市場(chǎng)里也得到了實(shí)現(xiàn)。

　　54項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別增長(zhǎng)84.8%、91.8%。在連續(xù)3個(gè)月成交下滑之后，11月北京別墅市場(chǎng)成交情況一躍而起，出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)造了自2010年4月之后31個(gè)月以來(lái)的新高。與此同時(shí)，11月實(shí)現(xiàn)成交的別墅項(xiàng)目個(gè)數(shù)為54個(gè)，僅比上月增加了4個(gè)。

　　從成交來(lái)看，排名前六名項(xiàng)目共成交228套，占據(jù)全部成交半數(shù)有余。而這些項(xiàng)目有一個(gè)共同特征，即多為10月以及11月入市，并且在這其中融科·千章墅(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)與首開(kāi)璞瑅墅(樓盤(pán)資料)均為純新盤(pán)入市，而譽(yù)天下二期(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)譽(yù)皇殿與遠(yuǎn)洋天著(樓盤(pán)資料)二期均為一期售罄后久未有新房源推出。純新盤(pán)入市價(jià)格定位較為合理，再加上此次上述幾個(gè)項(xiàng)目推出房源均較為充沛，因此別墅成交市場(chǎng)在11月份出現(xiàn)一波較大行情。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，11月北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為25042元/平方米，環(huán)比有小幅下滑。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，別墅類產(chǎn)品近年來(lái)由于品質(zhì)不斷升級(jí)，以及供應(yīng)越來(lái)越少的現(xiàn)狀，其價(jià)格逐年均呈現(xiàn)出明顯上漲的趨勢(shì)。2011年雖然調(diào)控已漸趨嚴(yán)厲，但是由于別墅類項(xiàng)目抗跌性較強(qiáng)，因此整體市場(chǎng)價(jià)格相比2010年還出現(xiàn)了8.2%的漲幅。但是進(jìn)入調(diào)控第二年之后，即便是別墅產(chǎn)品也無(wú)法抵擋嚴(yán)厲而又長(zhǎng)期的限購(gòu)政策帶來(lái)的影響，一些項(xiàng)目重新拾起折扣，因此已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。

　　聯(lián)排別墅占主導(dǎo)

　　從11月別墅市場(chǎng)成交特征來(lái)看，聯(lián)排別墅成交占據(jù)了目前的市場(chǎng)主導(dǎo)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京別墅市場(chǎng)中聯(lián)排別墅共實(shí)現(xiàn)成交216套，占據(jù)了全部成交的52.4%，同比上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。而除聯(lián)排之外，疊拼別墅的11月實(shí)現(xiàn)成交99套，占比為24%，這兩類產(chǎn)品的成交也占據(jù)了全部市場(chǎng)成交的76.4%。

　　任啟鑫分析認(rèn)為，由于政府對(duì)于土地出讓容積率的控制，使得獨(dú)棟別墅增量供應(yīng)受到制約，而聯(lián)排與疊拼別墅由于其產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)的特性，對(duì)于容積率的要求沒(méi)有那么高，但仍然具備了別墅產(chǎn)品大空間、相對(duì)獨(dú)立、私密性較好的特點(diǎn)，因此成為近年來(lái)別墅開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)產(chǎn)品。

　　任啟鑫分析認(rèn)為，從別墅市場(chǎng)的面積發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，小戶型別墅已不能滿足財(cái)富階層對(duì)于居所舒適度的要求，而超大空間的豪華別墅也不符合目前財(cái)富中堅(jiān)階層現(xiàn)實(shí)主義的要求，而300-400平米的別墅空間既能滿足品質(zhì)生活的需要，總價(jià)上也有所控制，因此近年來(lái)逐漸成為別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)面積區(qū)間，例如11月成交排名首位的譽(yù)天下(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)，其二期全部為380平米左右的聯(lián)排產(chǎn)品。小戶型別墅成交占比的上升則是由于該類產(chǎn)品多走經(jīng)濟(jì)型路線，在市場(chǎng)調(diào)控的環(huán)境下多會(huì)調(diào)整價(jià)格來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，而價(jià)格的調(diào)整也使得其銷售占比有所上升。