“明年的開發(fā)貸投放計劃要等春節(jié)前后才能出來，開發(fā)貸的大部分額度都在占據(jù)地產(chǎn)市場主要份額的住宅類項目上，今年的住宅類開發(fā)貸也是有增長的;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，適合銀行資金進入的有限。未來的基調仍是穩(wěn)中求進。”11月21日，針對近日有關民生銀行開發(fā)貸“退宅進商”的傳聞，民生銀行地產(chǎn)金融部內部人士向本報記者澄清并進一步表示，從客戶、市場角度考慮，銀行開發(fā)貸在住宅與商用兩個類別的傾向上，并不會出現(xiàn)大的轉彎。

　　與其觀點相似，一位四大行的信貸人士表示，“各家銀行的業(yè)務傾向與風險承受能力不盡相同。盡管商業(yè)地產(chǎn)信貸利潤更高，但與短平快的住宅類項目不同，商業(yè)地產(chǎn)資金占用量大、培育期長、投資回報期更長，因此，信貸資金在投入上也有所要求，對抵押、還貸等條件的門檻也更高。”

　　份額有限

　　“從開發(fā)商的客戶角度來說，目前房地產(chǎn)市場，無論是絕對的投資量，還是開工竣工面積等，都是以住宅為主，所以，銀行的開發(fā)貸也更多地聚集在普通住宅項目的開發(fā)上。”前述民生銀行人士解釋。

　　這是實情。受住宅市場宏觀調控的影響，盡管近幾年來，開發(fā)、持有商業(yè)地產(chǎn)的觀念逐漸深入開發(fā)商之心，推出的體量也得到了迅速的擴充，但相對于龐大而成熟的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)依然相形見絀。

　　體量上的巨大懸殊，決定了銀行信貸在兩者上的大比差投放基調。前述四大行人士在接受記者采訪時透露，按照計劃，該行普通商業(yè)用房開發(fā)貸的全年新增占比將不超過新增開發(fā)貸的20%，商業(yè)類開發(fā)貸與住宅類開發(fā)貸兩者的投放比不超過1:5.

　　除此之外，在上述民生銀行人士看來，商用地產(chǎn)項目過長的投資回報周期也加重了銀行信貸資金在投放上的克制心理。“商業(yè)用項目在銷售后也依然要出租，不管是銷售還是自持，其資金回收的周期都要長于住宅項目，是典型的短貸長投，更需要長期資金，因而不太適合銀行資金進入，部分合適進入的零售等項目也有限。”

　　“大型綜合體項目普遍都需要五六年以上才能回本，這既是對開發(fā)商現(xiàn)金流的考驗，也是對銀行現(xiàn)金流的考驗。在銀行資金有限的時候，不同的銀行根據(jù)各自情況也會有意控制投入規(guī)模。”

　　門檻嚴格

　　在銀行體系的信貸盤子中，商用開發(fā)貸不但規(guī)模占比有限，受房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控與其自身風險影響，信貸資金對其投放門檻也更加嚴格。

　　“今年要求加強房地產(chǎn)貸款管理，占比過高的分行要逐月逐季進行壓縮退出。”工商銀行一位地級市分行人士表示，該分行前三季地產(chǎn)開發(fā)貸的余額減少了數(shù)億元。“也包括商用地產(chǎn)項目，一視同仁，具體分析。”

　　“的確有的商用項目表現(xiàn)了比較好的盈利性與經(jīng)營數(shù)據(jù)，像凱德商用等，但這只是少數(shù)派。由于培育期的存在，再加上商業(yè)扎堆、設計經(jīng)營等短板，爛尾的、經(jīng)營不善的商業(yè)項目也有。”前述四大行人士表示，自去年起，警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫與貸款風險的共識就已經(jīng)存在。“銀監(jiān)會對于商業(yè)地產(chǎn)的風險也有所表示，要求保持關注與警覺。銀行在考慮高收益的同時，自然也會考慮其中的風險把控。”

　　與前述民生銀行人士觀點相近，上述四大行人士也認為，因商用項目過長的資金回收周期所帶來的其他風險，也被銀行更為看重。“普通住宅開發(fā)短平快，并且在土地成本、建筑成本和銷售成本等總體成本的加總與風險評估方面也相對容易;商用項目周期長，企業(yè)能否承受長期的資金占用?在拉長的周期內，物業(yè)的租金收入與運營是否穩(wěn)定?這些都是不確定性因素。”

　　考慮到此，該人士表示，在商用地產(chǎn)項目的信貸投放上，只會選擇已經(jīng)形成一定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模或擁有長時間商業(yè)自持經(jīng)驗的開發(fā)商。“只有一兩個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商我們是不會碰的。”

　　除此之外，前述分行信貸人士進一步表示，為了更好地管理商用項目開發(fā)貸，銀行也在有意縮短商用項目的信貸期限，“現(xiàn)在最多不超過5年。與此同時，在還款要求上也更為嚴格，按照銷售比例與時間分期催還貸款。”