近期，渣打銀行大中華區(qū)研究部出臺了一份以《令人驚詫的回暖》為標(biāo)題的最新研究報(bào)告，預(yù)計(jì)我國住宅類房地產(chǎn)建設(shè)繼2012年收縮之后，將于2013年上半年回暖。報(bào)告指出，我國房屋庫存正在下降，有跡象顯示，八九月份土地市場交易活動(dòng)增加，除非房價(jià)大幅上漲，否則房地產(chǎn)政策不會有太大變化。

　　一線城市明年下半年可能耗盡庫存

　　該銀行大中華區(qū)研究部主管王志浩分析認(rèn)為，中國住宅類房地產(chǎn)市場正在回暖，并將在2013年上半年由宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累因素轉(zhuǎn)變?yōu)槔瓌?dòng)因素。鑒于中國房地產(chǎn)業(yè)被很多人認(rèn)為是一個(gè)即將破滅的巨大泡沫，并且有說法稱中國對大宗商品的進(jìn)口熱潮正在退卻，這樣的回暖跡象或許會讓很多人吃驚。中國房屋銷量的持續(xù)回升，很多大城市庫存水平正開始下降。與此同時(shí)，我們留意到，大型開發(fā)商已經(jīng)開始拿地，銀行對開發(fā)商的貸款也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

　　這位專業(yè)人士稱，盡管從同比數(shù)據(jù)看，我國的房地產(chǎn)銷售仍為負(fù)增長，但似乎已經(jīng)觸底。從渣打掌握的數(shù)據(jù)來看，中國的房屋銷量連續(xù)在8個(gè)月同比負(fù)增長之后，開始觸底反彈至正增長區(qū)間。渣打跟蹤了25個(gè)一、二、三線城市，8月份房屋月銷量突破258，000套(按平均面積為70平方米計(jì)算)，大大高于2011年的平均月銷量170，000套。

　　此外，一、二、三線城市的庫存狀況正在改善。這位專業(yè)人士預(yù)測，從最近6個(gè)月土地銷售以及近期平均房屋銷量數(shù)據(jù)來看，庫存耗盡有可能在2013年下半年出現(xiàn)，尤其是新增土地供應(yīng)有限的一線城市。一線和三線城市的庫存應(yīng)該會在2013年中達(dá)到合理的水平，二線城市庫存應(yīng)會在今年底達(dá)到合理水平。

　　銀行對大中型開發(fā)商信貸有所松動(dòng)

　　報(bào)告指出，最近三年房地產(chǎn)行業(yè)獲得銀行貸款的難度很大，銀行面向房地產(chǎn)企業(yè)的融資被嚴(yán)格收緊。其結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)資金非常緊張，開發(fā)商轉(zhuǎn)而求助于其它融資渠道，不少房地產(chǎn)商采取了民間融資。據(jù)媒體報(bào)道，由于房地產(chǎn)部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致監(jiān)管收緊，今年發(fā)行房地產(chǎn)相關(guān)信托產(chǎn)品的難度也增大。在這種局面下，銀行信貸的任何松動(dòng)都將有助于開發(fā)商融資狀況得到改善。

　　但近期大中型開發(fā)商獲得銀行貸款的難度有所降低。根據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)公布中報(bào)的64家地產(chǎn)公司中，有42家長期貸款余額增加，合計(jì)共增加493億元。盡管深處調(diào)控背景，但上市地產(chǎn)公司的貸款余額依然增長強(qiáng)勁。萬科的長期借款余額為367億元，年初此數(shù)據(jù)為210億元，增幅為75%。金融街、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別增加50億、34億、31億。在已經(jīng)公布年報(bào)的7家上市銀行中，興業(yè)銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、平安銀行、華夏銀行、民生銀行的房地產(chǎn)貸款余額都有不同程度的增加。這對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無疑是個(gè)好消息。

　　王志浩由此認(rèn)為，“風(fēng)險(xiǎn)庫存降低(雖然不是所有城市)，土地市場復(fù)蘇，信貸由緊張趨向緩和，所有這些因素，都將有助于2012年房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。”

　　萬科等大型開發(fā)商已開始拿地

　　王志浩提醒投資者，接下來需要留意土地市場剛剛出現(xiàn)的復(fù)蘇跡象。開發(fā)商不會立即擴(kuò)充土地儲備，但數(shù)據(jù)顯示，土地交易量從今年初較低水平的基礎(chǔ)上有所回升。由于部分城市地價(jià)出現(xiàn)明顯下降，這已開始吸引開發(fā)商拿地。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科已在今年二季度重返土地市場，但資金較少的中小規(guī)模開發(fā)商仍然非常謹(jǐn)慎。這位專業(yè)研究人士分析，只要房屋銷售繼續(xù)保持當(dāng)前的狀態(tài)，庫存繼續(xù)下降，地產(chǎn)商的拿地意愿將會變得明顯。但目前看來，開發(fā)商囤地意愿不強(qiáng)，行業(yè)內(nèi)更為關(guān)心的是加快資金周轉(zhuǎn)，因此土地成交后開發(fā)商應(yīng)會盡快進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　近日諾亞研究房地產(chǎn)行業(yè)8月的月度報(bào)告也印證了這一說法。諾亞財(cái)富管理中心高級研究員孫治香認(rèn)為，作為行業(yè)的龍頭，萬科的業(yè)務(wù)活動(dòng)被很多市場主體看作為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。受整個(gè)行業(yè)不景氣影響，2011年9月之后萬科的銷售急劇下降，一直持續(xù)到2012年5月份，銷售回暖并趨于穩(wěn)定。在銷售低迷的情況下，萬科調(diào)整了業(yè)務(wù)規(guī)模，尤其是2012年1-3月份“零拿地”的行為受到了整個(gè)市場的關(guān)注。隨著近期樓市的回暖和銷售的穩(wěn)定，今年4月以來，萬科重新恢復(fù)拿地，尤其是七八月份土地獲取規(guī)模明顯增加。

　　國務(wù)院決定下放商品房預(yù)售的許可審批權(quán)，此外，地產(chǎn)的龍頭企業(yè)保利聯(lián)合體以45億元奪得了今年上海總價(jià)新地王的稱號，再次印證地產(chǎn)商的拿地?zé)崆榛謴?fù)。

　　面臨經(jīng)濟(jì)減速和宏觀政策收緊風(fēng)險(xiǎn)

　　王志浩分析說，目前中國的房地產(chǎn)市場面臨兩個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，一是宏觀政策收緊。政府換屆之后很多政策將會延續(xù)，他預(yù)計(jì)只要全國范圍房價(jià)不出現(xiàn)大幅上漲，政策就不會再度收緊。而鑒于較短時(shí)間內(nèi)實(shí)施房地產(chǎn)稅在政治和技術(shù)上面臨的難題，預(yù)期大規(guī)模征收房地產(chǎn)稅仍會停留在討論階段。他認(rèn)為，國土資源部最近限制房地產(chǎn)閑置土地的舉措實(shí)際效果非常有限。

　　第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)增長減速，這意味著工資增長減速，居民信心降低，可能導(dǎo)致家庭推遲購房計(jì)劃。王志浩告訴記者，不久前渣打銀行在京參加了一次房地產(chǎn)行業(yè)論壇，與會開發(fā)商探討了最近兩到三周部分城市房屋交易略有疲軟的現(xiàn)象，并討論經(jīng)濟(jì)增長減速是否已經(jīng)對房地產(chǎn)銷售造成影響。另一個(gè)很有參考價(jià)值的數(shù)據(jù)是，非制造業(yè)PMI在9月為53.7，已從高于55的數(shù)值回落，暗示工業(yè)面臨的困難正傳導(dǎo)至城市服務(wù)行業(yè)。