存貨周轉(zhuǎn)速度有所改善 未來去庫存速度或放緩

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，兩市已有91家房企披露了三季報。這些公司前三季度的存貨合計達到9155.53億元，同比增長24.08%。由于今年開發(fā)商“以價換量”銷售策略顯效，三季度房企存貨周轉(zhuǎn)率有了較大改善，樓市去庫存速度明顯提升。

　　房企存貨周轉(zhuǎn)率改善

　　今年3月以來，樓市銷售快速回暖。特別是7-8月，全國樓市成交活躍，并創(chuàng)下年內(nèi)一波交易高峰。受此帶動，開發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)情況較二季度有了明顯改善。

　　根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計，91家披露三季報的房企三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率為0.14次，與去年三季度基本持平，但與今年中報時相比，三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率提高了近54.48%，周轉(zhuǎn)速度有了明顯提升。

　　在扣除不可比因素后，46家公司三季度末的存貨周轉(zhuǎn)速度較二季度有所改善，占比過半。華僑城A、陸家嘴、華夏幸福等房企的存貨周轉(zhuǎn)速度環(huán)比均有所增長。而萬科、榮盛發(fā)展、首開股份等房企今年三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率較二季度有所放緩，但與去年同期相比已有顯著提高。

　　可以看到，不少房企在三季度快速補充土地儲備，使得公司的存貨總額出現(xiàn)了提升，并在一定程度上影響了存貨周轉(zhuǎn)速度的提升。萬科三季度末的存貨共計2467.08億元，同比增長了28%，較二季度末增長9%。三季度公司新增23個土地項目，按權(quán)益計算的占地面積約148萬平方米，規(guī)劃建筑面積約376萬平方米。截至9月底，萬科規(guī)劃中的建筑面積共3507萬平方米，能滿足兩到三年的開發(fā)水平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，7月以來，不少房企頻頻出手拿地，土地儲備的增長也會導(dǎo)致存貨值增加，一定程度上影響存貨周轉(zhuǎn)速度。但整體來看，上市房企三季度的存貨周轉(zhuǎn)情況已經(jīng)改善。

　　未來去庫存速度或放緩

　　今年三季度樓市成交活躍，由于銷售面積與新開工面積的增速出現(xiàn)“剪刀差”，市場去庫存速度得以提升。

　　有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京、上海、深圳、廣州等14個重點城市的住宅成交面積同比去年增長了52.5%，7月、8月、9月同比分別增長52.1%、64.4%和41.7%。相比之下，新開工面積和竣工面積在三季度并沒有明顯改善。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年以來，商品房銷售面積一直保持同比負增長，但從7月以來，全國商品房銷售面積的同比增長率已經(jīng)明顯改善至9月末的-4%，商品房銷售面積的同比降幅進一步收窄。相比之下，新開工面積一直沒有明顯改觀，甚至從6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新開工面積同比降幅擴大，銷售面積增速則有所好轉(zhuǎn)，意味著樓市去庫存速度的提升。

　　值得注意的是，由于施工進度的安排，不少房企把開竣工高峰期放在了四季度。萬科表示，1-9月公司累計實現(xiàn)開工面積871萬平方米，竣工面積438萬平方米，分別完成年初計劃的66%和49%。萬科預(yù)計，今年的開竣工面積與年初計劃相比不會有太大變動，這意味著第四季度公司將有不少項目集中開竣工。

　　根據(jù)民生證券的測算，9月末全國房地產(chǎn)庫存指數(shù)為18.0，與前幾個月相比繼續(xù)下滑，創(chuàng)出年內(nèi)新低，這主要是由于幾個月來銷售速度加快造成的。民生證券預(yù)計，隨著新開工數(shù)據(jù)的恢復(fù)以及銷售相對平穩(wěn)，庫存指標下行的速度可能放緩。