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近日,位于越南首都河內(nèi)近郊河?xùn)|郡的一處樓盤以每平方米1000萬越南盾(1美元約合2.1萬越南盾)的低價拋售,吸引大量購房者搶購。同時,一些堅持不降價的樓盤幾乎無人問津。越南樓市的“冰凍期”正迫使房地產(chǎn)商接受以價換量的現(xiàn)實。
法律法規(guī)不完善、市場機制不健全以及熱錢過度集中導(dǎo)致越南房屋買賣和供求關(guān)系扭曲。建房高潮過后,“冰凍期”如期而至,越南房價跳水已是不爭的事實。
降價前,河內(nèi)市住宅每平方米均價約在人民幣1.3萬元至1.5萬元之間。降價后,均價約在人民幣8000元至1萬元之間。除首都河內(nèi)外,經(jīng)濟中心胡志明市也出現(xiàn)了相同情況。
據(jù)記者觀察,越南樓市繼2011年后再陷低潮,除了高房價的因素外,樓盤的高定位也脫離了大部分購房者的實際需求。房地產(chǎn)商在建房時只考慮高收入群體,建設(shè)的大多是大面積的高檔住宅,超出普通消費者的承受范圍,大量有住房需求的中低收入群體卻買不起房。越南銀行房貸利率高達20%以上,因此普通民眾很少以貸款方式購房,通常付全款或分三次付清。
在越南,剛剛畢業(yè)不久的年輕人一般都選擇租房。買房自住的群體主要是外企白領(lǐng)或私企管理者,他們的月薪一般在1000美元以上。此外,買房群體中還有一些具有一定職務(wù)的政府公務(wù)員。投資性購房群體集中在公司高管和私企老板,他們往往一人就擁有十幾套房產(chǎn)。
在越南多個城市,房地產(chǎn)項目已成為燙手山芋,越南媒體一度稱越南房地產(chǎn)市場進入“冰凍期”,更有西方媒體稱越南樓市即將“崩盤”。越南經(jīng)濟學(xué)家武廷安認為,在越南經(jīng)濟高速發(fā)展初期,大量熱錢進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但由于在政策法規(guī)和行業(yè)統(tǒng)籌等方面缺乏規(guī)劃,外資催生的只是市場的虛假繁榮。當時很多國有大企業(yè)和個人憑借與銀行的特殊關(guān)系獲取銀行貸款,大批項目紛紛上馬。但這些住宅普通民眾根本買不起。
由于通貨膨脹始終未得到徹底解決,導(dǎo)致銀行產(chǎn)生大量壞賬,銀行紛紛收緊銀根。雖然目前還沒有關(guān)于越南整個房地產(chǎn)業(yè)壞賬的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù),但武廷安表示“一定很驚人”。此外,統(tǒng)計數(shù)字顯示,今年前9個月,越南房地產(chǎn)業(yè)吸引外國直接投資意向金額約60億美元,但有20億美元被撤資,余下的40億美元至今未完全兌現(xiàn),越南房地產(chǎn)業(yè)舊債已高達150億美元。
越南樓市持續(xù)低迷正在對其產(chǎn)業(yè)鏈上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)產(chǎn)生嚴重影響。一些越南學(xué)者不斷撰文呼吁政府救市,但業(yè)界正艱難接受以價換量的現(xiàn)實。
匯入全球房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理黃富義說,房地產(chǎn)商們不要寄望政府再向樓市大把扔錢了。越南本地的房地產(chǎn)商多年來一直被利益驅(qū)動,從某種意義上說正是他們自己把樓市引入了錯誤的軌道。越南皇英嘉萊集團董事長段元德說:“沒有人能救得了目前的越南房地產(chǎn)市場,降價是唯一出路。”
武廷安也認為,以價換量就是可行的選擇。如果開發(fā)商不降價,消費者就會繼續(xù)持幣觀望。武廷安說:“房價至少應(yīng)降40%至50%,老百姓才可能買得起。”據(jù)記者了解,越南民眾收入差距較大,城鎮(zhèn)人口月均收入在1200元人民幣左右,而一些在城市打工的農(nóng)業(yè)人口月薪只有七八百元人民幣。降價后的房價對絕大多數(shù)越南老百姓來說,仍然是高不可攀的。