近日上海一別墅項目打出了“單套總價直降200萬元”的旗號。不過這一次，沒有更多的房企跟風(fēng)降價。據(jù)了解，進(jìn)入10月以來上海打折促銷的樓盤在減少，很多樓盤變相上調(diào)了銷售價格。

　　“大型房企在市場上的影響力更大，但他們沒有帶頭降價，所以銷售沒有太大的變化。而更重要的原因在于，在5、6月份獲得不錯的銷售業(yè)績后，開發(fā)商的資金緊張已經(jīng)度過了困難時期。”德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示。

　　同策房產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉指出，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此房價年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有。“但是房價下跌的動力會逐步消失，未來房價有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價。”

　　個別高端樓盤以價換量

　　“我們最近推出了一批別墅，有的每套房源降幅高達(dá)200萬，您要不要過來看一下?”10月24日，招商海廷售樓處人員透露。

　　據(jù)銷售人員介紹，原先每套別墅的售價在600萬-700萬元，現(xiàn)在最低價只要418萬元;而價格高一些的，每套的價格約只有500萬元左右，比原先也降了150多萬元。

　　招商海廷打價格牌并非個案。位于閘北區(qū)的慧芝湖花園之前的售價約3.3萬元/平方米，而10月份售價一下降到了2.6萬元/平方米，降幅高達(dá)22%。

　　對于為何在此時大打價格牌，嘉華集團相關(guān)人士告訴記者，也是為了在最后一季度獲得比較好的銷售業(yè)績。

　　“我們的這個樓盤面對的客群，主要是換房的剛需購房者，如果沒有一定的價格優(yōu)惠，銷售量很難上去。”嘉華集團相關(guān)人士表示，降價是為了打破交易僵局，加快回籠資金的速度。

　　德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟指出，上海單價在3萬元/平方米以上的住宅，在沉寂了兩個多月后，中高端需求又出現(xiàn)了抬頭的趨勢。10月份第三周的中高檔房的成交面積達(dá)到4.55萬平方米，為最近11周以來的最高點。

　　“這部分需求的入市，與部分中高檔樓盤降價促銷有直接關(guān)系。”陸騎麟表示。

　　“中高檔房的開發(fā)商仍有降價的動力。因為在政府多次重申限購政策不放松的情況下，開發(fā)商已對樓市走向有了明確的判斷，那就是中高檔房的需求仍將受到很大限制。開發(fā)商在想方設(shè)法，如何才能在年底前回籠資金。因為如果現(xiàn)在不抓住機會，到明年1、2月份就很難在銷售上再有所突破了。”上海師范大學(xué)房地產(chǎn)教授李勇威說。

　　受促銷因素影響，截至10月24日，上海單價5萬元/平方米以上的高端住宅本月成交了27套。包括九間堂、萬科翡翠別墅、綠城玫瑰園等知名別墅豪宅均有成交。綠城黃浦灣一舉賣出4套高檔公寓;而九間堂在10月份成交的兩套別墅，均價在10萬元/平方米以上。

　　優(yōu)惠幅度明顯縮水

　　不過，據(jù)了解，除個別中高檔樓盤有力度比較大的促銷活動，上海10月份通過降價進(jìn)行促銷的樓盤數(shù)量不但沒有增加，反而在減少。

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，9月份上海有打折優(yōu)惠的樓盤共189個，而10月有打折優(yōu)惠的樓盤有162個，環(huán)比9月優(yōu)惠盤的數(shù)量減少了14.3%;成為今年上海打折樓盤數(shù)量最少的月份。

　　漢宇地產(chǎn)運營副總經(jīng)理孫文勤表示，今年的金九銀十與去年完全不同。“今年10月以來上海樓市有一個新特點：中高端市場的成交已經(jīng)活躍起來了，而普通商品房卻因價格略微走高，成交陷入較低迷的狀態(tài)中。”

　　上海盤古房地產(chǎn)公司總經(jīng)理宋海透露，去年普通商品房爭相降價，今天打折的除了少數(shù)戶型大、價格高的樓盤外，多數(shù)開發(fā)商取消了優(yōu)惠。

　　“目前上海打折力度較大的樓盤數(shù)量相當(dāng)少，多數(shù)盤只有九五至九八折的折扣，一些樓盤價格還進(jìn)行了上調(diào)。”上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)副總裁周國平表示。

　　而上海價格變化最明顯的區(qū)域是嘉定區(qū)。

　　去年上海房企的價格戰(zhàn)，就是在嘉定這個房源供應(yīng)的大區(qū)打起來的。龍湖、綠地、中信泰富等一批品牌房企均在去年10月打出價格牌，該區(qū)域均格從1.7萬元/平方米一度降到1.1萬元/平方米。而嘉定區(qū)目前的價格已經(jīng)漲至1.4萬元/平方米。

　　上海三湘股份有限公司董事會秘書徐玉指出，經(jīng)過5、6月份的銷售旺季后，開發(fā)商已經(jīng)緩過勁來，資金鏈不再那么緊張，所以多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)在基本沒有降價的動力。

　　“一些開發(fā)商認(rèn)為明年樓市將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，所以心里并不著急。如果資金比較緊張，只是零星地推出少量優(yōu)惠房源，回籠資金后，優(yōu)惠就會取消。”一家房產(chǎn)機構(gòu)分析師告說。