市場趨穩(wěn) 房企巨頭競爭加劇

　　融資潮的啟動(dòng)，無疑反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場預(yù)期的變化。多數(shù)受訪的開發(fā)商和市場人士向中國證券報(bào)記者表示，市場在經(jīng)過幾個(gè)月的底部盤整后，繼續(xù)下挫的空間較小，未來將逐漸從底部走出。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國房屋新開工面積、土地購置面積、商品房銷售等指標(biāo)繼續(xù)保持下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、竣工面積等雖有增長，但增幅仍持續(xù)保持回落。受此影響，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)跌至94.39的新低。

　　自2011年1月“新國八條”出臺(tái)至今，已有21個(gè)月的時(shí)間，期間市場交易量雖有短期的升溫，但“限購令”等政策持續(xù)發(fā)酵，使得樓市于近期再度陷入低迷，這種低迷甚至影響到未來的市場供應(yīng)。加之宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多數(shù)分析認(rèn)為，政策層面將不會(huì)有更加嚴(yán)厲的手段出臺(tái)。

　　這種預(yù)期已經(jīng)率先在股市上得以體現(xiàn)。從9月25日起，A股中房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)股票開始震蕩上揚(yáng)，其中，萬科、招商等領(lǐng)先個(gè)股均有不錯(cuò)的業(yè)績表現(xiàn)。

　　宋延慶表示，按照房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，每個(gè)下行周期都是大中房企的擴(kuò)張時(shí)機(jī)，當(dāng)前樓市恰好處于下行周期中，融資潮和拿地潮的出現(xiàn)也正是房企新一輪擴(kuò)張的體現(xiàn)。

　　資金和土地被認(rèn)為是房企后續(xù)發(fā)力的重要保證。在今年二三季度的拿地潮中，一些大型房企已獲得較多的土地儲(chǔ)備，成為下一輪的擴(kuò)張資本。某大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，拿地的步伐暫時(shí)不會(huì)停止，目前還有不同區(qū)域的多幅土地在接洽中。由此可見，雖然多數(shù)房企刻意保持低調(diào)，但擴(kuò)張之意難以掩飾。

　　分析人士認(rèn)為，房企在本輪融資和拿地中的表現(xiàn)，將在很大程度上決定其后的競爭格局，在下一輪的市場份額中，大型房企的競爭態(tài)勢勢必會(huì)改變。同時(shí)，隨著一些房企出售項(xiàng)目求生甚至被淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　在信貸持續(xù)寬松、土地市場升溫的背景下，本輪市場競爭的大幕也許只是剛剛拉開。日前，監(jiān)管部門指出房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。近期，政策層面沒有更嚴(yán)厲的手段出臺(tái)被市場認(rèn)為是利好消息。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向中國證券報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)未來房企融資和拿地的嘗試還將繼續(xù)，這不僅是市場預(yù)期升溫的體現(xiàn)，還將有助于樓市逐漸從低迷中走出。(記者 張敏)

　　多管齊下 強(qiáng)化市場手段

　　監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重市場和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場和法制的調(diào)控手段亟待跟進(jìn)發(fā)力。未來開征資本利得稅、從嚴(yán)征收土地增值稅、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施都可能進(jìn)入監(jiān)管部門的考慮范疇。

　　此前，呼聲較高的市場手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長期看可以減少投資者囤積房屋的動(dòng)機(jī)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系。但有專家指出，稅法是國家基本大法，出臺(tái)必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費(fèi)的繳納問題，事關(guān)土地制度;開征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財(cái)政收入的新支柱，加重普通百姓負(fù)擔(dān);除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評(píng)估困難等問題。短期內(nèi)，全面開征房產(chǎn)稅難度較大。

　　在房地產(chǎn)市場開征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機(jī)性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時(shí)標(biāo)的價(jià)格的高低，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長短，對(duì)短期投機(jī)者課以重稅。比如，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅，即上繳超過35萬元的資本利得稅，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

　　從嚴(yán)清算土地增值稅，也是具有可行性的市場和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發(fā)進(jìn)度、增加市場供給，改善市場供求關(guān)系。同時(shí)，從嚴(yán)征收土地增值稅也會(huì)在一定程度上加大開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對(duì)那些項(xiàng)目不大、實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)其加快銷售回籠資金。

　　不過，從房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展來看，改革稅制、打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，降低地方政府推高地價(jià)和房價(jià)的動(dòng)力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實(shí)，從源頭上解決地價(jià)和房價(jià)居高不下的問題。

　　此外，專家建議，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地市場調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，增加普通商品房用地供應(yīng)，減少低密度高端住宅用地供應(yīng)，適當(dāng)提高商品住宅項(xiàng)目的容積率。同時(shí)，政府作為土地市場提供者，可根據(jù)土地市場行情，進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)，加快研究保障房的市場化運(yùn)營體制，更好地引入民間資金進(jìn)入保障房建設(shè)中來，提高保障房供應(yīng)數(shù)量。

　　總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復(fù)雜，監(jiān)管部門應(yīng)適時(shí)研究完善市場和法制手段，減少行政調(diào)控帶來的負(fù)面效應(yīng)，多管齊下促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。