隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，購房群體越來越多，于是圍繞房產(chǎn)的糾紛也隨之增加，其中購房合同的糾紛占據(jù)較高比例。房管部門提示，購買商品房要謹(jǐn)慎簽合同，看清楚其中的條款，以免產(chǎn)生糾紛。

　　除房屋糾紛之外，購房者與開發(fā)商簽房屋合同時(shí)，同樣有很多貓膩，這兩者不論哪個(gè)發(fā)生在他們身上，同樣都會(huì)很受傷。

　　不按時(shí)簽合同你就違約

　　按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。

　　省城市民王先生在杏花嶺區(qū)勝利街某樓盤看中了一套房，與開發(fā)商草簽了購房協(xié)議并交付了5萬元定金。根據(jù)協(xié)議，王先生必須在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準(zhǔn)備簽正式購房合同前，王先生的父親突然病重，急需一大筆錢治病。無奈之下，王先生找到開發(fā)商要求退房退定金。但開發(fā)商卻告知，王先生已構(gòu)成違約，定金不予退還。

　　買房的時(shí)候或許你沒有時(shí)間細(xì)細(xì)研究購房合同或購房協(xié)議，或者根本看不懂那些專業(yè)術(shù)語。即使你看出了一些問題，售樓人員也總有千百條理由跟你解釋，“這是行業(yè)慣例，到哪買房合同都是這樣寫的。”不出問題的時(shí)候可能還好，一旦在履行合同中出現(xiàn)糾紛，往往就是這些“慣例”傷害到了消費(fèi)者的權(quán)益。

　　很多樓盤購房協(xié)議中都有這樣的說明：“本協(xié)議簽訂某日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協(xié)議簽訂之日起某日內(nèi)到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權(quán)將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且定金不予退還。”

　　山西雅德律師事務(wù)所首席律師李志國表示，此條款僅對(duì)購房者在未能簽訂合同的情況下進(jìn)行約束，卻未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認(rèn)定王先生違約，應(yīng)退還定金。

　　這就是開發(fā)商其中的貓膩：等著你上鉤，一旦上了“不按時(shí)簽合同”的賊船，購房者就被“套牢”了。

　　延期交房屬于“正當(dāng)理由”

　　只有遇到特殊原因延誤施工，或是由于由于政府行為導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任

　　市民曹女士近日在河西某樓盤購買了一套商品房。她買的房子原本約定今年3月底就要交房的，但是拖到現(xiàn)在仍沒有交付。業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對(duì)方進(jìn)行了交涉。

　　但開發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。造成交房延期就是由于建筑設(shè)計(jì)更改，因此不構(gòu)成違約。

　　曹女士表示，業(yè)主多次找過開發(fā)商想和解此事，可開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人只有一個(gè)答案：“別著急，很快就能交房，現(xiàn)在哪個(gè)開發(fā)商能按時(shí)交房的，我們已經(jīng)很不錯(cuò)了!”

　　據(jù)了解，任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開工之前，均已經(jīng)規(guī)劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個(gè)房屋朝向等，如果變更設(shè)計(jì)，需要再次經(jīng)過規(guī)劃審批。

　　李志國律師稱，開發(fā)商給的這個(gè)說法顯然是不合理的，除非開發(fā)商能夠提供規(guī)劃部門重新審批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤施工，或是由于政府行為(包括政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等)導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　這一條條看似很“人性化”的條款，實(shí)質(zhì)上就是開發(fā)商為了制約業(yè)主、方便自己而設(shè)定的“霸王條款”。

　　房屋合同看清楚再簽

　　只有遇到特殊原因延誤施工，或是由于由于政府行為導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任

　　《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤�約定不清晰所致的�？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實(shí)也是購房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。面對(duì)著一頁又一頁的條款，百姓該如何簽好購房合同，維護(hù)自己的權(quán)益呢?

　　商品房買賣合同是購房者行使權(quán)利的基礎(chǔ)，商品房買賣合同非常重要，一份責(zé)任清晰、數(shù)據(jù)明確的合同，能幫助置業(yè)者減少許多不必要的麻煩。目前生活中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和住建部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本。“簽合同時(shí)根本沒注意看，心想這么大的開發(fā)商，不會(huì)坑人吧，結(jié)果還是被坑了。”張女士氣憤地告訴記者。今年8月份，她在長(zhǎng)風(fēng)街附近買了一套108平方米的現(xiàn)房，當(dāng)初簽合同時(shí)并沒仔細(xì)看，就匆忙簽了，入住后才發(fā)現(xiàn)，房子外面的臺(tái)子要打掃時(shí)必須通過自己家里，她很反感這樣的做法，找物業(yè)溝通，被告知“合同上寫得很清楚，自己回去看看”。張女士回家拿出合同仔細(xì)看了才發(fā)現(xiàn)，外面的臺(tái)子屬于公攤，不僅要交費(fèi)而且還要提供“打掃場(chǎng)地”，這讓張女士很無語。

　　購房者要注意六個(gè)方面

　　根據(jù)以上幾種案例，太原市房管局房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心預(yù)告登記科科長(zhǎng)廉凱杰重點(diǎn)說了房屋糾紛，并從六個(gè)方面告知購房者要清清楚楚簽合同。

　　一般商品房買賣合同主要包括以下六個(gè)方面：

　　第一是商品房的基本情況，比如商品房的用途、項(xiàng)目的位置，還有商品房買賣合同附件中包括的平面圖。

　　在商品房買賣合同中，房屋平面圖會(huì)以附件的形式呈現(xiàn)。購房者可以要求開發(fā)商在平面圖上標(biāo)明長(zhǎng)寬等基本數(shù)據(jù)，讓購房者自己對(duì)房子的戶型面積等情況做到心中有數(shù)，從而避免一些不法商家為了謀取利益而在房屋面積上做文章。

　　第二個(gè)主要是價(jià)款，價(jià)款主要體現(xiàn)付款的形式、付款的時(shí)間，比如一次性付款、分期付款、按揭付款，每種付款都要體現(xiàn)付款的時(shí)間、數(shù)額，再一點(diǎn)提醒就是逾期付款的違約責(zé)任。

　　一般情況下，開發(fā)企業(yè)會(huì)配合購房者向銀行辦理按揭貸款，但是如果由于購房者的原因，銀行的貸款沒有獲得批準(zhǔn)，購房者就會(huì)面臨巨大的資金壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)。建議消費(fèi)者提前跟開發(fā)企業(yè)協(xié)商：在合同中約定若貸款未被批準(zhǔn)，則采取分期付款的方式，但付款的方式一定要體現(xiàn)出付款的時(shí)間和付款的數(shù)額。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　第三是合同面積和產(chǎn)權(quán)登記面積的差異。如果購房者購買的是期房，合同面積和最后交房的實(shí)際面積往往會(huì)產(chǎn)生一些差異。提醒購房者在填寫建筑面積時(shí)，除了要填上總建筑面積外，最好對(duì)套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e也都分別進(jìn)行標(biāo)注。對(duì)于合同中沒有約定的面積誤差，將依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》進(jìn)行處理。

　　第四是交房日期和逾期交房的處理。交房日期一般在商品房買賣合同中體現(xiàn)在該商品房實(shí)際交付日期為某年某月某日，在簽商品房買賣合同時(shí)，逾期的違約責(zé)任一定要體現(xiàn)在商品房買賣合同之中。

　　需要您注意的是，若開發(fā)企業(yè)逾期交房，開發(fā)商違約責(zé)任的處理，將從商品房買賣合同約定的交付之日起第二個(gè)工作日，開始計(jì)算到實(shí)際交房之日。也就是說，對(duì)于違約的賠償也會(huì)從合同約定的交房日期開始計(jì)算。

　　第五是配套設(shè)施。也就是購房者最關(guān)心的供水、供電、供熱、燃?xì)獾汝P(guān)系老百姓切身利益的問題，在合同中要有詳細(xì)的約定。

　　第六點(diǎn)是在開始裝修前，有很多要素并不能提前確定，合同中會(huì)出現(xiàn)像“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”或者“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口材料”等語意含糊的字眼，這些看上去很誘人，但沒有實(shí)際意義的承諾，往往會(huì)在今后的生活中為業(yè)主們帶來麻煩。

　　一份買賣雙方簽字畫押的購房合同，是房產(chǎn)交易的最有利證據(jù)，購房者與商家簽訂合同之后，合同中約定的所有條款將會(huì)受到法律保護(hù)。所以您在簽訂合同之前，一定要對(duì)合同中的條款斟酌再斟酌，以保障自己的合法權(quán)益。