進(jìn)入10月，北京對(duì)小產(chǎn)權(quán)房再次重拳出擊，北京市政府召開專題會(huì)議，要求立即杜絕新的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)，立即叫停和堅(jiān)決處理在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。而此前的9月17日，北京市國土局剛剛公布了在建在售的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房。

　　在清理小產(chǎn)權(quán)房的政策陸續(xù)出臺(tái)后，種種信號(hào)顯示，大量滋生、屢禁不絕的小產(chǎn)權(quán)房將成為下一步的整治重點(diǎn)。小產(chǎn)權(quán)房如臨滅頂之災(zāi)的命運(yùn)讓購房業(yè)主著實(shí)擔(dān)心了一把，“如果清理政策嚴(yán)格實(shí)行，我們的房子必然要被拆除，辛苦買來的房子轉(zhuǎn)眼或?qū)⒈灰臑槠降亍?rdquo;一位在通州剛買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主感嘆。但事實(shí)是雖然政策在層層加碼，但小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)依然風(fēng)生水起。

　　從確權(quán)開始

　　當(dāng)前處理重點(diǎn)是2007年12月30日以后建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這部分房屋的確權(quán)成為整治重點(diǎn)，下一步將研討細(xì)分方案。

　　“市場(chǎng)有需求，大產(chǎn)權(quán)房價(jià)高，小產(chǎn)權(quán)房可以滿足基本的居住需求。”這是多數(shù)房地產(chǎn)中介的看法。

　　但是以最近成交的業(yè)績看，這段時(shí)間的小產(chǎn)權(quán)房交易確實(shí)處于低迷。“下半年以來，成交量下降了30%，好的時(shí)候一個(gè)月能成交3～5套，但更多時(shí)候是沒有業(yè)績的，主要原因還是當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的整治。”通州一代理小產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)的中介告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

　　對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來說，2007年是個(gè)關(guān)鍵年份。2010年5月4日，國土部督察小產(chǎn)權(quán)房公告稱：對(duì)尚未銷售的，2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除。對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后將一并處理。

　　因此2007年12月30日已然成為小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的一個(gè)分水嶺，以北京市最大小產(chǎn)權(quán)房通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園(資料、團(tuán)購、論壇)為例，作為查處的典型項(xiàng)目，它于2001年陸續(xù)開建，入住率高，社區(qū)成熟，目前小區(qū)共有200余棟、8000余套房源，容納居民數(shù)達(dá)3萬多。

　　據(jù)了解，當(dāng)前新房已售完，但是因建設(shè)時(shí)間早于2007年12月30日，且規(guī)模較大，盡管多次被查處，目前并未見拆除，“二手房仍在售，價(jià)格方面較之前有每平方米300～500元的微降。”當(dāng)?shù)匾恢薪槿藛T告訴記者。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2007年起，北京市共查處項(xiàng)目名稱確定的小產(chǎn)權(quán)房116個(gè)，昌平最多，以住宅為主，查處后68%項(xiàng)目仍在建在售，查處方式多受2007年12月30日前后建設(shè)、銷售時(shí)間影響。“小產(chǎn)權(quán)房買賣你情我愿，官方也喊打許久，只是一直不見棒落。偶爾也有‘封盤’‘拆除’等案例，但與浩如煙海的總量相比，實(shí)在不足掛齒。這些小產(chǎn)權(quán)房位于城市郊區(qū)的農(nóng)村，擁有大量低成本的土地，許多開發(fā)商或當(dāng)?shù)卮寮�體建設(shè)廉價(jià)住宅，與國有土地上開發(fā)的商品住宅相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，必然有市場(chǎng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為。

　　有需求，有供應(yīng)，雖然性質(zhì)違法，但在政府監(jiān)管乏力的情況下，買賣雙方“兩情相悅”，那么當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的整治是否已屬能奈其何?

　　此前，國土資源部曾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房提出四條處理意見：一是違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對(duì)外銷售，并采取停電、停水等措施;二是拆除尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋以及所有圈建的圍墻;對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國“小產(chǎn)權(quán)房”處理政策出臺(tái)后一并處理;三是已劃分地塊對(duì)外出租待建的，責(zé)令退還土地;四是分清責(zé)任，依法依規(guī)追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　9月17日，北京市國土局公布在建在售79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房清理項(xiàng)目后。10月9日，北京市政府召開專題會(huì)議，要求立即杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，在建在售小產(chǎn)權(quán)房立即叫停，堅(jiān)決處理。

　　“當(dāng)前處理重點(diǎn)是2007年12月30日以后建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這部分房屋的確權(quán)成為整治重點(diǎn)，下一步將研討細(xì)分方案。”國土部門相關(guān)人士表示。

　　已購房成最大難題

　　在2006年至2010年期間，北京小產(chǎn)權(quán)房竣工面積接近400萬平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3%。

　　記者了解到，目前小產(chǎn)權(quán)房查處方式主要以拆除、沒收、罰款為主。從現(xiàn)有清理的116個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)看，拆除的項(xiàng)目有21個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)18%;以沒收、罰款為主的項(xiàng)目9個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)8%;責(zé)令停工停售為主的項(xiàng)目7個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)6%。在建在售待清理項(xiàng)目79個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)68%，項(xiàng)目查處效果不力，在建在售情況仍普遍。

　　在“小產(chǎn)權(quán)房”中，最難處理的是已購“小產(chǎn)權(quán)房”，因涉及居住者，小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)以及定性工作成為最大難題。盡管有消息稱，部分小產(chǎn)權(quán)房可通過補(bǔ)繳土地稅款的方式實(shí)現(xiàn)合法以及轉(zhuǎn)正，“然而，如果統(tǒng)一讓小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳土地稅款而轉(zhuǎn)正的話，相當(dāng)于是秋后算賬，變相承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合規(guī)性，政策會(huì)變成鼓勵(lì)小產(chǎn)權(quán)房。”華本地產(chǎn)研究員聶振黛分析。

　　那么已售小產(chǎn)權(quán)房的生存現(xiàn)狀如何?

　　在通州區(qū)張家灣張鳳路一條街，沿著張鳳路分布著月亮灣曉鎮(zhèn)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、祥和樂園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、欣橋家園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，太玉園小區(qū)外沿街開了幾十家店鋪，各色招牌立于店外，餐館、超市、理發(fā)店一應(yīng)俱全，10分直達(dá)地鐵土橋站，便利的交通也成為太玉園小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主選擇購買的主要因素。

　　“雖然比不上市區(qū)繁華，但也是麻雀雖小五臟俱全，已經(jīng)是一個(gè)成熟的社區(qū)規(guī)模，所以不可能拆遷的。”房產(chǎn)中介向記者介紹。在太玉園小區(qū)正在建設(shè)的工地現(xiàn)場(chǎng)，一位長期承攬小產(chǎn)權(quán)房工程的王姓工頭告訴記者：小產(chǎn)權(quán)房的存在，不能全怪買房人、開發(fā)商和村集體。這是比較復(fù)雜的關(guān)系，其中涉及的利益鏈條太多，“差不多是牽一發(fā)動(dòng)全身，這也是治理小產(chǎn)權(quán)房的難點(diǎn)之一”。

　　據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)房很多是以“舊村改造”“新農(nóng)村建設(shè)”等名義建設(shè)的，安置村民后大量的住房都對(duì)外銷售了，這也為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正設(shè)定了太多的難點(diǎn)，巨大的成本成為轉(zhuǎn)正障礙，也正因此，使其處理變得難上加難，這也是小產(chǎn)權(quán)房治理政策長時(shí)間未出臺(tái)的一個(gè)重要原因。

　　早在今年2月，REICO工作室公布了一份《我國小產(chǎn)權(quán)房問題研究：現(xiàn)狀與出路》。該報(bào)告披露，北京市2007年來已查處小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目與現(xiàn)有未查處項(xiàng)目相比微乎其微。北京市小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區(qū)域，數(shù)量約占北京市場(chǎng)樓盤總量的20%左右。在2006年至2010年期間，北京小產(chǎn)權(quán)房竣工面積接近400萬平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3%。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　今年4月份，國土部相關(guān)知情人士透露的消息稱，由國土部牽頭、14個(gè)部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報(bào)給國務(wù)院。但具體銷售和建設(shè)的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開清理，尚待最后方案出臺(tái)才能敲定。

　　近年小產(chǎn)權(quán)房治理政策

　　2010年5月4日

　　在國土部掛牌督辦違法案件及2009年土地例行督察公告新聞發(fā)布會(huì)上，國土部針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的明確表態(tài)是：對(duì)尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除;對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。

　　2011年5月

　　國土部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房。