近些年來，房地產(chǎn)市場的動向一直是社會各界關(guān)注的焦點。自2010年限購令出臺以來，房地產(chǎn)就陷入了寒冬期，成交量持續(xù)低迷。各地的房產(chǎn)商紛紛采取了“以價換量”的營銷策略。至此，在今年2月份，房地產(chǎn)市場受剛需影響似有回暖跡象，但并未達(dá)到“量價齊升”的境界。房地產(chǎn)既是國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是關(guān)系到民生的關(guān)鍵問題。自2008年金融危機我國房地產(chǎn)市場異�；馃嵋詠恚醒胝趯Υ康禺a(chǎn)的問題上，態(tài)度也非常堅決，堅持限購令不取消的主要政策。日前，在國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》中，提到“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批，下放后，實施機關(guān)變更為“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。
商品房預(yù)售許可權(quán)的下放，這對于房地產(chǎn)市場來說算是一條重磅新聞。我國目前的大部分商品房都采用的是預(yù)售制度，其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。之前，業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為房屋預(yù)售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。
其實，本次商品房預(yù)售許可權(quán)的下放對于房地產(chǎn)市場來說，最大的影響莫過于供需結(jié)構(gòu)的變化。因為商品房預(yù)售許可權(quán)收歸市級人民政府房地產(chǎn)管理部門審批的背景下，一個地方的房地產(chǎn)市場的供給是可以被有效控制的，市級人民政府可以結(jié)合本地房地產(chǎn)市場的供需情況進(jìn)行調(diào)節(jié)與統(tǒng)籌，做到商品房市場供需平衡的狀態(tài)。但是，本次行政體質(zhì)上的改革，將商品房預(yù)售許可權(quán)下放至“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”，這對于原先房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)造成一定的沖擊。眾所周知，自房地產(chǎn)市場欣欣向榮發(fā)展以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為各地方政府不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)，其中房地產(chǎn)市場的土地財政更是給地方政府帶來了極大的經(jīng)濟效益，成為各地方政府追求政績的“捷徑”。正如前面分析到的，商品房預(yù)售許可權(quán)在“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”時，上級管理部門可以說整個地方市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行統(tǒng)籌管理;但是，一旦許可權(quán)下放至設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門，各區(qū)級、縣級地方政府出于對自身利益的考慮，加強對房地產(chǎn)市場的支持，放寬對房地產(chǎn)項目的審批難度，這必然導(dǎo)致該地方的房地產(chǎn)市場供給逐漸增加，繼而造成供給大于需求的市場局面。
盡管，商品房預(yù)售許可權(quán)的下放，可以為房地產(chǎn)市場注入更多的供給流動性，從而改變供需結(jié)構(gòu)，解決一部分剛需。但是，目前，我國的房地產(chǎn)市場仍然存在著一些問題。第一，房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)仍顯不足�，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場不尊重購房者的情況比比皆是，隨意地更改房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃、降低建筑的質(zhì)量、不按期交工等。嚴(yán)重地擾亂了我國房地產(chǎn)市場的秩序，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場仍舊沒有走向法治化的軌道。第二，對于保障性住房建設(shè)工作的開展仍顯不足。為了緩解國內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求的壓力，我國推動了加強保障性住房以及廉租房的建設(shè)。雖然在一定程度上解決了我國空置率過高、房價與收入不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，但是保障性住房的力度把握并不科學(xué)。第三，我國推行的限購政策在解決房地產(chǎn)市場頑疾的同時也一定程度上遏制了剛性需求。
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱，既要通過國家政策的宏觀調(diào)控來實現(xiàn)合理合規(guī)發(fā)展，也要遵循市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，并最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的房價維穩(wěn)、土地資源利用合理、保障生態(tài)平衡為我國下一代的生存提供必要的空間是我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的終極目標(biāo)。為了實現(xiàn)以上的目標(biāo)，首先，必須要健全我國房地產(chǎn)市場的信用體系建設(shè)。我國政府應(yīng)當(dāng)重視對房地產(chǎn)市場的信息體系建設(shè)工作的完善。利用法律規(guī)范房地產(chǎn)市場的信用體系建設(shè)。與此同時相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加大對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管力度，嚴(yán)格地將房地產(chǎn)項目的建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)周期、變更計劃等各個方面進(jìn)行專門的數(shù)據(jù)資源管理。并且建立與購房者之間的互動聯(lián)系，設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的信息記錄進(jìn)行備案，對于后期的預(yù)售等工作進(jìn)行逐層審批，做到從嚴(yán)把關(guān)的房地產(chǎn)市場監(jiān)督體系。從而為我國建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序打下堅實的基礎(chǔ)。第二，要努力營造房地產(chǎn)市場的良好市場氛圍。現(xiàn)階段由于各種媒體以及輿論都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生消極的看法，這種消極的看法也影響到了廣大的購房者，從而導(dǎo)致了購買者的觀望心理。所以我國在出臺房地產(chǎn)調(diào)控的同時，應(yīng)當(dāng)做好市場維穩(wěn)工作，利用科學(xué)的市場分析以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律研究向廣大的購房者傳遞積極的信息。從而為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供良好的市場氛圍。第三，要不斷調(diào)整保障房建設(shè)的比例，切實遵守保障房機制的階段性原則。由于保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)，對我國房地產(chǎn)市場具有相當(dāng)大的打擊。所以要根據(jù)我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不斷調(diào)節(jié)保障房建設(shè)與商品房之間的比例。在充分滿足保障性住房需求的同時，也要顧及到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。切實遵守保障房機制的階段性原則。對于不同消費層次的購房者要進(jìn)行政策性的調(diào)整，最終達(dá)到人民住房都能得到充分保障的目的。
